La réponse courte. Les biens loués meublés font partie de l'assiette de l'IFI, comme tout immobilier, dès que votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros. Une exonération existe au titre de l'activité professionnelle (article 975 du CGI), mais elle exige à la fois plus de 23 000 euros de recettes, un bénéfice net positif représentant plus de la moitié de vos revenus professionnels, et un exercice à titre principal. À cause de l'amortissement, la plupart des loueurs au réel ne remplissent pas la condition de bénéfice.
L'idée circule beaucoup dans les discussions entre investisseurs : la location meublée serait « exonérée d'IFI » parce qu'il s'agit d'une activité commerciale. La réalité est nettement moins généreuse, et l'écart entre la croyance et le texte coûte cher en cas de contrôle, l'IFI étant déclaratif. Reprenons les règles dans l'ordre, textes à l'appui.
Le principe : vos meublés sont dans l'assiette
L'impôt sur la fortune immobilière frappe l'ensemble des biens et droits immobiliers du foyer, et un logement loué meublé reste un bien immobilier. Par défaut, vos appartements en LMNP entrent donc dans l'assiette pour leur valeur vénale au 1er janvier, au même titre qu'une résidence secondaire. Service-public.gouv.fr le confirme : les logements loués meublés ne sortent de l'assiette que sous les conditions du régime professionnel, examinées plus bas.
L'IFI se déclenche lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier. Une fois ce seuil franchi, le barème progressif s'applique à la fraction du patrimoine qui excède 800 000 euros. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Une location en cours peut par ailleurs justifier une décote sur la valeur vénale du bien loué, l'occupation réduisant sa liquidité : l'ordre de grandeur admis dépend des circonstances et n'est fixé par aucun barème officiel, ce qui impose de pouvoir justifier le chiffre retenu.
L'exonération professionnelle : trois conditions cumulatives
L'article 975 du CGI exonère les actifs professionnels, c'est-à-dire les biens qui constituent l'outil de travail du redevable. Pour les locaux d'habitation loués meublés, la doctrine administrative (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10) exige la réunion de conditions cumulatives :
- l'activité de location meublée doit être exercée à titre principal par le redevable, comme véritable activité professionnelle ;
- les recettes annuelles du foyer tirées de cette activité doivent dépasser 23 000 euros (loyers, charges et remboursements de frais perçus) ;
- le foyer doit retirer de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels il est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories professionnelles (traitements et salaires, BIC, BA, BNC, revenus des gérants de l'article 62), et pour ce calcul, c'est le bénéfice commercial net annuel de la location meublée qui est retenu, pas les recettes.
Seuls les locaux effectivement loués, c'est-à-dire générateurs de revenus, peuvent bénéficier de l'exonération. Un bien vacant ou en travaux au 1er janvier reste dans l'assiette.
Le piège de l'amortissement : un bénéfice nul ne protège pas
La troisième condition mérite qu'on s'y arrête, parce qu'elle disqualifie la majorité des dossiers. Au régime réel, l'amortissement ramène très souvent le résultat fiscal de la location meublée à zéro : c'est précisément ce qui rend le régime attractif à l'impôt sur le revenu. Pour l'IFI, ce même mécanisme se retourne contre vous. Un bénéfice net nul ou déficitaire ne peut pas représenter plus de 50 % de vos revenus professionnels, et la condition tombe.
Un exemple rend la mécanique visible. Un couple perçoit 60 000 euros de salaires et 40 000 euros de loyers meublés, avec un résultat BIC ramené à zéro par les amortissements. Les recettes dépassent bien 23 000 euros, mais le bénéfice net retenu pour la comparaison est nul : l'exonération est refusée, et les biens restent taxables à l'IFI. Le même couple, retraité et sans amortissements résiduels, avec 30 000 euros de bénéfice net et de faibles pensions, pourrait au contraire prétendre à l'exonération si l'activité constitue son activité principale. Chaque situation se calcule, aucune ne se devine.
