Facturation électronique LMNP : ce que doit faire un loueur

Depuis la rentrée, beaucoup de propriétaires reçoivent des courriels de plateformes qui leur annoncent une obligation et un abonnement. Au cabinet, nous voyons aussi l'excès inverse : des loueurs persuadés que la réforme ne les concerne en rien. La réalité tient dans une distinction simple entre recevoir et émettre, que nous détaillons ici avec un exemple chiffré sur un T2 meublé à Aix-en-Provence.

Ce que change la réforme pour un loueur en meublé

La réforme comporte trois volets. La facturation électronique concerne les factures échangées entre entreprises assujetties à la TVA établies en France, y compris celles qui bénéficient de la franchise en base. Le e-reporting de transaction vise les opérations réalisées avec des particuliers ou avec l'étranger, dont les données sont transmises à l'administration. Le e-reporting de paiement porte sur les encaissements des prestations de services soumises à la TVA.

Toutes ces transmissions passent par une plateforme agréée, c'est-à-dire un opérateur privé immatriculé par l'administration fiscale pour trois ans renouvelables. Le calendrier distingue la réception, généralisée au 1er septembre 2026, de l'émission, obligatoire à cette date pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire, et au plus tard le 1er septembre 2027 pour les petites et moyennes entreprises, catégorie dont relèvent les loueurs.

Le régime fiscal ne change rien à ce tableau. Un loueur au micro-BIC et un loueur au régime réel sont traités de la même manière, car la réforme dépend de la TVA et du numéro SIREN, indépendamment du mode de calcul de l'impôt sur le revenu.

Le LMNP classique : rien à émettre, une boîte de réception à ouvrir

La location meublée d'habitation est exonérée de TVA, sans option possible, sauf services para-hôteliers : notre article sur la TVA en LMNP en rappelle les règles. La fiche de l'administration consacrée aux loueurs en meublé en tire deux conséquences. Les bailleurs assujettis dont les locations sont exonérées n'ont aucune obligation d'émission, et la location d'habitation ne donne lieu ni à facture électronique ni à e-reporting. En réception, en revanche, ces bailleurs restent assujettis et doivent recevoir leurs factures électroniques, sous réserve de disposer d'un numéro SIREN.

La même fiche rappelle aussi qu'un particulier qui loue un immeuble dont il est propriétaire est présumé agir à titre privé et n'être pas assujetti, sauf à placer ses opérations dans une logique économique. Cette présomption, issue de la doctrine sur la location immobilière, laisse une marge d'interprétation pour un petit loueur. Le loueur en meublé exerce toutefois une activité commerciale au sens de l'impôt sur le revenu, déclarée au guichet unique et identifiée par un SIREN, comme l'explique notre page sur le numéro SIRET du LMNP. Au cabinet, nous recommandons donc de désigner une plateforme de réception : la démarche est légère, et elle met fin à toute discussion.

Cette boîte de réception servira surtout pour les factures de vos fournisseurs professionnels : artisans, conciergerie, cabinet comptable ou fournisseur d'énergie. Vos loyers, eux, continuent de se documenter par des quittances classiques. Les achats auprès de particuliers, un meuble d'occasion par exemple, restent hors du dispositif.

Exemple : les factures d'un T2 meublé à Aix-en-Provence

Prenons un T2 loué à l'année à Aix-en-Provence, au régime réel, sans TVA sur les loyers. Sur une année, son propriétaire reçoit une dizaine de factures professionnelles. Le tableau montre qui doit les émettre sous forme électronique, et à partir de quand.

Ces factures n'arrivent sur votre plateforme que si le fournisseur vous identifie comme client professionnel, grâce à votre SIREN : un contrat d'électricité souscrit à titre personnel continue de donner lieu à une facture classique. Deux enseignements pratiques en ressortent. Avant septembre 2027, la plupart des factures d'un petit loueur continueront d'arriver par courriel ou par papier, et le guide de démarrage de l'administration confirme qu'une facture reçue par un autre canal ne doit pas être écartée pour ce seul motif lorsqu'elle correspond à une opération réelle. À partir de 2027, l'essentiel de vos justificatifs de charges arrivera en revanche sur la plateforme : mieux vaut organiser dès maintenant leur transmission à la personne qui tient votre comptabilité, comme nous le conseillons dans notre article sur la comptabilité LMNP tenue soi-même.

