La réponse courte. Au régime réel, un immeuble ne s'amortit pas d'un bloc : la réglementation comptable impose de le décomposer en éléments (structure, toiture, installations techniques, agencements), chacun amorti sur sa propre durée d'utilisation. Ces durées ne figurent dans aucun barème légal : ce sont des fourchettes d'usage professionnel, de l'ordre de 40 à 80 ans pour la structure et de 10 à 25 ans pour les autres composants. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais.
Quand un investisseur découvre le régime réel, il imagine souvent un calcul simple : le prix du bien divisé par une durée, et voilà l'annuité. La réalité comptable est plus fine. Voyons comment un bien meublé se décompose, quelles durées la pratique retient, et pourquoi ce découpage pèse désormais aussi sur votre fiscalité de revente.
Pourquoi on décompose un immeuble
Le principe vient du plan comptable général : lorsque les éléments principaux d'une immobilisation ont des durées d'utilisation différentes, chacun doit être comptabilisé séparément et amorti sur sa propre durée. C'est la méthode dite « par composants », issue des règlements comptables de 2002 et 2004, que l'administration fiscale a reprise à son compte dans sa doctrine (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10).
La logique est intuitive : une chaudière ne vit pas aussi longtemps que des fondations, et l'amortir sur la durée du gros œuvre reviendrait à sous-estimer sa dépréciation réelle. La doctrine fiscale considère qu'un élément mérite d'être isolé en composant lorsqu'il devra être remplacé au cours de la vie du bien et qu'il représente un montant significatif : l'administration évoque des seuils indicatifs de 500 euros de valeur unitaire et d'environ 1 % du prix pour un immeuble (BOI-BIC-CHG-20-10-10).
Pour un appartement loué meublé, la décomposition usuelle distingue quatre à cinq masses :
- la structure (gros œuvre, fondations, murs porteurs), qui concentre la part la plus importante du prix ;
- la toiture et l'étanchéité ;
- les installations techniques (électricité, plomberie, chauffage, ascenseur en copropriété) ;
- les agencements intérieurs (cuisine équipée, salle de bains, cloisons, revêtements) ;
- et, à part, le mobilier, qui suit ses propres règles (nous y consacrons un article dédié).
Les durées usuelles par composant
Précisons-le d'emblée, parce que la question revient à chaque rendez-vous : il n'existe aucun barème légal fixant la durée d'amortissement de chaque composant. La règle de fond est que la durée doit correspondre à la durée réelle d'utilisation de l'élément. L'administration publie seulement des taux « couramment appliqués dans la pratique », donnés à titre purement indicatif : 1 à 2 % par an pour les maisons d'habitation, 2 à 5 % pour les bâtiments commerciaux, 10 % pour le mobilier, 5 à 10 % pour les agencements et installations (BOI-BIC-AMT-10-40-30). Pour les installations et agencements traités en composants, sa doctrine admet généralement une durée de 10 à 20 ans (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 80).
À partir de ces références et de la pratique des cabinets, les fourchettes que l'on retrouve dans la plupart des plans d'amortissement LMNP sont les suivantes :
- Structure et gros œuvre : de 40 à 80 ans selon l'âge et la qualité du bâti, un immeuble ancien en pierre ne se traitant pas comme une construction récente.
- Toiture, étanchéité, façade : de 20 à 30 ans environ.
- Installations techniques (électricité, chauffage, plomberie) : de 15 à 25 ans environ.
- Agencements intérieurs : de 10 à 15 ans environ.
Retenez bien le statut de ces chiffres : ce sont des ordres de grandeur professionnels, pas des droits acquis. En cas de contrôle, vous devez pouvoir justifier que la durée retenue reflète l'utilisation réelle de l'élément. Un point technique mérite d'être signalé : pour les immeubles de placement, catégorie dont relèvent la plupart des biens loués, la durée fiscale doit être identique à la durée comptable, c'est-à-dire la durée réelle d'utilisation, sans la dérogation accordée aux immeubles d'exploitation (BOI-BIC-AMT-10-40-10, § 140). Raccourcir agressivement les durées pour gonfler l'annuité expose donc à un rehaussement, et le sujet figure en bonne place dans les points vérifiés lors d'un contrôle fiscal en LMNP.
Le terrain, la part qui ne s'amortit jamais
Un amortissement suppose une dépréciation liée à l'usage et au temps. Or un terrain ne s'use pas : sa durée d'utilisation est illimitée, et l'administration en tire la conséquence logique qu'il ne peut faire l'objet d'aucun amortissement (BOI-BIC-AMT-10-10, § 200).
