La réponse courte. Dans un meublé démembré, l'usufruitier encaisse les loyers et les déclare en BIC, tandis que le nu-propriétaire n'a rien à déclarer sur ces revenus. À l'IFI, l'usufruitier est en principe imposable sur la valeur du bien en pleine propriété. Sur l'amortissement, la doctrine refuse à l'usufruitier d'amortir le bien lui-même, et le sort du droit d'usufruit reste une zone d'incertitude : sur ce point, faites valider votre dossier avant de déduire quoi que ce soit.
Le démembrement de propriété sépare un bien en deux droits : l'usufruit, qui donne l'usage et les revenus, et la nue-propriété, qui donne la propriété du capital. On le rencontre après une succession, à la suite d'une donation avec réserve d'usufruit, ou dans des montages d'achat en démembrement. Croisé avec la location meublée, il produit des questions fiscales pointues, dont certaines n'ont pas de réponse tranchée dans les textes. Cet article distingue soigneusement ce qui est certain de ce qui ne l'est pas.
Qui déclare les loyers : l'usufruitier, et lui seul
Le droit civil règle la première question sans ambiguïté : les loyers sont des fruits, et les fruits reviennent à l'usufruitier. C'est donc lui qui encaisse les revenus de la location meublée et qui les déclare, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, selon le régime qui lui est applicable : micro-BIC si ses recettes tiennent sous les plafonds, ou régime réel sur option ou de plein droit. Le principe est le même que celui que l'administration retient pour les immeubles démembrés loués nus, où le revenu est imposé au nom de l'usufruitier.
Les charges suivent la même logique. L'usufruitier supporte les dépenses d'entretien et les charges courantes de sa qualité d'usufruitier, et les déduit de ses recettes au régime réel. La répartition des grosses réparations entre usufruitier et nu-propriétaire relève du code civil et de la convention entre les parties, et leur traitement fiscal dépend de cette répartition : un point à verrouiller par écrit dès la mise en place du démembrement, comme nous le recommandons aussi en matière d'indivision.
L'usufruitier peut-il amortir ? Le point exact, zones grises comprises
C'est la question la plus délicate du sujet, et le terrain où l'on lit le plus d'affirmations hasardeuses. Voici ce que disent réellement les textes.
Ce qui est établi. La doctrine administrative (BOI-BIC-AMT-10-20, paragraphe 260) pose que les éléments dont une entreprise a la jouissance en qualité d'usufruitier ne font pas partie de son actif : l'usufruitier ne peut pratiquer aucun amortissement sur le bien lui-même, la position s'appuyant sur une jurisprudence ancienne du Conseil d'État. Il peut en revanche déduire les charges qu'il supporte pour satisfaire à ses obligations d'usufruitier. Le même paragraphe précise, en sens inverse, qu'un bien détenu en nue-propriété peut figurer à un actif commercial et donner lieu à amortissement, situation qui reste toutefois théorique pour un nu-propriétaire sans exploitation.
Ce qui reste incertain. Le sort du droit d'usufruit lui-même, lorsqu'il a été acquis à titre onéreux pour une durée fixe, n'est pas explicitement tranché par le BOFiP : la doctrine traite du bien grevé, pas du droit temporaire inscrit à l'actif. Une partie de la jurisprudence et de la pratique admet l'amortissement d'un usufruit temporaire sur sa durée, en tant que droit dont les effets bénéfiques prennent fin à une date connue, mais l'administration n'a pas consacré cette position pour la location meublée dans sa doctrine publiée. Nous préférons l'écrire clairement : sur ce point, il n'existe pas de règle publiée au BOFiP qui sécurise totalement la déduction, et l'arbitrage entre prudence et optimisation doit se prendre dossier en main, avec un professionnel qui engage sa responsabilité. C'est typiquement le genre de question que nous instruisons au cabinet avant toute écriture comptable.
Ce qui est sûr, en revanche, c'est que le levier fiscal habituel du LMNP, l'amortissement du bien en pleine propriété, ne se transpose pas tel quel dans un démembrement. Quiconque vous vend un montage démembré « avec amortissement garanti » va au-delà de ce que les textes publiés permettent d'affirmer.
Le nu-propriétaire : rien à déclarer, et en principe pas d'IFI
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu de la location : il n'a donc rien à déclarer au titre des loyers, ni en BIC ni ailleurs. Il ne déduit symétriquement aucune charge de la location, puisqu'il n'a pas de revenus imposables auxquels les rattacher.