Les loueurs soumis à la TVA : para-hôtellerie et résidences gérées

Le changement est plus lourd pour ceux qui facturent de la TVA. Le loueur qui propose au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge de maison, accueil) relève de la TVA au taux de 10 % sur l'hébergement, et le basculement peut se produire sans le vouloir avec une conciergerie très complète, comme l'explique notre article sur la para-hôtellerie. Ce loueur devra émettre des factures électroniques pour ses clients professionnels et transmettre les données de ses ventes aux particuliers, au plus tard le 1er septembre 2027.

Le propriétaire d'un logement en résidence de tourisme, étudiante ou senior, donné à bail commercial à un exploitant, facture quant à lui des loyers soumis à la TVA à une entreprise : c'est une facture entre assujettis, qui passera au format électronique selon le calendrier des PME. Dans ces résidences, il arrive que l'exploitant établisse les factures au nom du propriétaire, par un mandat d'autofacturation. Vérifiez avec lui la manière dont il s'organise, car c'est votre obligation qu'il remplit ; notre dossier sur la récupération de la TVA en résidence services détaille le reste du régime.

Quelle plateforme agréée choisir quand on est LMNP

L'émission comme la réception passent obligatoirement par une plateforme agréée, c'est-à-dire une entreprise privée immatriculée par l'État, dont la liste officielle est publiée sur impots.gouv.fr. Un logiciel qui se présente comme « solution compatible » ne peut ni recevoir ni transmettre vos factures lui-même : il doit être raccordé à une plateforme agréée. Pour un loueur exonéré, cinq critères suffisent à départager les offres.

1. L'immatriculation : vérifiez que l'opérateur figure sur la liste officielle des plateformes agréées, car un logo affiché ne suffit pas.
2. Le périmètre : une offre limitée à la réception suffit si vos loyers sont exonérés ; les fonctions d'émission et de e-reporting ne servent qu'aux loueurs soumis à la TVA.
3. Le prix : les tarifs sont libres, comparez le coût annuel de la seule réception.
4. L'accès de votre comptable : la possibilité d'exporter ou de partager automatiquement les factures reçues évite les ressaisies et les pièces perdues.
5. L'archivage : les factures doivent rester accessibles pendant toute la durée de conservation exigée par l'administration, soit au moins six ans.

Une fois la plateforme choisie, vous signez avec elle un accord de désignation qui vous inscrit dans l'annuaire central, celui que vos fournisseurs consulteront pour vous adresser leurs factures. La démarche peut aussi passer par votre logiciel de comptabilité, votre banque ou votre expert-comptable, comme le prévoit le guide de démarrage. Une indivision, qui dispose de son propre SIREN, doit faire sa propre désignation.

Les sanctions prévues, et la tolérance de démarrage

Pour un loueur qui laisserait sans suite une mise en demeure pendant un an, la note atteindrait 3 500 euros, soit 500 euros puis trois amendes de 1 000 euros. Le guide publié par l'administration pour la rentrée 2026 précise toutefois qu'il n'y aura pas de sanction pendant la phase de démarrage pour les entreprises engagées dans une démarche sérieuse de mise en conformité, l'administration distinguant ces situations de l'inertie ou du refus durable. Gardez donc une trace de vos démarches : devis de plateforme, accord de désignation, échanges avec votre comptable.

Chez Comptalocatif, les factures que vous recevez alimentent la comptabilité qui sert à établir votre liasse dans l'offre Sérénité, à 720 euros par an ; pour un point sur votre situation, vous pouvez prendre rendez-vous.

L’essentiel en une image

Tout ce qu’il faut retenir de cet article, résumé en une fiche à enregistrer ou à partager.

Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

Une question sur votre LMNP ? Prenez 15 minutes avec moi, on fait le point sur votre situation, sans engagement.

Prendre rendez-vous

Vos questions, nos réponses

À lire aussi