Avant de décomposer quoi que ce soit, il faut donc isoler la valeur du terrain dans le prix d'acquisition. Pour un appartement, cette quote-part se situe le plus souvent entre 10 et 30 % du prix selon la localisation : elle monte dans les centres-villes où le foncier est cher, comme à Marseille, Aix ou Nice. L'évaluation doit être documentée (ventes de terrains comparables, coût de reconstruction), car un terrain sous-évalué pour amortir davantage est l'une des erreurs les plus faciles à repérer pour un vérificateur.
Dans les chiffres, cela donne ceci : sur un appartement de 200 000 euros avec un terrain évalué à 15 %, seule la base de 170 000 euros se répartit entre les composants. Notre cas pratique marseillais déroule ce calcul poste par poste sur un bien réel.
Ce que la décomposition change sur votre annuité
L'intérêt de la méthode ne se limite pas à la conformité comptable : elle accélère la déduction, puisque les composants courts (agencements, installations) s'amortissent en 10 à 25 ans quand la structure s'étale sur 50 ans ou plus.
L'annuité de chaque composant se calcule en linéaire, à partir de la mise en location, avec un prorata la première année. Additionnées au mobilier et aux travaux immobilisés, ces annuités effacent une grande partie du résultat imposable, dans la limite de l'article 39 C du code général des impôts : l'amortissement déduit ne peut pas créer de déficit, et l'excédent se reporte sans limite de durée (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10). Le mécanisme complet est détaillé dans notre guide de l'amortissement en LMNP, et notre simulateur vous donne une estimation de votre annuité en quelques minutes.
Depuis 2025, la décomposition se pense aussi à la revente
La loi de finances pour 2025 a changé la portée de ces choix. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable à la revente, en application de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui a modifié l'article 150 VB du code général des impôts. Certaines résidences services (étudiantes, seniors, établissements médico-sociaux) échappent au dispositif.
La conséquence pratique est directe : plus vous amortissez vite, plus la plus-value taxable grossit le jour de la vente. Un plan d'amortissement rapide reste pertinent pour une détention longue, les abattements pour durée de détention finissant par gommer la plus-value, mais il l'est beaucoup moins si vous envisagez de revendre à horizon de cinq à dix ans. Le découpage et les durées deviennent donc un arbitrage patrimonial : nous avons chiffré plusieurs scénarios dans notre article sur la plus-value en LMNP, et notre outil de calcul vous permet de tester votre situation.
C'est ce type d'arbitrage qui justifie de ne pas construire son plan d'amortissement seul. Chez Comptalocatif, le plan par composants est établi avec le cabinet lors de la première année, en fonction du bien et de votre horizon de revente, dans le cadre de l'accompagnement complet à 600 euros par an.
Vos questions, nos réponses
La décomposition par composants est-elle obligatoire en LMNP au réel ? +
Oui, dès lors que vous inscrivez l'immeuble à l'actif. La méthode par composants s'impose à toute comptabilité tenue selon le plan comptable général : les éléments principaux ayant des durées d'utilisation différentes doivent être amortis séparément. Un amortissement global de l'immeuble sur une durée unique n'est pas conforme.
Existe-t-il un barème officiel des durées d'amortissement ? +
Non. La loi ne fixe aucune durée par composant. L'administration publie des taux indicatifs (mobilier 10 %, agencements et installations 5 à 10 %, habitations 1 à 2 %) et admet 10 à 20 ans pour les installations et agencements traités en composants. Le reste relève de l'usage professionnel et doit correspondre à la durée réelle d'utilisation.
Comment évaluer la part du terrain ? +
Par une méthode documentée : comparaison avec des transactions foncières locales, données de valorisation de l'administration ou approche par le coût de reconstruction. En pratique, la quote-part retenue se situe souvent entre 10 et 30 % du prix pour un appartement, davantage pour une maison avec un grand terrain.
Peut-on amortir un bien acheté il y a plusieurs années ? +
Oui. Lors du passage au régime réel, le bien entre à l'actif pour sa valeur à la date d'inscription, et le plan d'amortissement démarre à ce moment-là sur les durées d'utilisation restantes. C'est un calcul classique lors d'un passage du micro-BIC au réel.
La réforme de 2025 s'applique-t-elle aux amortissements passés avant 2025 ? +
Oui. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, la minoration du prix d'acquisition porte sur l'ensemble des amortissements admis en déduction pendant la détention, y compris ceux pratiqués avant l'entrée en vigueur de la loi.
- BOI-BIC-AMT-10-40-10 : durée et taux d'amortissement, méthode par composants, BOFiP
- BOI-BIC-AMT-10-40-30 : taux d'amortissement couramment admis, BOFiP
- BOI-BIC-AMT-10-10 : biens amortissables, exclusion des terrains, BOFiP
- BOI-BIC-CHG-20-10-10 : définition des actifs et des composants, BOFiP
- Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, Légifrance
- BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 : limitation de l'amortissement des biens loués (article 39 C du CGI), BOFiP