La réponse courte. Vos loyers meublés de source française restent imposés en France, en BIC, même si vous vivez à l'étranger. L'impôt est calculé avec un taux minimum de 20 % (30 % au-delà de 29 579 euros de revenu net imposable pour les revenus 2025), sauf si votre taux moyen mondial est plus favorable. Les prélèvements sociaux dépendent de votre caisse d'affiliation : 7,5 % seulement si vous relevez d'un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, le taux plein sinon. À la revente, un représentant fiscal peut être exigé.
Beaucoup de propriétaires de la Côte partent travailler à Londres, Genève, Dubaï ou Singapour et conservent leur appartement de Nice, Toulon ou La Ciotat en le louant meublé. Le réflexe consiste souvent à penser que l'impôt suit le pays de résidence. Pour l'immobilier, c'est l'inverse : la France garde la main, et le statut de non-résident ajoute ses propres règles au régime LMNP habituel.
Vos loyers meublés restent imposés en France
Les conventions fiscales signées par la France attribuent en règle générale l'imposition des revenus immobiliers à l'État où se situe le bien. Un non-résident qui loue un meublé en France déclare donc ces revenus en France, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, exactement comme un résident : l'administration le confirme expressément pour les locations meublées des non-résidents. Le pays de résidence peut ensuite tenir compte de ces revenus selon sa propre législation et la convention applicable (exonération avec taux effectif, crédit d'impôt), ce qui évite en principe la double imposition. Chaque convention a ses particularités : vérifiez la vôtre, ou faites-la vérifier, avant de conclure quoi que ce soit.
Le choix du régime reste ouvert comme pour un résident : micro-BIC avec abattement forfaitaire, ou régime réel avec charges déduites et amortissement. Le réel garde tout son intérêt pour un non-résident, et il devient même plus stratégique encore à cause du taux minimum, comme on va le voir.
Le taux minimum de 20 % ou 30 %
L'impôt des non-résidents est calculé avec le barème progressif et le quotient familial, mais l'article 197 A du CGI impose un plancher : le taux appliqué aux revenus de source française ne peut pas descendre sous 20 % jusqu'à 29 579 euros de revenu net imposable, et 30 % au-delà, pour les revenus 2025 (impots.gouv.fr). Ces taux sont ramenés à 14,4 % et 20 % pour les revenus des départements d'outre-mer.
Une soupape existe : le taux moyen. Si vous démontrez que le taux résultant du barème français appliqué à l'ensemble de vos revenus mondiaux est inférieur au taux minimum, ce taux moyen s'applique à vos revenus français. Les expatriés à revenus modestes ou moyens ont donc intérêt à déclarer leurs revenus mondiaux pour en bénéficier, ce que beaucoup omettent par crainte infondée d'être imposés dessus : ces revenus étrangers servent uniquement au calcul du taux.
Ce plancher de 20 % change la hiérarchie des régimes. Un résident faiblement imposé peut se satisfaire du micro-BIC, alors qu'un non-résident taxé d'office à 20 % a presque toujours intérêt à écraser sa base imposable au réel grâce à l'amortissement : un résultat fiscal nul ou faible neutralise mécaniquement le taux minimum.
Prélèvements sociaux : tout dépend de votre caisse d'affiliation
C'est le poste où les erreurs sont les plus fréquentes, et où votre lieu d'affiliation sociale compte plus que votre nationalité.
Si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS sur vos revenus immobiliers et plus-values immobilières de source française. Seul reste dû le prélèvement de solidarité de 7,5 % (impots.gouv.fr). Les résidents britanniques conservent cette exonération malgré le Brexit. L'affiliation s'apprécie au 31 décembre de l'année de perception des revenus, et l'exonération se demande en cochant les cases 8SH et 8SI de la déclaration 2042 C.
Si vous êtes affilié hors de ces zones (Dubaï, Singapour, États-Unis, Canada...), vous supportez les prélèvements sociaux au taux plein. Pour les BIC de location meublée non professionnelle, ce taux atteint 18,6 % depuis les revenus 2025, à la suite du relèvement de la CSG sur ces revenus. Un point de vigilance s'impose ici : l'articulation entre cette hausse et la situation particulière de chaque non-résident hors UE (nature du revenu, convention applicable) mérite une vérification individuelle, et nous préférons vous le dire plutôt que d'affirmer un chiffre universel. Le détail des taux et de leur assiette figure dans notre article sur les prélèvements sociaux en LMNP.
