La réponse courte. Toulon reste l'une des grandes villes les moins chères du littoral méditerranéen, avec un prix moyen autour de 3 200 euros le mètre carré en appartement mi-2026, des loyers meublés de l'ordre de 12 à 17 euros le mètre carré et une demande locative structurelle portée par la première base navale d'Europe, dont la base de défense emploie plus de 23 000 militaires et civils, et par plus de 11 000 étudiants. Le meublé longue durée au régime réel y offre des rendements bruts de 5 à 7 % dans les bons secteurs, avec un risque de vacance parmi les plus faibles de la région.
Pendant que Nice, Aix ou Marseille voyaient leurs prix s'envoler, Toulon est longtemps restée la grande oubliée du littoral. La rénovation de son centre-ville, l'arrivée d'enseignes et d'équipements et la tension croissante sur le logement dans le Var ont changé la donne : la ville attire désormais des investisseurs qui trouvent ici ce qui a disparu ailleurs, à savoir des prix d'entrée bas face à une demande locative profonde.
Le marché toulonnais en chiffres (relevés mi-2026)
| Indicateur | Valeur constatée |
|---|---|
| Prix moyen appartements | Autour de 3 200 €/m², de 1 900 €/m² à plus de 5 000 €/m² selon les secteurs |
| Prix par quartier | Centre autour de 2 500 €/m², Mourillon-La Rode autour de 3 800 €/m² et davantage près des plages |
| Loyers meublés | 12 à 17 €/m² selon le secteur, avec une moyenne de l'ordre de 14 €/m² |
| Demande étudiante | 11 336 étudiants à l'Université de Toulon (chiffre affiché par l'université en octobre 2026) |
| Emploi militaire | Plus de 23 000 militaires et civils au sein de la base de défense (port militaire, Hyères, Saint-Mandrier) |
Ces ordres de grandeur, relevés à la publication auprès des baromètres de prix et des sources institutionnelles citées en fin d'article, servent à cadrer le raisonnement. Le chiffrage précis se fait bien par bien au moment du projet.
Pourquoi la demande locative toulonnaise est structurelle
Trois moteurs alimentent le marché locatif, et aucun des trois ne dépend du tourisme. Le premier est militaire : la base navale de Toulon, premier port militaire d'Europe, est le cœur d'une base de défense où œuvrent plus de 23 000 militaires et civils, selon la Revue maritime de l'Institut français de la mer (2020), qui y inclut les pôles de Hyères et de Saint-Mandrier. Les mutations rythment la vie de la rade, et chaque affectation de deux ou trois ans crée un locataire en recherche de meublé, souvent solvable et pressé de signer.
Le deuxième moteur est étudiant : l'Université de Toulon affiche 11 336 étudiants, auxquels s'ajoutent les écoles et les formations en alternance. Les studios et T2 meublés proches du campus de La Garde, du centre-ville et des lignes de transport tournent sans effort de commercialisation, le bail étudiant de 9 mois permettant en plus de récupérer le bien chaque été.
Le troisième moteur regroupe les jeunes actifs des services, de la défense, du numérique et de la santé, attirés par des loyers encore accessibles à vingt minutes des plages. Cette diversité de profils est la vraie assurance anti-vacance du marché toulonnais.
Les quartiers, du centre rénové à La Rode
- Le centre ancien rénové : longtemps décoté, il bénéficie d'un vaste programme de requalification et affiche les prix les plus bas de la ville, autour de 2 500 euros le mètre carré. Les petites surfaces s'y achètent à des tickets d'entrée très raisonnables et se louent aux étudiants et jeunes actifs. Le tri se fait rue par rue, voire immeuble par immeuble : l'état du bâti et de la copropriété fait tout l'écart entre une bonne affaire et un gouffre à travaux.
- Le Mourillon : le quartier prisé de Toulon, ses plages, son port Saint-Louis et son marché. Les prix y montent autour de 3 800 euros le mètre carré et au-delà en première ligne. Le rendement facial y est plus faible, mais la demande locative de cadres et d'officiers y est constante et la valeur patrimoniale solide à la revente.
- Le Pont-du-Las : quartier populaire et commerçant de l'ouest toulonnais, aux prix intermédiaires. Bien desservi, il attire les actifs et les familles, avec des surfaces plus généreuses pour le même budget et des rendements corrects pour qui sélectionne les bonnes copropriétés.
- La Rode : entre le port et le Mourillon, un secteur en renouvellement urbain, avec du bâti plus récent et des programmes neufs. Son positionnement en fait un compromis intéressant entre prix, confort locatif et proximité du centre et des bassins.
En fourchette, les rendements bruts constatés vont d'environ 4 à 5 % au Mourillon jusqu'à 6 à 7 % dans le centre et les quartiers intermédiaires, davantage en facial sur certaines petites surfaces du centre ancien, à pondérer par les travaux et la qualité de la copropriété.