À l'IFI, la règle lui est également favorable. L'article 968 du CGI prévoit que les biens grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété : le nu-propriétaire n'a en principe rien à inclure dans son assiette (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10). Des exceptions existent, dans lesquelles l'imposition se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI : principalement lorsque le démembrement résulte de l'usufruit légal du conjoint survivant de l'article 757 du code civil, en cas de vente de la nue-propriété à un tiers qui n'est ni héritier ni donataire, ou en cas de donation à l'État et à certains organismes. Dans ces cas, chacun déclare sa quote-part.
IFI : la donation avec réserve d'usufruit ne réduit pas la note
La conséquence pratique du principe précédent surprend souvent. Un parent qui donne la nue-propriété de son meublé à ses enfants en s'en réservant l'usufruit continue de déclarer le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété, comme s'il n'avait rien transmis. Le démembrement volontaire n'est donc pas un outil de réduction de l'IFI pour l'usufruitier, et il faut se méfier des présentations qui le laissent entendre. L'exception de répartition joue en revanche de plein droit pour l'usufruit légal du conjoint survivant issu d'une succession, situation fréquente que nous détaillons dans notre cas pratique de succession en LMNP.
Donation, achat démembré, succession : à quoi sert vraiment le démembrement
Si le démembrement ne réduit ni l'impôt sur les loyers ni l'IFI de l'usufruitier, son intérêt se situe ailleurs, sur le terrain de la transmission. La donation de la nue-propriété est taxée aux droits de donation sur la seule valeur de la nue-propriété, évaluée selon le barème fiscal en fonction de l'âge de l'usufruitier, et l'extinction de l'usufruit au décès reconstitue en principe la pleine propriété chez le nu-propriétaire sans nouvelle taxation. Sur un patrimoine locatif constitué, l'outil reste puissant pour préparer une transmission de son activité meublée.
L'achat en démembrement, où un investisseur acquiert la nue-propriété pendant qu'un bailleur institutionnel détient l'usufruit temporaire, obéit à une logique différente : le nu-propriétaire n'a ni loyers ni fiscalité pendant la durée du démembrement, puis récupère la pleine propriété. Le rendement se joue à l'entrée, dans la décote du prix. Entre ces schémas, les arbitrages font intervenir l'impôt sur le revenu, l'IFI, les droits de mutation et la situation familiale : aucun ne se choisit sur un coin de table. Chez Comptalocatif, ces questions de structuration font partie de l'accompagnement à 600 euros par an, et nous travaillons de concert avec votre notaire lorsque la transmission entre en jeu.
Vos questions, nos réponses
Qui déclare les loyers d'un meublé démembré ? +
L'usufruitier. Les loyers sont des fruits qui lui reviennent, et il les déclare en bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel selon sa situation. Le nu-propriétaire ne déclare rien au titre de la location.
L'usufruitier peut-il amortir le bien loué meublé ? +
Non pour le bien lui-même : la doctrine administrative exclut de l'actif de l'usufruitier les biens dont il n'a que la jouissance, ce qui interdit leur amortissement. La question de l'amortissement du droit d'usufruit temporaire, elle, n'est pas tranchée par la doctrine publiée : elle exige une analyse au cas par cas avant toute déduction.
Le nu-propriétaire paie-t-il l'IFI sur le bien ? +
En principe non : l'article 968 du CGI impose l'usufruitier sur la valeur du bien en pleine propriété. L'imposition se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire, selon le barème de l'article 669 du CGI, dans certains cas seulement, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant.
Donner la nue-propriété réduit-il mon IFI ? +
Non. Après une donation avec réserve d'usufruit, le donateur usufruitier reste imposable à l'IFI sur la valeur du bien en pleine propriété. L'intérêt de l'opération se situe dans la transmission, les droits de donation étant calculés sur la seule nue-propriété.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ? +
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, en principe sans nouvelle taxation sur cette réunion. S'il souhaite poursuivre la location meublée, il reprend l'activité avec ses propres bases fiscales : le passage se prépare, notamment pour les amortissements futurs.
Un couple peut-il cumuler démembrement et location meublée sans risque ? +
Le cumul est légal et fréquent, notamment après une succession. Les points de vigilance sont l'attribution des loyers, la répartition écrite des travaux, le traitement de l'IFI et la question non tranchée de l'amortissement. Un dossier bien documenté dès l'origine évite l'essentiel des litiges, avec l'administration comme entre membres de la famille.