Vos obligations déclaratives depuis l'étranger
Le non-résident dépend du service des impôts des particuliers non-résidents, et le calendrier suit celui des résidents avec des dates propres aux non-résidents. En pratique, vous devez :
- déclarer vos loyers meublés sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, dans les rubriques BIC de location meublée non professionnelle ;
- au régime réel, produire et télétransmettre chaque année la liasse fiscale (2031 et annexes), comme un résident, ce que détaille notre guide de la déclaration LMNP au régime réel ;
- cocher les cases 8SH et 8SI si vous relevez d'un régime social UE, EEE ou Suisse, pour obtenir l'exonération de CSG-CRDS ;
- déclarer vos revenus mondiaux si vous demandez l'application du taux moyen.
La distance ne dispense de rien, et l'administration communique désormais presque exclusivement par la messagerie de l'espace en ligne. Un dossier LMNP de non-résident se gère très bien à distance : chez Comptalocatif, une partie de nos clients vit à l'étranger et nous traitons leur comptabilité, leur liasse et leurs options fiscales pour 600 euros par an, sans qu'ils aient jamais à mettre un pied au cabinet.
À la revente : représentant fiscal et plus-value
La cession d'un bien français par un non-résident donne lieu à un prélèvement sur la plus-value, calculé selon les règles des particuliers, avec une nouveauté lourde pour les meublés : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP. Les prélèvements sociaux sur la plus-value restent au taux de 17,2 %, ramenés au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les affiliés UE, EEE ou Suisse.
S'ajoute une obligation propre aux non-résidents : la désignation d'un représentant fiscal accrédité, chargé de garantir le paiement de l'impôt sur la plus-value. Vous en êtes dispensé de plein droit dans deux cas principaux (BOI-RFPI-PVINR-30-20) : si vous résidez dans l'UE ou dans un État de l'EEE ayant conclu avec la France les conventions d'assistance requises, ou si le prix de cession n'excède pas 150 000 euros, seuil apprécié par cédant. Un vendeur installé hors de ces zones, à Dubaï ou à Hong Kong par exemple, devra donc passer par un représentant accrédité, dont la rémunération vient rogner le produit de la vente. Ce coût mérite d'être anticipé dès la mise en vente.
Vos questions, nos réponses
Un non-résident doit-il déclarer ses loyers meublés en France ? +
Oui. Les revenus d'un bien situé en France sont imposables en France, en BIC pour la location meublée, quelle que soit votre résidence fiscale. Votre pays de résidence applique ensuite la convention fiscale pour éliminer la double imposition.
Quel est le taux d'imposition minimum d'un non-résident ? +
Un taux minimum de 20 % s'applique aux revenus de source française, porté à 30 % au-delà de 29 579 euros de revenu net imposable (revenus 2025). Si le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est inférieur, il s'applique à la place sur demande.
Quels prélèvements sociaux pour un expatrié en Europe ? +
Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS sur vos revenus immobiliers français et redevable du seul prélèvement de solidarité de 7,5 %, en cochant les cases 8SH et 8SI de la 2042 C.
Et pour un expatrié hors Union européenne ? +
Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux plein, soit 18,6 % sur les BIC de location meublée non professionnelle depuis les revenus 2025. La situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention applicable : faites-la vérifier avant de provisionner.
Le régime réel est-il intéressant pour un non-résident ? +
Souvent plus encore que pour un résident. Le taux minimum de 20 % rend chaque euro de base imposable coûteux, et l'amortissement du régime réel permet de ramener le résultat fiscal à un niveau faible ou nul, ce qui neutralise l'essentiel de l'impôt.
Faut-il un représentant fiscal pour vendre ? +
Pas toujours. La dispense est automatique pour les résidents de l'UE et de certains États de l'EEE, ainsi que pour toute cession dont le prix n'excède pas 150 000 euros par cédant. En dehors de ces cas, un représentant fiscal accrédité doit être désigné, et il se rémunère sur la vente.
- Je suis non-résident. Comment comprendre mon avis d'impôt ?, impots.gouv.fr
- Je suis non-résident, suis-je redevable des prélèvements sociaux ?, impots.gouv.fr
- Je suis non-résident. Je perçois des revenus immobiliers. S'agit-il de revenus fonciers ou de revenus commerciaux ?, impots.gouv.fr
- Article 197 A du code général des impôts, Légifrance
- Prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents : désignation d'un représentant accrédité, BOFiP