La réponse courte. Au régime réel, les frais de notaire et la commission d'agence liés à l'achat se traitent au choix de deux façons : déduits en charge sur le premier exercice, ou incorporés au prix d'acquisition du bien et amortis avec lui sur plusieurs décennies. L'option est prévue par l'article 38 quinquies de l'annexe III au code général des impôts, elle s'exerce par simple comptabilisation et elle est irrévocable : elle vaut ensuite pour toutes vos acquisitions. Le bon choix dépend de vos loyers, de votre taux d'imposition et de votre horizon de revente.
En additionnant droits de mutation, émoluments du notaire et commission d'agence, les frais d'acquisition dépassent souvent 20 000 euros sur un appartement à 200 000 euros, et leur sort fiscal dépend d'une seule écriture comptable passée la première année. Autant la passer en connaissance de cause, car vous ne pourrez plus revenir dessus.
De quels frais parle-t-on
La doctrine fiscale range dans les frais d'acquisition d'une immobilisation : les droits de mutation et d'enregistrement, les honoraires du notaire, les commissions versées à un intermédiaire, ainsi que les frais d'insertion et d'adjudication le cas échéant (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 150). Pour un investisseur en meublé, cela recouvre les deux gros postes de l'achat : ce que l'on appelle communément les « frais de notaire » (dont l'essentiel est en réalité constitué d'impôts reversés à l'État et aux collectivités) et la commission d'agence lorsqu'elle est à la charge de l'acquéreur.
Précision importante : ce traitement suppose que le bien soit inscrit à l'actif de votre activité de loueur, donc que vous soyez au régime réel. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire couvre tout, et rien ne se déduit en plus. Si vous hésitez encore entre les deux régimes, notre comparatif réel ou micro-BIC pose les termes du choix.
Option 1 : tout déduire en charge la première année
Première branche de l'option prévue par l'article 38 quinquies de l'annexe III au code général des impôts : comptabiliser les frais d'acquisition en charges de l'exercice. Les 20 000 euros de notre exemple viennent alors s'ajouter aux autres charges de la première année.
Comme les loyers d'une première année d'activité couvrent rarement une telle masse de charges, cette option crée le plus souvent un déficit. En location meublée non professionnelle, ce déficit ne s'impute pas sur votre salaire ou vos autres revenus : il se reporte uniquement sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, en application de l'article 156 du code général des impôts (BOI-BIC-DEF-20-20). Vous constituez donc un stock de déficit qui viendra effacer vos résultats des années suivantes, avant même de mobiliser les amortissements, et le mécanisme de report est détaillé dans notre article sur le déficit en LMNP.
L'avantage est la rapidité : la déduction produit ses effets dans les premières années, celles où l'investissement pèse le plus sur votre trésorerie. La limite tient à l'horizon de dix ans du report, qui suffit dans la grande majorité des dossiers mais mérite une simulation quand les loyers sont très faibles rapportés aux frais.
Option 2 : incorporer les frais au prix et les amortir
Seconde branche : rattacher les frais au coût d'acquisition de l'immobilisation. Les 20 000 euros rejoignent alors les 200 000 euros du bien, et l'ensemble suit le régime de l'amortissement en LMNP : répartition entre terrain et construction, puis décomposition et étalement sur les durées de chaque composant.
Deux conséquences méritent d'être vues avant de signer pour cette option. D'abord, la fraction des frais rattachée au terrain ne s'amortit jamais, puisque le terrain lui-même n'est pas amortissable : sur une quote-part de terrain de 15 %, ce sont 3 000 euros de frais qui ne produiront aucune déduction pendant la détention. Ensuite, le rythme est lent : la part des frais affectée à la structure se déduit sur plusieurs décennies. En contrepartie, l'annuité d'amortissement est un peu plus élevée chaque année, ce qui soutient le résultat nul sur la durée.
Depuis la loi de finances pour 2025, cette option présente un revers supplémentaire à la revente : les amortissements admis en déduction viennent désormais minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Les frais incorporés puis amortis alimentent donc, année après année, le montant qui sera réintégré le jour de la vente, alors que des frais passés en charge ne sont pas des amortissements et échappent à ce mécanisme. À noter par ailleurs que, pour le calcul de la plus-value des particuliers, les frais d'acquisition majorent le prix d'acquisition pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 % du prix d'achat (service-public.gouv.fr) : ce paramètre joue quel que soit votre choix comptable. Nos articles sur la plus-value en LMNP et notre outil de calcul permettent de chiffrer l'effet sur votre propre projet.
