La réponse courte. Au décès, aucune plus-value n'est imposée : les 45 000 € d'amortissements déduits par le défunt ne se réintègrent jamais, la purge est définitive. L'héritier qui poursuit la location repart avec un bien inscrit au bilan à sa valeur de succession, 250 000 €, soit une base amortissable de 200 000 € une fois le terrain écarté : environ 5 800 € d'amortissements par an, qui redéfiscalisent 9 600 € de loyers pour des années. Voici le déroulé, étape par étape.
Depuis la réforme 2025, la revente d'un meublé rend une partie de l'avantage fiscal au fisc via la réintégration des amortissements. La transmission, elle, le conserve intégralement, et fait même mieux. Nous avons posé le cadre dans notre article sur LMNP, succession et donation ; déroulons un dossier type.
Le dossier de départ
Un parent décède en laissant un appartement loué meublé, exploité au régime réel :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Bien transmis | Appartement loué meublé, au régime réel |
| Valeur au jour du décès | 250 000 € |
| Durée de détention par le défunt | 12 ans |
| Amortissements déduits par le défunt | ≈ 45 000 € |
| Loyers en cours | 800 €/mois, soit 9 600 €/an |
| Héritier | Un enfant, qui poursuit la location meublée |
Étape 1 : au décès, aucune plus-value
L'impôt sur la plus-value frappe les cessions à titre onéreux, c'est-à-dire les ventes. Une succession est une transmission à titre gratuit : aucune plus-value n'est imposée, et la réintégration des amortissements instaurée par la réforme 2025 ne s'applique pas davantage, faute de vente.
| Vente de son vivant | Transmission au décès | |
|---|---|---|
| Nature de l'opération | Cession à titre onéreux | Transmission à titre gratuit |
| Réintégration des 45 000 € amortis | Oui, ils minorent le prix d'acquisition | Non, jamais : purge définitive |
| Impôt sur la plus-value | À calculer, abattements de durée compris | Aucun |
Les 45 000 € déduits pendant douze ans ont produit leur économie d'impôt chaque année, et ne seront jamais repris. C'est la différence fondamentale avec une revente, où ils auraient gonflé la plus-value imposable.
Étape 2 : les droits de succession
La purge de la plus-value ne signifie pas transmission gratuite : les droits de succession prennent le relais. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur la part reçue de chaque parent. Sur ce dossier, si l'appartement constitue l'essentiel de la part de l'héritier, environ 150 000 € restent taxables au barème progressif, par tranches. Le montant exact dépend de la composition complète de la succession et se chiffre avec le notaire ; l'anticipation de son vivant, par donations calées sur les abattements renouvelables tous les quinze ans, reste le meilleur levier pour le réduire.
Étape 3 : la dernière liasse du défunt
L'activité de location meublée du défunt s'arrête administrativement à son décès. Une déclaration de cessation est déposée et une dernière liasse fiscale est arrêtée à la date du décès : loyers courus, prorata d'amortissements de l'année, clôture des comptes. Les reports et la réserve d'amortissements non utilisés par le défunt s'éteignent avec cette dernière liasse : ils ne se transmettent pas.
Étape 4 : la reprise par l'héritier
L'héritier qui poursuit la location meublée ne « continue » pas l'activité de son parent : il en crée une nouvelle. Cela passe par une immatriculation au guichet unique de l'INPI, le choix d'un régime fiscal, et l'ouverture d'un nouveau bilan.
Et c'est là que la transmission révèle son second avantage : le bien entre au bilan de la nouvelle activité à sa valeur de succession, 250 000 €, et non au prix d'achat historique du défunt.
Étape 5 : le nouveau cycle d'amortissements
| Montant | |
|---|---|
| Valeur d'entrée au bilan (valeur de succession) | 250 000 € |
| Quote-part terrain écartée (≈ 20 %) | 50 000 € |
| Base amortissable | 200 000 € |
| Amortissement annuel (par composants, ≈ 2,9 %) | ≈ 5 800 € |
Face aux 9 600 € de loyers annuels, ces 5 800 € d'amortissements laissent 3 800 € avant charges réelles ; la copropriété, la taxe foncière, l'assurance et les honoraires absorbent l'essentiel du solde. Le résultat imposable de l'héritier reste proche de zéro pendant de nombreuses années, alors même que le défunt avait déjà déduit 45 000 € sur le même bien.
Le verdict
La transmission est le seul événement de la vie d'un LMNP qui purge la plus-value et recharge l'amortissement en même temps. Une vente aurait réintégré les 45 000 € déduits et déclenché l'impôt de plus-value ; la succession les efface définitivement, puis rouvre un cycle complet de défiscalisation des loyers sur une base réévaluée à 250 000 €. Pour un patrimoine meublé à vocation familiale, c'est l'issue à privilégier, et elle s'anticipe de son vivant.
La coordination compte autant que le principe : le notaire structure la transmission, l'expert-comptable gère la cessation, la réimmatriculation et la nouvelle base d'amortissement. Pour poser ce déroulé sur votre situation, prenez rendez-vous.
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Vos questions, nos réponses
Les 45 000 € amortis par le défunt seront-ils réintégrés si l'héritier revend plus tard ? +
Non. La succession les a purgés définitivement. Si l'héritier revend un jour, sa plus-value se calcule à partir de la valeur de succession de 250 000 €, minorée uniquement des amortissements que lui-même aura déduits depuis la reprise.
Que devient la réserve d'amortissements non utilisée du défunt ? +
Elle s'éteint avec la dernière liasse fiscale du défunt et ne se transmet pas. En contrepartie, l'héritier repart sur une base amortissable pleine, réévaluée à la valeur de succession, ce qui est en pratique bien plus favorable.
L'héritier doit-il vraiment refaire une immatriculation ? +
Oui. La poursuite de la location meublée constitue une nouvelle activité : immatriculation au guichet unique de l'INPI, choix du régime fiscal et ouverture d'un bilan où le bien entre à sa valeur de succession.
L'héritier peut-il choisir le micro-BIC plutôt que le réel ? +
Oui, le choix du régime est libre à la reprise. Mais avec près de 5 800 € d'amortissements annuels disponibles face à 9 600 € de loyers, le régime réel ramène le résultat imposable proche de zéro : l'arbitrage penche presque toujours de son côté.
Combien de droits de succession sur cet appartement de 250 000 € ? +
Après l'abattement de 100 000 € dont bénéficie chaque enfant sur la part de chaque parent, le solde est taxé au barème progressif par tranches. Le montant exact dépend de l'ensemble de la succession : il se chiffre avec le notaire, et se réduit fortement par des donations anticipées.