La réponse courte. Avant toute annonce, lisez le règlement de copropriété. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit en pratique la location meublée touristique, la Cour de cassation l'a jugé en 2018, tandis qu'une clause bourgeoise simple la tolère tant qu'elle ne crée pas de nuisances. Depuis la loi Le Meur, une copropriété dont le règlement interdit toute activité commerciale peut aussi voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, sauf pour les résidences principales. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif en mars 2026.
Le réflexe classique d'un investisseur qui se lance dans la location saisonnière consiste à vérifier les règles de la mairie : déclaration, numéro d'enregistrement, changement d'usage. C'est nécessaire, mais insuffisant. Le premier obstacle juridique se trouve souvent dans un document que personne ne relit : le règlement de copropriété. Une autorisation municipale en bonne et due forme ne protège en rien contre une action du syndicat des copropriétaires.
Le règlement de copropriété passe avant la mairie
Le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble et ce que chaque copropriétaire peut faire de son lot. La mairie de Cannes le rappelle d'ailleurs en tête de son guide des locations saisonnières : avant de louer un meublé de tourisme, l'hébergeur doit s'assurer que le règlement de copropriété ne l'interdit pas.
Trois configurations se rencontrent. Certains règlements autorisent expressément toute activité, y compris commerciale : la location courte durée y est possible, sous réserve des règles municipales. D'autres interdisent explicitement la location meublée touristique ou en encadrent l'exercice. Entre les deux se trouve la grande majorité des immeubles anciens du littoral, dotés d'une clause dite d'habitation bourgeoise dont la portée dépend de sa rédaction exacte.
Clause d'habitation bourgeoise : simple ou exclusive, tout change
La clause d'habitation bourgeoise simple réserve l'immeuble à l'habitation tout en tolérant les professions libérales (un cabinet médical, un avocat). Dans ce cadre, la location meublée de courte durée n'est pas automatiquement interdite : tout dépend de la destination de l'immeuble et des troubles éventuels causés aux occupants.
La clause d'habitation exclusivement bourgeoise va plus loin : elle réserve l'immeuble à l'habitation et proscrit toute activité professionnelle ou commerciale. C'est la rédaction la plus défavorable au loueur saisonnier, car les allées et venues d'une clientèle de passage se heurtent frontalement à cette destination.
La nuance tient parfois à un seul mot dans un règlement rédigé il y a cinquante ans. D'où l'importance de faire lire le document par un professionnel avant d'acheter un lot destiné à la courte durée, au même titre que vous vérifieriez le régime de changement d'usage de la commune.
Ce que disent les juges
Deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation balisent le terrain.
Le premier, rendu le 8 mars 2018 (pourvoi n° 14-15.864), concerne un immeuble dont le règlement autorisait un usage mixte professionnel et d'habitation tout en excluant toute activité commerciale. La Cour a jugé que la location meublée touristique de courte durée, avec sa rotation de clientèle de passage, ne correspondait pas à la destination de l'immeuble : les copropriétaires qui avaient transformé leurs appartements en studios meublés ont été condamnés à remettre les lieux en état.
Le second, rendu le 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.455), a précisé la qualification de l'activité : une location meublée touristique dépourvue de services para-hôteliers significatifs (accueil, petit déjeuner, ménage quotidien, fourniture de linge en cours de séjour) reste une activité civile et non commerciale. En présence d'une clause bourgeoise simple, la courte durée n'est donc pas nécessairement contraire au règlement. Cet arrêt ne renverse pas celui de 2018 : une clause exclusive, ou une interdiction expresse de toute activité commerciale assortie d'une destination stricte, continue de fermer la porte.
Retenez la ligne directrice : plus la clause est stricte et plus les prestations proposées ressemblent à de l'hôtellerie, plus le risque de condamnation augmente.
La loi Le Meur donne un pouvoir nouveau aux copropriétés
Jusqu'en 2024, interdire les meublés de tourisme dans un immeuble qui ne les interdisait pas déjà supposait de modifier la destination de l'immeuble, ce qui exigeait l'unanimité des copropriétaires, autant dire un vote impossible. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a changé la donne.
Son article 26 modifie l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots d'habitation (les fameuses clauses bourgeoises), l'assemblée générale peut désormais voter la modification du règlement pour interdire la location des lots en meublé de tourisme, à la majorité des deux tiers des voix du syndicat. L'interdiction ne peut pas viser les lots constituant la résidence principale de leur occupant : louer sa résidence principale quelques semaines par an reste possible.
Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif par sa décision du 19 mars 2026 : le vote à la majorité des deux tiers ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété. La loi a aussi organisé la transparence : le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, et la question des locations touristiques figure désormais à l'ordre du jour des assemblées générales des copropriétés concernées. Les règlements des copropriétés nouvelles doivent quant à eux se prononcer expressément sur l'autorisation ou non des meublés de tourisme.
Pour un investisseur, la conséquence est directe : même un immeuble aujourd'hui permissif peut se fermer à la courte durée lors d'une prochaine assemblée générale, si la clause bourgeoise existe et que les deux tiers des voix se rassemblent.
Les vérifications à faire avant de se lancer
Avant d'acheter ou de basculer un lot en location saisonnière, déroulez cette liste :
- demandez le règlement de copropriété complet et ses modificatifs, puis identifiez la destination de l'immeuble et la rédaction exacte de la clause d'habitation ;
- relisez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : un débat sur les locations touristiques, une résolution votée ou un contentieux en cours s'y repèrent immédiatement ;
- interrogez le syndic par écrit sur l'existence d'une interdiction ou d'un projet de vote au titre de la loi Le Meur ;
- vérifiez en parallèle les règles municipales (enregistrement, changement d'usage, quotas), qui s'ajoutent aux règles de l'immeuble ;
- si vous louez en courte durée, limitez les prestations de type hôtelier, qui fragilisent votre position au regard de la jurisprudence.
Si l'immeuble se révèle incompatible avec la location touristique, la location meublée longue durée reste une alternative solide : un bail meublé classique relève de l'habitation et ne se heurte pas aux clauses bourgeoises. Beaucoup de nos clients arbitrent chaque année entre les deux formules avec leur comptable Comptalocatif : l'accompagnement à 600 euros par an inclut l'espace de gestion locative qui suit les loyers dans les deux configurations, de quoi comparer les rendements avant de trancher, y compris sur le volet fiscal.
Les risques si vous forcez le passage
Ignorer le règlement expose à une action du syndic ou de tout copropriétaire devant le tribunal judiciaire. Les juges peuvent ordonner la cessation de l'activité, souvent sous astreinte par jour de retard, allouer des dommages et intérêts aux voisins et imposer la remise en état des lots transformés, les frais de procédure venant s'ajouter à la perte des revenus espérés.
Le risque est d'autant moins théorique que les voisins sont les premiers contrôleurs : valises à roulettes, rotations de week-end et bruits nocturnes signalent l'activité bien plus sûrement qu'une inspection municipale. Une copropriété hostile finit presque toujours par agir, ou par voter l'interdiction que la loi Le Meur lui permet désormais d'adopter.
Vos questions, nos réponses
Une clause d'habitation bourgeoise interdit-elle toujours la location saisonnière ? +
Non. Une clause bourgeoise simple, qui tolère les professions libérales, ne rend pas la courte durée automatiquement illicite, surtout depuis l'arrêt du 25 janvier 2024 qualifiant l'activité de civile en l'absence de services para-hôteliers. Une clause exclusivement bourgeoise, en revanche, y fait obstacle en pratique.
Quelle majorité faut-il pour interdire les meublés de tourisme en copropriété ? +
Depuis la loi Le Meur, la majorité des deux tiers des voix du syndicat suffit, à condition que le règlement de copropriété interdise déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation. Avant cette loi, l'unanimité était nécessaire.
L'interdiction votée peut-elle viser ma résidence principale ? +
Non. La loi exclut expressément les lots constituant la résidence principale de leur occupant. Vous pouvez donc continuer à louer votre résidence principale en meublé de tourisme dans la limite des plafonds communaux de nuitées.
Dois-je prévenir le syndic si je loue en meublé de tourisme ? +
Oui. Depuis la loi Le Meur, le copropriétaire qui procède à la déclaration d'un meublé de tourisme en informe le syndic, et le sujet des locations touristiques est évoqué en assemblée générale.
Que risque un loueur qui passe outre le règlement ? +
Une action en justice du syndicat ou d'un copropriétaire, avec cessation de l'activité sous astreinte, dommages et intérêts et remise en état éventuelle des lieux. La jurisprudence de 2018 a confirmé des condamnations de ce type.
La location meublée longue durée est-elle concernée par ces interdictions ? +
Non. Un bail meublé d'habitation classique respecte la destination d'habitation de l'immeuble. Les clauses bourgeoises et le vote d'interdiction issu de la loi Le Meur visent la location en meublé de tourisme, pas la location à un locataire qui fait du logement sa résidence.
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, legifrance.gouv.fr
- Déclaration des meublés de tourisme, service-public.gouv.fr
- Guide des locations saisonnières, meublés de tourisme et chambres d'hôtes, mairie de Cannes
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 mars 2018, pourvoi n° 14-15.864
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 2024, pourvoi n° 22-21.455