La réponse courte. Tout loueur en meublé relevant du micro-BIC peut opter pour le régime réel, par simple courrier daté et signé adressé à son service des impôts des entreprises, ou via la messagerie sécurisée d'impots.gouv.fr. L'option doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, au printemps, pour s'appliquer aux revenus de l'année en cours. Elle vaut un an et se reconduit ensuite tacitement tant que vous n'y renoncez pas.
Vous avez fait la simulation, le régime réel bat le micro-BIC sur votre bien, et il ne reste qu'une formalité : lever l'option. La démarche est gratuite et tient en une page, mais elle obéit à un calendrier strict, et une option envoyée trop tard vous coûte une année entière au micro. Voici qui peut opter, quand, comment, avec un modèle de courrier à reprendre tel quel.
Qui peut lever l'option
L'option concerne les bailleurs qui relèvent de plein droit du micro-BIC, c'est-à-dire ceux dont les recettes annuelles restent sous les plafonds du régime (77 700 euros pour une location meublée classique au titre des revenus 2025, 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé). Au-delà de ces seuils, la question ne se pose pas : le réel s'applique automatiquement, sans démarche.
Aucune condition supplémentaire n'est exigée. Que vous déteniez un studio ou plusieurs biens, que l'activité soit récente ou ancienne, l'option est ouverte, et elle vaut pour l'ensemble de votre activité de location meublée, pas bien par bien. Avant de l'exercer, assurez-vous simplement que le réel est bien gagnant dans votre situation : notre comparatif micro-BIC ou régime réel et notre simulateur sont faits pour cela.
Quand opter : le calendrier légal
Depuis la réforme portée par la loi de finances pour 2022, le délai est nettement plus confortable qu'avant. Le code général des impôts prévoit que l'option doit être exercée dans les délais de dépôt de la déclaration souscrite au titre de l'année précédant celle pour laquelle elle s'applique.
Traduction avec des années réelles : pour être imposé au régime réel sur vos revenus 2026, vous devez opter au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2025, c'est-à-dire au printemps 2026 (la date exacte varie chaque année selon votre département). L'option formulée avant cette échéance couvre donc les loyers encaissés depuis le 1er janvier de l'année en cours.
Deux situations particulières complètent ce calendrier :
- Début d'activité. Une activité nouvelle relevant du micro-BIC peut opter pour le réel dans les délais de dépôt de la déclaration souscrite au titre de sa première année. Vous avez donc jusqu'au printemps suivant votre première année de location pour placer celle-ci au réel, ce qui permet de déduire dès le départ les frais et amortissements de l'acquisition.
- Dépassement de plafond antérieur. Un bailleur passé au réel de plein droit qui redevient éligible au micro peut, s'il souhaite rester au réel, exercer l'option dans le même délai.
Durée de l'option et reconduction tacite
L'option est valable un an et se reconduit ensuite tacitement, année après année, sans aucune démarche de votre part. C'est un point que la réforme de 2022 a assoupli : auparavant, l'engagement courait sur deux ans.
Pour revenir au micro-BIC, il faut donc renoncer expressément à l'option, et le calendrier fonctionne en miroir : la renonciation doit être notifiée à l'administration dans les délais de dépôt de la déclaration des résultats de l'année précédant celle pour laquelle elle s'applique. Sans courrier de votre part, vous restez au réel, avec les obligations comptables qui l'accompagnent, décrites dans notre guide de la déclaration LMNP au régime réel.
Comment envoyer l'option, et le courrier type
Aucun formulaire officiel n'existe : une déclaration sur papier libre, datée et signée, suffit, adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre activité. L'administration admet aussi l'envoi via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel ou particulier sur impots.gouv.fr, ce que nous recommandons, car vous conservez un accusé horodaté. Si vous passez par la poste, préférez le recommandé avec accusé de réception pour dater l'envoi de façon incontestable.
Voici un modèle à adapter :
Objet : option pour un régime réel d'imposition (article 50-0 du code général des impôts)
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [prénom, nom], demeurant [adresse], exerce une activité de location meublée non professionnelle enregistrée sous le numéro SIREN [numéro], pour le bien situé [adresse du ou des biens].