Une option irrévocable, qui engage tous vos biens
C'est le point que beaucoup d'investisseurs découvrent trop tard. L'option s'exerce par la simple comptabilisation des frais, en charge ou en immobilisation, sur le premier exercice concerné, et la doctrine demande de la formaliser sur papier libre joint à la déclaration de résultats. Une fois exercée, elle est irrévocable et elle s'applique uniformément à toutes les immobilisations acquises ensuite, quelle que soit leur nature et quelle que soit leur date d'acquisition (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 160 à 170).
Autrement dit, le choix fait sur votre premier appartement vaudra pour le deuxième et le troisième, même si votre situation a changé entre-temps. Une première année comptabilisée à la va-vite peut donc coûter de la déduction sur toute une trajectoire d'investisseur. Chez Comptalocatif, l'option est arbitrée avec le cabinet dès la première liasse, en fonction de votre situation et de vos projets d'acquisition, dans le cadre de l'accompagnement à 600 euros par an.
Quel choix selon votre profil
Il n'existe pas de bonne réponse universelle, mais des lignes directrices se dégagent nettement des dossiers que nous traitons :
- Vous visez l'efficacité fiscale immédiate et vos loyers sont corrects : la déduction en charge l'emporte le plus souvent. Le déficit créé la première année s'absorbe en quelques exercices, la déduction est acquise rapidement, et rien n'alimente la réintégration d'amortissements à la revente.
- Vous envisagez de revendre à moyen terme : la charge première année garde l'avantage, la réforme de 2025 rendant chaque euro d'amortissement supplémentaire un peu plus coûteux à la sortie.
- Vos loyers sont faibles rapportés aux frais (petit loyer, gros frais de mutation) : faites simuler les deux scénarios avant de choisir, le report de déficit étant borné à dix ans quand le report d'amortissement ne l'est pas.
- Vous êtes déjà engagé par une option passée : elle s'impose à vos nouvelles acquisitions. Le paramètre devient alors un élément à intégrer dans le plan de financement de chaque nouveau bien.
Dans tous les cas, l'arbitrage se fait en chiffres, pas en principes : notre simulateur donne un premier ordre de grandeur, et une simulation complète sur votre dossier tranche en quelques minutes.
Vos questions, nos réponses
Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP au micro-BIC ? +
Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire tient lieu de toutes les charges : rien ne se déduit en plus, ni frais de notaire, ni commission d'agence, ni aucune autre dépense. Le traitement décrit ici suppose le régime réel.
Peut-on déduire les frais de notaire en charge et amortir la commission d'agence ? +
Non. L'option est globale : elle s'applique uniformément à l'ensemble des frais d'acquisition et à toutes les immobilisations. Choisir la charge pour un poste et l'incorporation pour un autre n'est pas permis.
Peut-on changer d'option pour un deuxième bien acheté plus tard ? +
Non. L'option exercée lors de la première acquisition est irrévocable et s'impose à toutes les acquisitions ultérieures, quelle que soit leur date. C'est la raison pour laquelle elle mérite une vraie réflexion dès le premier dossier.
Que se passe-t-il si les frais passés en charge créent un gros déficit ? +
Le déficit d'une activité de location meublée non professionnelle se reporte sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes, sans s'imputer sur vos autres revenus. Dans la plupart des dossiers, les résultats des années suivantes l'absorbent largement dans ce délai.
Quel est l'effet de chaque option sur la plus-value à la revente ? +
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Des frais incorporés et amortis augmentent donc la plus-value taxable au fil des années de détention, alors que des frais déduits en charge n'entrent pas dans ce mécanisme. Par ailleurs, les frais d'acquisition majorent le prix d'acquisition pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 %, quelle que soit l'option comptable retenue. Le sujet est détaillé dans notre article sur la revente d'un bien en LMNP : vendre son LMNP.
- BOI-BIC-CHG-20-20-10 : valorisation des immobilisations, frais d'acquisition et option de l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI, BOFiP
- BOI-BIC-DEF-20-20 : règles particulières d'imputation des déficits (location meublée non professionnelle), BOFiP
- Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, Légifrance
- Plus-value immobilière : calcul du prix d'acquisition et frais, service-public.gouv.fr