La réponse courte. Sur ce T3 marseillais détenu 12 ans, la réintégration des amortissements fait passer l'impôt de plus-value d'environ 10 400 euros sous l'ancien régime à environ 25 300 euros aujourd'hui. Garder le bien cinq ans de plus ramènerait la note autour de 22 200 euros grâce aux abattements de détention, tout en encaissant près de 29 000 euros de loyers nets. La réforme alourdit la vente, elle ne condamne pas la détention : tout se joue dans le calcul du net vendeur et dans votre besoin de capital.
Voici un cas type reconstitué par le cabinet, avec des hypothèses en chiffres ronds inspirées des dossiers que nous traitons. Un investisseur a acheté un T3 à Marseille en 2014 pour 180 000 euros, loué meublé au régime réel depuis l'origine, avec 4 500 euros d'amortissements déduits chaque année, soit 54 000 euros en 12 ans. Le bien vaut aujourd'hui 260 000 euros. Vendre maintenant ou continuer à louer ?
Ce qui a changé le 15 février 2025
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value LMNP : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent minorer le prix d'acquisition retenu dans le calcul. La plus-value imposable augmente donc du montant des amortissements pratiqués. Les biens situés dans certaines résidences services (étudiantes, seniors, personnes handicapées) échappent à cette réintégration, de même que les amortissements mis en réserve et jamais imputés, qui ne sont pas concernés.
Le régime général des plus-values des particuliers continue de s'appliquer par ailleurs : taux de 19 % à l'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux à 17,2 % (les plus-values conservent ce taux, seuls les loyers meublés sont passés à 18,6 %), abattements pour durée de détention et surtaxe au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable.
Le calcul avant la réforme, pour mesurer l'écart
Le prix d'acquisition se corrige d'abord des forfaits classiques : 7,5 % pour les frais d'acquisition et 15 % pour les travaux, le bien étant détenu plus de 5 ans sans factures conservées.
| Élément | Montant (euros) |
|---|---|
| Prix de vente | 260 000 |
| Prix d'achat 2014 | 180 000 |
| Forfait frais d'acquisition (7,5 %) | 13 500 |
| Forfait travaux (15 %) | 27 000 |
| Prix d'acquisition corrigé | 220 500 |
| Plus-value brute (ancien calcul) | 39 500 |
Après 12 ans de détention, l'abattement atteint 42 % à l'impôt sur le revenu (6 % par an de la 6e à la 12e année) et 11,55 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an). L'impôt ressortait à environ 4 350 euros d'IR et 6 010 euros de prélèvements sociaux, soit 10 360 euros au total.
Le même calcul avec les amortissements réintégrés
Les 54 000 euros d'amortissements déduits viennent désormais minorer le prix d'acquisition corrigé :
| Élément | Montant (euros) |
|---|---|
| Prix d'acquisition corrigé | 220 500 |
| Amortissements réintégrés | 54 000 |
| Prix d'acquisition retenu | 166 500 |
| Plus-value brute | 93 500 |
| Base IR après abattement 42 % | 54 230 |
| IR à 19 % | 10 304 |
| Base prélèvements sociaux après abattement 11,55 % | 82 701 |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 14 225 |
| Surtaxe (plus-value imposable supérieure à 50 000 euros) | environ 800 |
| Total à payer | environ 25 330 |
La note fiscale a plus que doublé, alors que le bien et le prix de vente sont identiques. Notre calculateur de plus-value LMNP refait ce calcul sur vos propres chiffres, amortissements compris.
Et si le propriétaire garde le bien cinq ans de plus ?
Continuer à louer produit deux effets contraires. Les abattements de détention progressent chaque année et réduisent la base taxable. En face, les amortissements continuent de courir et gonflent la réintégration future, ici 4 500 euros de plus par an. Projection à 17 ans de détention, à prix de vente constant :
| Vente en 2026 (12 ans) | Vente en 2031 (17 ans) | |
|---|---|---|
| Amortissements réintégrés (euros) | 54 000 | 76 500 |
| Plus-value brute (euros) | 93 500 | 116 000 |
| Abattement IR / prélèvements sociaux | 42 % / 11,55 % | 72 % / 19,8 % |
| Impôt total de plus-value (euros) | environ 25 330 | environ 22 170 |
| Loyers nets encaissés entre-temps (euros) | 0 | environ 29 400 |
Les abattements l'emportent sur la réintégration supplémentaire : l'impôt de cession baisse d'environ 3 100 euros, et surtout la détention rapporte près de 29 400 euros de loyers nets sur la période, le résultat imposable restant faible grâce aux amortissements encore disponibles. À 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu disparaît totalement, les prélèvements sociaux ne s'éteignant qu'à 30 ans.
Le verdict, et ce qu'il ne dit pas
Sur ce dossier, la poursuite de la location gagne sur le plan strictement financier, tant que le marché reste stable et que le propriétaire n'a pas besoin du capital. La vente immédiate se défend dans trois situations : un projet qui réclame les fonds, un immeuble qui exige de gros travaux à venir, ou une anticipation de baisse du marché local. Le bon réflexe est de calculer le net vendeur réel avant de signer un mandat, puis de comparer avec le rendement de la poursuite : notre guide vendre son LMNP déroule la méthode complète.
Chaque cession LMNP mérite désormais ce chiffrage préalable, car le notaire calcule l'impôt avec les amortissements que vous lui déclarez : un état comptable fiable est indispensable. C'est un travail que le cabinet Comptalocatif intègre à son accompagnement à 600 euros par an, l'historique d'amortissements étant tenu dossier par dossier.
Vos questions, nos réponses
La réintégration des amortissements concerne-t-elle tous les LMNP ? +
Elle concerne les loueurs au régime réel qui ont effectivement déduit des amortissements, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Les biens en résidences services étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées en sont exclus, et le micro-BIC n'est pas concerné puisqu'il n'amortit rien.
Les amortissements mis en réserve sont-ils réintégrés ? +
Non. Seuls les amortissements réellement imputés sur le résultat minorent le prix d'acquisition. La réserve constituée au titre de l'article 39 C, jamais utilisée, ne se réintègre pas.
Les abattements de détention s'appliquent-ils après la réintégration ? +
Oui, la réintégration intervient dans le calcul de la plus-value brute, avant application des abattements pour durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e pour l'impôt sur le revenu, et 1,65 % puis 1,60 % et 9 % par an pour les prélèvements sociaux, jusqu'à l'exonération à 30 ans.
Vaut-il mieux arrêter d'amortir pour préparer une vente ? +
Non. L'amortissement se pratique selon le plan comptable, il ne se module pas librement, et chaque euro amorti économise de l'impôt à votre taux marginal majoré des prélèvements sociaux, quand la réintégration se paie après abattement de détention. Renoncer à amortir coûte presque toujours plus cher.
La surtaxe sur les plus-values élevées s'applique-t-elle en LMNP ? +
Oui, comme pour toute plus-value immobilière des particuliers : de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable après abattement, avec un mécanisme de lissage à l'entrée du barème. Sur ce dossier, elle représente environ 800 euros.
- Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, Légifrance
- Article 150 VB du Code général des impôts, Légifrance
- Vente d'un bien loué meublé : comment se calcule la plus-value ?, impots.gouv.fr
- Plus-value immobilière : calcul et abattements, service-public.gouv.fr