La réponse courte. La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, l'expulsion forcée d'un locataire est suspendue, même avec un jugement définitif. En revanche, la procédure judiciaire continue de se dérouler, les loyers restent dus et les actes peuvent être signifiés. Comme l'enchaînement des seuls délais légaux dépasse six mois, la vraie erreur du bailleur consiste à attendre : chaque mois perdu avant d'agir se paie en loyers irrécouvrables.
Beaucoup de bailleurs meublés découvrent la trêve hivernale au pire moment, quand un impayé s'installe en octobre et qu'un conseil bien intentionné leur annonce qu'il ne se passera plus rien avant le printemps. Cette lecture est fausse, et elle coûte cher. La trêve gèle l'exécution forcée, pas la justice, et un dossier lancé en novembre arrive devant le juge bien plus tôt qu'un dossier lancé en avril.
Reprenons la mécanique complète, dates et délais vérifiés à l'appui.
Ce que la trêve suspend vraiment
La trêve hivernale, prévue par le code des procédures civiles d'exécution, s'étend chaque année du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période, aucun locataire ne peut être expulsé de son logement avec le concours de la force publique, même si le bailleur détient une décision de justice exécutoire, et quel que soit le motif, impayés compris. Les fournisseurs ne peuvent pas non plus couper l'électricité ou le gaz pour factures impayées.
Tout le reste continue de fonctionner :
- les loyers et charges restent dus, la dette continue de courir et les démarches de recouvrement des impayés se poursuivent ;
- le commandement de payer peut être signifié, l'assignation délivrée, l'audience tenue et le jugement rendu en plein hiver ;
- le commandement de quitter les lieux peut être signifié, son délai de deux mois court, et l'expulsion devient exécutable dès le 1er avril.
La trêve est donc une parenthèse d'exécution, pas une parenthèse de droit. Le bailleur qui utilise l'hiver pour dérouler la procédure prend cinq mois d'avance sur celui qui attend le printemps.
La chronologie complète d'un impayé jusqu'à l'expulsion
Voici l'enchaînement type pour un bail meublé contenant une clause résolutoire, qui est obligatoire dans les baux récents.
1. Le commandement de payer. Dès que l'impayé se confirme, un commissaire de justice signifie au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette (deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023). Le commandement est signalé à la CCAPEX, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.
2. L'assignation et l'audience. Sans paiement complet à l'issue du délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'audience ne peut pas se tenir moins de six semaines après l'assignation, le temps que le diagnostic social et financier soit réalisé et que la préfecture soit informée.
3. Le jugement. Le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire, condamne le locataire au paiement de la dette et ordonne son expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement à un locataire capable de reprendre le règlement du loyer courant, ce qui suspend les effets de la clause tant que l'échéancier est respecté.
4. Le commandement de quitter les lieux. Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois avant toute expulsion. Le juge peut par ailleurs accorder au locataire des délais supplémentaires compris entre un mois et un an selon sa situation. Le locataire qui se maintient dans les lieux après un commandement définitif s'expose en outre à une amende de 7 500 euros, sauf pendant la trêve hivernale.
5. Le concours de la force publique. Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet, qui dispose de deux mois pour répondre. Son silence au-delà de ce délai vaut refus implicite.
Additionnez les étapes : six semaines, puis six semaines, puis deux mois, puis deux mois. Le parcours incompressible dépasse déjà six mois sans le moindre incident, et une trêve hivernale ou des délais accordés par le juge portent souvent la durée réelle au-delà d'une année. C'est précisément pour cela qu'une garantie loyers impayés ou la garantie Visale se souscrivent avant l'incident, jamais après.
Les exceptions à la trêve hivernale
La protection hivernale n'est pas universelle. Elle ne bénéficie pas :
- aux personnes dont le relogement est assuré dans des conditions respectant l'unité et les besoins de la famille ;
- aux occupants d'immeubles frappés d'un arrêté de mise en sécurité ou de péril ;
- aux squatteurs entrés dans un domicile, un garage ou sur un terrain, pour lesquels le juge peut écarter la trêve ;
- à l'époux ou au partenaire violent dont l'éviction du domicile a été ordonnée par le juge, ainsi qu'à l'époux dont l'expulsion a été décidée dans le cadre d'un divorce.
Pour un bailleur meublé classique confronté à un impayé, aucune de ces exceptions ne s'applique en général : votre levier reste la vitesse de déclenchement de la procédure, pas son contournement.
Bailleur bloqué au printemps : l'indemnisation par l'État
Un jugement d'expulsion ne garantit pas une expulsion. Lorsque le préfet refuse le concours de la force publique, expressément ou par silence gardé pendant deux mois après la réquisition, le bailleur subit un préjudice dont l'État doit répondre. Cette responsabilité joue sans qu'il soit besoin de prouver une faute : le refus de prêter main-forte à l'exécution d'une décision de justice suffit.
En pratique, le bailleur adresse une demande d'indemnisation au préfet, puis saisit le tribunal administratif en cas de rejet. Le préjudice indemnisable couvre notamment les loyers et charges qui auraient dû être payés par l'occupant pendant la période de refus. L'ANIL détaille les modalités de cette réparation, qui constitue le filet de sécurité final du bailleur, mais un filet lent : mieux vaut ne compter dessus qu'en dernier recours.
Pourquoi chaque semaine compte dès le premier impayé
La leçon de cette chronologie tient en une phrase : la durée totale dépend presque entièrement de votre date de départ. Un commandement de payer signifié dans le mois du premier impayé place l'audience avant l'été et l'expulsion avant la trêve suivante, tandis qu'un bailleur qui laisse filer trois loyers « pour voir » décale mécaniquement toute la chaîne d'un semestre.
Les bons réflexes se jouent en amont : un dossier locataire sérieusement vérifié, une relance écrite dès le premier retard, un commissaire de justice mandaté au deuxième. La dette moyenne constatée au moment du jugement représente souvent plus d'une année de loyers, un montant que peu de locataires en difficulté peuvent rembourser.
Chez Comptalocatif, la plateforme incluse dans l'accompagnement comptable à 600 euros par an suit l'encaissement des loyers mois par mois, ce qui permet de repérer le premier retard immédiatement plutôt que de le découvrir au moment du rapprochement annuel, et les impayés constatés se traitent proprement dans votre comptabilité au régime réel.
Vos questions, nos réponses
Quelles sont les dates de la trêve hivernale ? +
La trêve court du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Pendant ces cinq mois, aucune expulsion locative ne peut être exécutée avec le concours de la force publique, et les coupures d'électricité ou de gaz pour impayés sont interdites.
Peut-on engager une procédure d'expulsion pendant la trêve hivernale ? +
Oui, la trêve suspend uniquement l'exécution forcée de l'expulsion. Le commandement de payer, l'assignation, l'audience, le jugement et le commandement de quitter les lieux peuvent tous intervenir pendant l'hiver, ce qui permet d'expulser dès la fin de la trêve.
Les loyers restent-ils dus pendant la trêve ? +
Oui, la trêve n'efface aucune dette. Les loyers et charges continuent de courir, les intérêts aussi, et le locataire reste tenu de payer ou de négocier un échéancier. Le juge tient d'ailleurs compte des efforts de paiement dans sa décision.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour impayés ? +
L'enchaînement des seuls délais légaux (six semaines après le commandement de payer, six semaines minimum avant l'audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, deux mois de réponse du préfet) dépasse six mois. Avec une trêve hivernale ou des délais accordés par le juge, la durée réelle dépasse fréquemment un an.
Quelles sont les exceptions à la trêve hivernale ? +
Le relogement adapté de la famille, les immeubles sous arrêté de mise en sécurité ou de péril, les squatteurs de domicile, de garage ou de terrain, et les conjoints violents ou expulsés par le juge aux affaires familiales. L'impayé de loyer classique n'ouvre aucune exception.
Que faire si le préfet refuse d'expulser après le jugement ? +
Au-delà de deux mois de silence après la réquisition du concours de la force publique, le refus est acquis et engage la responsabilité de l'État sans faute à prouver. Le bailleur demande alors l'indemnisation de son préjudice au préfet, notamment les loyers perdus, puis saisit le tribunal administratif si nécessaire.
- Trêve hivernale 2025-2026 : ce que vous devez savoir, service-public.gouv.fr
- Ce qu'il faut savoir sur la trêve hivernale 2025-2026, info.gouv.fr
- Prévention des expulsions et trêve hivernale, ecologie.gouv.fr
- Après la trêve hivernale : la procédure d'expulsion locative, ADIL de Paris
- Refus de concours de la force publique : modalités de réparation, anil.org