Ne confondez pas avec le statut LMP de l'impôt sur le revenu
Les critères de l'IFI ressemblent à ceux du loueur en meublé professionnel, et cette ressemblance entretient la confusion. Le passage de LMNP à LMP à l'impôt sur le revenu se joue sur deux critères : recettes supérieures à 23 000 euros et recettes excédant les autres revenus d'activité du foyer. L'IFI ajoute sa propre grille : la comparaison se fait sur le bénéfice net et non sur les recettes, et l'administration exige un exercice à titre principal. Les deux qualifications sont indépendantes : vous pouvez être LMP à l'impôt sur le revenu et rester pleinement taxable à l'IFI, ce qui est d'ailleurs la situation la plus courante chez les loueurs au réel. L'inverse est plus rare mais existe. Le statut LMNP ou LMP et l'IFI doivent donc être analysés séparément, chacun avec ses textes.
Dettes déductibles : ce qui vient réduire la facture
L'IFI se calcule sur un patrimoine net. Viennent en déduction, à condition d'exister au 1er janvier et d'être justifiées, les dettes afférentes aux actifs imposables : capital restant dû des emprunts d'acquisition, dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, taxe foncière due au titre de l'année, IFI théorique lui-même. Les emprunts in fine et certains prêts familiaux obéissent à des règles anti-abus spécifiques qui limitent la déduction. Pour un patrimoine locatif fortement endetté, le passif déductible repousse parfois le franchissement du seuil de 1,3 million de plusieurs années : le suivi précis des capitaux restant dus fait partie du travail annuel.
Les erreurs que nous rencontrons le plus souvent au cabinet tiennent en trois points : croire les meublés exonérés par principe, oublier de déclarer des biens détenus via une SCI ou une indivision, et déduire des dettes qui ne se rattachent pas à un bien taxable. Chez Comptalocatif, la revue IFI fait partie des sujets que nous abordons chaque année avec les clients dont le patrimoine approche le seuil, dans le cadre de l'accompagnement à 600 euros par an : le point se traite en même temps que la liasse, pas dans l'urgence de juin.
Vos questions, nos réponses
Les biens en LMNP sont-ils soumis à l'IFI ? +
Oui, par défaut. Un logement loué meublé est un actif immobilier compris dans l'assiette de l'IFI pour sa valeur vénale au 1er janvier, dès que le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1,3 million d'euros. Seule l'exonération des actifs professionnels, aux conditions strictes de l'article 975 du CGI, permet d'en sortir.
Quelles sont les conditions d'exonération IFI d'un loueur en meublé ? +
Trois conditions cumulatives : exercer la location meublée à titre principal, encaisser plus de 23 000 euros de recettes annuelles, et retirer de cette activité un bénéfice net positif représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Le bénéfice s'entend après amortissements, ce qui rend la condition difficile à remplir au régime réel.
Être LMP suffit-il pour être exonéré d'IFI ? +
Non. Les critères du LMP à l'impôt sur le revenu (recettes supérieures à 23 000 euros et aux autres revenus d'activité) diffèrent de ceux de l'IFI, qui comparent le bénéfice net aux revenus professionnels et exigent un exercice à titre principal. Un LMP au bénéfice nul reste taxable à l'IFI.
Quelles dettes puis-je déduire de mon IFI ? +
Les dettes existant au 1er janvier et se rattachant à des biens taxables : capital restant dû des emprunts, travaux de réparation ou d'amélioration, taxe foncière de l'année. Des règles particulières plafonnent la déduction des prêts in fine et encadrent les prêts familiaux.
La valeur d'un bien loué peut-elle être minorée à l'IFI ? +
Une décote pour occupation est admise dans son principe, la location réduisant la liquidité du bien, mais aucun texte n'en fixe le montant. Le pourcentage retenu doit pouvoir être justifié devant l'administration, dossier à l'appui.
À partir de quand dois-je déclarer l'IFI ? +
Lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier. L'impôt se calcule alors sur la fraction excédant 800 000 euros, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale.
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI), service-public.gouv.fr, vérifié au titre de 2026
- IFI - Exonération des actifs professionnels - Utilisation des actifs dans le cadre d'une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, BOFiP
- IFI - Exonération des actifs professionnels, BOFiP