Courte durée : un cadre déclaratif à connaître avant de rêver Airbnb
Toulon encadre la location touristique : la déclaration préalable est obligatoire pour tout meublé de tourisme hors résidence principale, via la plateforme Declaloc développée avec la métropole Toulon Provence Méditerranée ou par le formulaire Cerfa n° 14004. Le numéro d'enregistrement n'est en revanche exigé à ce jour dans aucune des douze communes de la métropole, qui n'en délivre pas : il le sera à l'ouverture du téléservice national, annoncée pour le dernier trimestre 2026. La taxe de séjour métropolitaine s'élève à 5 % de la nuitée pour les hébergements non classés, avant taxes additionnelles départementale et régionale. Côté impôts locaux, un meublé loué à l'année paie en principe la cotisation minimum de CFE, chiffrée dans notre article sur la CFE à Toulon. La loi Le Meur donne par ailleurs aux communes la possibilité d'abaisser le plafond de jours de la résidence principale et d'instaurer des quotas, un mouvement déjà engagé sur le littoral comme le montre notre panorama de la location Airbnb dans le Var.
L'investisseur toulonnais n'a toutefois pas besoin de la courte durée pour rentabiliser son bien : la profondeur de la demande annuelle fait de la longue durée le scénario central, la saisonnière restant une option à étudier au cas par cas pour les biens très bien placés.
La stratégie fiscale : le réel comme moteur du rendement net
Prenons un cas type : un T2 de 40 mètres carrés dans le centre rénové, acheté autour de 110 000 euros frais compris, loué meublé 580 euros par mois hors charges, soit environ 7 000 euros de loyers annuels et un rendement brut supérieur à 6 %. Au micro-BIC, la moitié de ces loyers serait imposée. Au régime réel, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété et surtout l'amortissement du bien et du mobilier ramènent le résultat imposable à zéro ou presque pendant de longues années : le rendement net rejoint alors le rendement brut.
Le cadre juridique reste celui du statut LMNP : immatriculation, choix du régime dans les délais, liasse fiscale annuelle. Chez Comptalocatif, l'accompagnement complet d'un dossier toulonnais coûte 600 euros par an, plateforme de gestion locative incluse, et notre page dédiée à Toulon détaille la manière dont nous suivons les spécificités locales, de la taxe foncière aux copropriétés du centre ancien.
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Vos questions, nos réponses
Quel budget pour investir en LMNP à Toulon en 2026 ? +
Un studio correct se trouve à partir de 70 000 à 100 000 euros dans le centre et les quartiers intermédiaires, un T2 entre 100 000 et 180 000 euros selon le secteur, le Mourillon se situant nettement au-dessus. Le prix moyen des appartements tourne autour de 3 200 euros le mètre carré.
Quel rendement espérer d'un meublé à Toulon ? +
Des rendements bruts de 5 à 7 % dans le centre et les quartiers intermédiaires, autour de 4 à 5 % au Mourillon. Au régime réel, l'amortissement neutralise l'impôt sur les loyers pendant des années, ce qui rapproche le rendement net du rendement brut.
Qui loue en meublé à Toulon ? +
Les militaires et civils de la base navale en affectation, les étudiants de l'Université de Toulon et des écoles, et les jeunes actifs de l'agglomération. Cette diversité de demande maintient la vacance à un niveau très faible sur les petites surfaces bien placées.
Peut-on faire de la location saisonnière à Toulon ? +
Oui, sous conditions : déclaration obligatoire via Declaloc pour tout meublé hors résidence principale (sans numéro d'enregistrement délivré à ce jour), taxe de séjour métropolitaine de 5 % pour les non classés, et un cadre que la loi Le Meur permet de durcir à tout moment. La longue durée reste le scénario central du marché toulonnais.
Le centre ancien de Toulon est-il un bon plan LMNP ? +
Les prix d'entrée y sont les plus bas de la ville et les rendements faciaux les plus élevés, mais la sélection est déterminante : état de l'immeuble, charges, travaux votés et qualité de la rue font l'écart. Un bien bien choisi dans le centre rénové est l'un des meilleurs rapports rendement-risque de la région.
Faut-il un expert-comptable pour un LMNP à Toulon ? +
Rien ne l'impose, mais au régime réel la liasse fiscale et le plan d'amortissement rendent l'accompagnement très rentable. Un cabinet spécialisé en meublé intègre en plus les paramètres locaux du marché toulonnais dans le calcul dès l'acquisition.
- Prix immobilier à Toulon, juillet 2026, meilleursagents.com
- Université de Toulon, page d'accueil (chiffres clés), univ-tln.fr
- Revue maritime, « Le port de Toulon » (Institut français de la mer, 2020), ifmer.org
- Plateforme de télédéclaration de la métropole Toulon Provence Méditerranée, tpm.taxesejour.fr
- Déclaration des meublés de tourisme et chambres d'hôtes en ligne, demarches.toulon.fr
- Plateforme taxe de séjour de la métropole TPM, tpm.taxesejour.fr