Mes recettes relevant actuellement du régime des micro-entreprises, je vous notifie par la présente mon option pour un régime réel d'imposition, en application de l'article 50-0 du code général des impôts. Cette option prend effet à compter de l'imposition des revenus de l'année [année], et je prends note qu'elle est valable un an puis reconduite tacitement.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Fait à [ville], le [date]. Signature.
Conservez une copie du courrier et la preuve d'envoi avec vos documents comptables : en cas de désaccord ultérieur avec l'administration, c'est cette pièce qui fait foi.
Les erreurs courantes que nous voyons passer
Certaines erreurs reviennent régulièrement dans les dossiers que nous récupérons chez Comptalocatif, et toutes se soignent facilement quand on les connaît :
- Croire que l'option est rétroactive. Une option envoyée au printemps 2026 s'applique aux revenus 2026, pas aux revenus 2025 que vous êtes en train de déclarer. Si vous découvrez en remplissant votre déclaration que le micro vous coûte cher, l'option ne corrigera que l'année en cours.
- Laisser passer la première année. Les frais d'acquisition, les travaux d'installation et le mobilier de départ constituent un gisement de déductions et d'amortissements. Ne pas opter dès la première année revient souvent à abandonner plusieurs milliers d'euros de base amortissable, alors que le délai spécial des activités nouvelles laisse le temps de le faire.
- Oublier que l'option se reconduit toute seule. Des bailleurs pensent revenir au micro « automatiquement » après un an ; en réalité, sans renonciation expresse dans les délais, le réel continue de s'appliquer, avec l'obligation de produire la liasse fiscale.
- Opter sans préparer la comptabilité qui suit. L'option déclenche des obligations : comptabilité d'engagement, plan d'amortissement, liasse 2031-2033 télétransmise. Le sujet se prépare dès l'envoi du courrier, seul avec un logiciel dédié ou accompagné ; notre article sur la comptabilité LMNP en autonomie donne la marche à suivre, et notre guide pour passer du micro au réel décrit la transition dans son ensemble.
Vos questions, nos réponses
Quelle est la date limite pour opter pour le régime réel ? +
L'option doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus déposée au printemps, pour s'appliquer aux revenus de l'année en cours. Une option envoyée avant l'échéance de la déclaration des revenus 2025, au printemps 2026, place ainsi vos revenus 2026 au régime réel.
L'option pour le régime réel est-elle rétroactive ? +
Non. Elle vaut pour l'année en cours au moment où elle est exercée et pour les années suivantes par reconduction tacite, jamais pour les années déjà écoulées. Seule exception de calendrier : une activité nouvelle peut placer sa première année au réel en optant jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration souscrite au titre de cette première année.
Combien de temps l'option m'engage-t-elle ? +
Elle est valable un an et se reconduit ensuite tacitement chaque année. Vous pouvez y renoncer pour revenir au micro-BIC, en notifiant votre choix à l'administration dans les délais de dépôt de la déclaration des résultats de l'année précédant celle pour laquelle la renonciation s'applique.
À qui envoyer le courrier d'option ? +
Au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre activité de location meublée, sur papier libre daté et signé, ou via la messagerie sécurisée de votre espace sur impots.gouv.fr. Aucun formulaire spécifique n'est requis.
Faut-il opter pour chaque bien séparément ? +
Non, l'option couvre l'ensemble de votre activité de location meublée. Tous vos biens meublés basculent au régime réel en même temps ; il n'est pas possible de conserver un bien au micro-BIC et de placer l'autre au réel.
Que se passe-t-il après l'option ? +
Vous devez tenir une comptabilité d'engagement, construire un plan d'amortissement et télétransmettre chaque année une liasse fiscale (déclaration 2031 et annexes 2033), puis reporter le résultat sur votre déclaration personnelle. C'est la contrepartie des déductions du réel, et la partie que Comptalocatif prend en charge pour ses clients.
- BIC : option pour un régime réel d'imposition, BOFiP
- Article 50-0 du code général des impôts, legifrance.gouv.fr
- Les régimes d'imposition, impots.gouv.fr
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr