La réponse courte. Sur ce dossier type, la réintégration des amortissements fait passer la plus-value brute de 37 400 € à 69 400 € : l'écart correspond exactement aux 32 000 € déduits pendant la détention. Le surcoût d'imposition plafonne à 11 584 €, à mettre en face des quelque 15 500 € d'impôt économisés par l'amortissement en huit ans. Même après la réforme 2025, le régime réel reste gagnant. Voici le calcul, ligne par ligne.
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention se réintègrent dans le calcul de la plus-value. Nous avons détaillé la mécanique dans nos articles sur la vente d'un LMNP et sur la plus-value LMNP. Place aux chiffres, sur un dossier type représentatif de ce que nous traitons au cabinet.
Le dossier de départ
Un investisseur a acheté un T2 il y a huit ans, l'a loué meublé au régime réel sans interruption, et le revend aujourd'hui :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (il y a 8 ans) | 220 000 € |
| Frais d'acquisition (notaire, garantie) | 17 600 € |
| Amortissements déduits pendant la détention | 4 000 €/an × 8 ans = 32 000 € |
| Prix de vente convenu | 275 000 € |
| Durée de détention | 8 années révolues |
Une précision avant de calculer : seuls les amortissements réellement déduits se réintègrent. Si ce dossier avait constitué une réserve d'amortissements non utilisée, comme dans notre cas pratique marseillais, cette réserve resterait entièrement hors du calcul de la plus-value.
Étape 1 : le prix de cession
Le point de départ est le prix de vente, diminué des éventuels frais de cession supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d'hypothèque). Sur ce dossier, nous les considérons négligeables et retenons 275 000 €.
Étape 2 : le prix d'acquisition corrigé, la nouveauté 2025
Le prix d'acquisition retenu se construit en deux temps : il est majoré des frais d'acquisition réels, puis, depuis la réforme, minoré de tous les amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025.
| Montant | |
|---|---|
| Prix d'achat | 220 000 € |
| + frais d'acquisition | + 17 600 € |
| Prix d'acquisition majoré | 237 600 € |
| − amortissements déduits (réforme 2025) | − 32 000 € |
| Prix d'acquisition retenu depuis 2025 | 205 600 € |
Avant la réforme, le calcul s'arrêtait à 237 600 € : les amortissements n'entraient jamais dans l'équation. C'est ce cumul d'avantages que la loi de finances pour 2025 a supprimé.
Étape 3 : la plus-value brute, avant et après réforme
| Avant réforme | Depuis 2025 | |
|---|---|---|
| Prix de cession | 275 000 € | 275 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 237 600 € | 205 600 € |
| Plus-value brute | 37 400 € | 69 400 € |
L'écart entre les deux colonnes est de 32 000 €, soit très exactement le montant des amortissements déduits. La réforme ne crée pas de richesse imposable nouvelle : elle reprend, à la sortie, la base qui avait été déduite pendant la détention.
Étape 4 : les abattements pour durée de détention
La plus-value, même majorée par la réintégration, bénéficie des abattements pour durée de détention. Ils démarrent à partir de la 6e année et montent progressivement jusqu'à l'exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, puis de prélèvements sociaux après 30 ans.
À 8 ans de détention, notre vendeur n'a acquis que trois années d'abattement (les 6e, 7e et 8e années) : ils ne gomment qu'une fraction limitée du gain. Nous raisonnons donc, par prudence, sur les montants avant abattements : ils constituent le plafond de la note réelle, que les trois années acquises viennent légèrement réduire.
Étape 5 : l'imposition, et le point surtaxe
Les taux sont ceux du régime des plus-values des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
| Avant réforme | Depuis 2025 | |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 37 400 € | 69 400 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 7 106 € | 13 186 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 6 433 € | 11 937 € |
| Total avant abattements | 13 539 € | 25 123 € |
Le surcoût maximal dû à la réforme ressort à 11 584 € (25 123 − 13 539), soit 36,2 % des 32 000 € réintégrés.
S'ajoute un effet de bord : au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'applique. Avant la réforme, ce dossier plafonnait à 37 400 € et ne la croisait jamais. Depuis 2025, avec 69 400 € avant abattements, la plus-value imposable a toutes les chances de rester au-dessus du seuil malgré les trois années d'abattement : la surtaxe s'invite, dans le bas de son barème, sur un dossier parfaitement ordinaire. C'est l'un des points que nous chiffrons systématiquement avant une mise en vente.
Le verdict : ce que la réforme reprend, ce que l'amortissement a donné
Reste la question qui compte : fallait-il amortir ? Posons les deux plateaux de la balance, avec une tranche marginale de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux sur les loyers, comme dans notre cas pratique marseillais :
| Montant | |
|---|---|
| Impôt économisé par l'amortissement (4 000 € × 48,6 % × 8 ans) | 15 552 € |
| Surcoût de plus-value dû à la réforme (au plus, avant abattements) | 11 584 € |
| Solde en faveur de l'amortissement | 3 968 € |
Et ce solde est un minimum, pour trois raisons. L'économie annuelle est certaine et immédiate, quand le surcoût n'arrive que si vous vendez, et selon votre calendrier. Les abattements réduisent la note à chaque année de détention supplémentaire, jusqu'à l'éteindre après 22 ans. Enfin, une transmission efface tout : donation et succession purgent la plus-value, amortissements compris.
Chaque dossier a ses propres proportions : montant amorti, durée, tranche d'imposition, projet de sortie. Pour poser ce calcul avec vos chiffres avant de signer un mandat, prenez rendez-vous, ou commencez par comprendre la mécanique de l'amortissement LMNP.
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Vos questions, nos réponses
La réserve d'amortissements non utilisée est-elle réintégrée à la vente ? +
Non. Seuls les amortissements réellement déduits du résultat pendant la détention minorent le prix d'acquisition. La réserve constituée mais jamais imputée, elle, reste hors du calcul de la plus-value.
Les frais de notaire majorent-ils bien le prix d'acquisition ? +
Oui. Le prix d'acquisition retenu est majoré des frais d'acquisition, ici 17 600 €, avant d'être minoré des amortissements déduits. Sans cette majoration, la plus-value brute de ce dossier aurait été supérieure de 17 600 €.
La surtaxe s'applique-t-elle à ce dossier ? +
Probablement, dans le bas de son barème : elle vise les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, et la réintégration des 32 000 € fait franchir ce seuil à un dossier qui, avant 2025, en restait loin. Le montant exact dépend des abattements acquis à la date de la vente.
Fallait-il renoncer à amortir pour éviter la réintégration ? +
Non. Sur ce dossier, l'amortissement a économisé 15 552 € d'impôt certain, contre 11 584 € au plus de surcoût à la revente. Renoncer à amortir aurait fait payer l'impôt plein sur les loyers chaque année, sans aucune garantie de vendre un jour.
Que se passe-t-il si le vendeur attend 22 ans au lieu de 8 ? +
Les abattements pour durée de détention effacent totalement l'impôt sur le revenu après 22 ans, puis les prélèvements sociaux après 30 ans. L'effet de la réintégration s'éteint avec eux : plus la détention est longue, moins la réforme pèse.