La réponse courte. Un bien meublé détenu en indivision (couple non marié, fratrie, héritiers) obéit à des règles fiscales propres : le micro-BIC est exclu, le régime réel s'impose, l'indivision reçoit un SIRET unique et produit une seule liasse fiscale, dont le résultat se répartit entre indivisaires au prorata de leurs quotes-parts. Bien géré, ce cadre obligatoire est en réalité un avantage : le réel est presque toujours le meilleur régime.
Acheter à deux sans être mariés, hériter à trois d'un appartement loué : l'indivision est la configuration la plus courante après la détention en solo, et celle qui génère le plus d'erreurs de déclaration. Voici les règles exactes.
Pourquoi le micro-BIC est exclu
Le micro-BIC est réservé aux exploitants individuels. Une indivision n'en est pas un : elle constitue une exploitation commune, qui relève obligatoirement du régime réel, quels que soient les montants de loyers. Beaucoup de couples non mariés l'apprennent après plusieurs années de déclarations micro erronées, et la régularisation est d'autant plus lourde que les années s'accumulent.
La contrainte est en pratique une chance : le régime réel, avec charges réelles et amortissement, bat le micro dans la grande majorité des dossiers. L'indivision impose simplement d'emblée le régime que les loueurs avisés finissent par choisir.
La mécanique déclarative, du SIRET aux quotes-parts
- Une immatriculation unique au nom de l'indivision : la déclaration se fait sur le guichet INPI (l'équivalent de l'ancien formulaire FCMB), et l'indivision reçoit son propre SIRET, distinct de ceux que les indivisaires pourraient détenir par ailleurs. Le détail de la démarche figure dans notre article sur l'immatriculation.
- Une comptabilité et une seule liasse fiscale 2031-2033 au nom de l'indivision, avec le bien à l'actif et les amortissements calculés une seule fois.
- Une répartition du résultat au prorata des quotes-parts : 60/40 au titre de la détention donne 60/40 sur le résultat, bénéfice ou déficit.
- Chaque indivisaire reporte sa part sur sa propre 2042 C PRO, et paie l'impôt selon sa situation personnelle.
Les seuils s'apprécient ensuite au niveau de chacun : les 23 000 euros du passage en LMP se mesurent sur la quote-part de recettes de chaque indivisaire, pas sur le total de l'indivision.
Couple : marié, pacsé ou ni l'un ni l'autre, trois régimes différents
- Mariés en communauté : le bien commun s'exploite comme une activité du foyer, sans indivision fiscale ; un seul des époux peut porter l'immatriculation.
- Pacsés : tout dépend du régime patrimonial choisi (séparation par défaut depuis 2007 : indivision dès que le bien est acheté à deux).
- Concubins : indivision systématique dès l'achat en commun, avec la mécanique complète décrite plus haut.
Le même appartement, acheté par le même couple, ne se déclare donc pas de la même façon selon le statut du couple : c'est l'une des vérifications à faire avant l'achat, pas après.
Les pièges spécifiques à l'indivision
- Déclarer chacun sa moitié en micro-BIC : l'erreur classique des couples non mariés, à régulariser dès qu'elle est repérée.
- Les décisions bloquées : la gestion courante se décide à la majorité des deux tiers des droits, la vente à l'unanimité. Une convention d'indivision écrite (gérant désigné, comptes, sortie) évite que le patrimoine se fige au premier désaccord.
- Les comptes mélangés : un compte bancaire dédié à l'indivision n'est pas obligatoire, il est indispensable en pratique : loyers encaissés et charges payées doivent se tracer sans ambiguïté pour tenir la comptabilité et justifier les quotes-parts.
- La sortie d'un indivisaire : le rachat de parts entre indivisaires a ses propres conséquences fiscales, jusqu'à la plus-value sur la fraction cédée. Elle s'anticipe comme une vente.
Pour les indivisions issues d'un décès, notre article sur la succession d'un LMNP détaille la reprise d'activité par les héritiers et la nouvelle base d'amortissement.
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Vos questions, nos réponses
Peut-on être au micro-BIC en indivision ? +
Non : l'indivision est exclue du micro-BIC et relève obligatoirement du régime réel, quel que soit le montant des loyers. Chaque indivisaire déclarant « sa moitié » au micro est l'erreur la plus fréquente, à régulariser au plus vite.
Faut-il un SIRET par indivisaire ? +
Non, un seul SIRET au nom de l'indivision, obtenu par la déclaration dédiée sur le guichet INPI. Il identifie l'exploitation commune, distincte des éventuelles activités individuelles des indivisaires.
Comment se répartit le résultat d'un LMNP en indivision ? +
Au prorata des quotes-parts de détention : la liasse fiscale unique de l'indivision détermine le résultat, que chaque indivisaire reporte pour sa fraction sur sa propre déclaration 2042 C PRO.
Un couple pacsé achète un meublé : indivision ou pas ? +
Sous le régime de la séparation (le régime par défaut du PACS), oui : le bien acheté à deux est en indivision, avec régime réel obligatoire. Seuls les époux en communauté échappent à la mécanique de l'indivision fiscale.
Qui décide de la gestion d'un meublé en indivision ? +
La gestion courante (bail, travaux d'entretien) se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis, la vente du bien à l'unanimité. Une convention d'indivision peut désigner un gérant et fluidifier les décisions.
L'indivision protège-t-elle en cas de décès d'un indivisaire ? +
Non, la part du défunt entre dans sa succession et ses héritiers deviennent indivisaires à sa place. L'anticipation passe par la convention d'indivision et, selon les objectifs, par des outils de transmission dédiés à étudier avec le notaire.