Tableau des amortissements 2033-C : le moteur de votre LMNP

Dans une liasse fiscale, tous les feuillets ne se valent pas. Le compte de résultat change chaque année, le bilan se déduit du reste, mais le tableau des immobilisations et des amortissements accumule de l'information pendant toute la durée de détention. Une erreur qui s'y glisse en année 1 se propage mécaniquement pendant vingt ans. Voici comment le lire, le contrôler et anticiper ce qu'il vous coûtera ou vous fera gagner à la revente.

Lire le tableau : quatre colonnes qui racontent tout

Le 2033-C se compose de deux cadres principaux. Le premier suit les immobilisations : valeur brute en début d'exercice, augmentations (travaux immobilisés, mobilier acheté), diminutions (sorties, cessions), valeur brute en fin d'exercice. Le second suit les amortissements avec la même mécanique : cumul en début d'exercice, dotation de l'année, éventuelles reprises, cumul en fin d'exercice.

Pour chaque ligne, quatre informations vous suffisent :

• la base amortissable : le coût d'origine du composant, la part terrain restant exclue ;
• la durée retenue, dont découle le taux annuel ;
• la dotation de l'exercice : la charge comptable de l'année ;
• le cumul : tout ce qui a été amorti depuis l'origine.

Une règle de cohérence simple permet de contrôler n'importe quel millésime : cumul de l'an dernier plus dotation de l'année égale cumul de cette année. Si l'égalité ne tombe pas juste, quelque chose s'est perdu, souvent lors d'un changement de comptable ou de logiciel.

Les composants : chaque partie du bien vit sa vie

Un immeuble ne s'use pas d'un bloc. La méthode dite par composants découpe le prix du bâti en éléments homogènes, chacun amorti sur sa propre durée d'usage. Les durées ne sont pas fixées par un barème légal : elles doivent refléter la durée réelle d'utilisation, et la pratique professionnelle retient le plus souvent les ordres de grandeur suivants.

Ces fourchettes sont des usages, pas des droits acquis : une durée manifestement trop courte gonfle la dotation et s'expose à une rectification. Le détail du traitement du mobilier et de son renouvellement fait l'objet d'un article dédié.

L'article 39 C : le garde-fou et le stock reportable

L'amortissement d'un bien loué par une personne physique ne peut pas creuser de déficit. L'article 39 C du code général des impôts limite la dotation déductible d'un exercice au montant du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes au bien. Autrement dit, l'amortissement peut ramener votre résultat à zéro, jamais en dessous.

La part de dotation qui dépasse cette limite n'est pas perdue : elle constitue un stock d'amortissements dits différés, reportable sans aucune limite de durée. Ce stock se déduit dès qu'un exercice redevient bénéficiaire, après imputation de la dotation de l'année. Sur un dossier classique financé à crédit, il gonfle pendant les premières années, celles où les intérêts d'emprunt pèsent lourd, puis se consomme progressivement quand le résultat remonte.

Ce suivi mérite une vigilance particulière : le stock 39 C n'apparaît pas toujours clairement sur le 2033-C lui-même et fait souvent l'objet d'un état annexe. C'est pourtant de l'économie d'impôt en réserve, et il se distingue des déficits reportables du 2033-D, qui obéissent à d'autres règles. Un changement de comptable est le moment classique où ce stock s'évapore faute de transmission : exigez l'état de suivi à chaque reprise de dossier.

Depuis 2025, ce tableau écrit aussi votre plus-value

Longtemps, le LMNP a cumulé deux avantages : des amortissements qui gommaient le revenu locatif, puis une plus-value de revente calculée comme pour n'importe quel particulier, sans tenir compte de ces amortissements. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a refermé cette parenthèse pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable est désormais minoré des amortissements admis en déduction pendant la location, y compris ceux pratiqués avant 2025.

Traduction pratique : le cumul d'amortissements déduits qui figure sur vos 2033-C successifs viendra grossir votre plus-value taxable le jour de la vente. Le texte vise les amortissements effectivement déduits du résultat ; le stock différé de l'article 39 C, qui n'a par définition pas encore été déduit, obéit à une logique différente, et ce point fin mérite d'être examiné avec votre conseil au moment de la cession.

La conséquence stratégique est réelle : amortir vite et fort reste pertinent pour un horizon de détention long, où l'abattement pour durée de détention absorbe la réintégration, mais mérite un vrai calcul pour une revente envisagée à moyen terme. Le plan d'amortissement se pense désormais dès l'acquisition, en fonction de votre horizon.

Les erreurs classiques sur ce tableau

Cinq erreurs reviennent sans cesse dans les dossiers que nous reprenons :

1. Le terrain amorti, faute d'avoir été isolé du prix d'achat : rectification quasi automatique en contrôle.
2. La première année non proratisée : un bien loué à partir de juillet ne porte que six mois de dotation, pas douze.
3. La dotation passée en déficit, en violation de l'article 39 C, ce qui fausse déficits et stock différé pour toutes les années suivantes.
4. Le stock d'amortissements différés perdu lors d'un changement de comptable ou de logiciel.
5. Des durées trop courtes, choisies pour maximiser la dotation, indéfendables en cas de demande de justification.

Chacune de ces erreurs se paie deux fois : une première fois sur l'impôt annuel, une seconde à la revente, puisque le cumul réintégré doit correspondre à ce qui a réellement été déduit. Chez Comptalocatif, la construction et le suivi du plan d'amortissement font partie de l'accompagnement à 600 euros par an, avec un état 39 C tenu année après année.

Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

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