La réponse courte. Un logement loué comme résidence principale, meublé ou vide, doit respecter les critères du décret décence du 30 janvier 2002 : une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³, des équipements essentiels en état, l'absence de risques pour la sécurité et la santé, et désormais une performance énergétique minimale, la classe G étant exclue depuis 2025. Un logement indécent expose le bailleur à des travaux forcés, à une baisse de loyer et au gel de l'allocation logement, sans jamais permettre d'expulser le locataire.
Avant de penser rendement, fiscalité ou amortissement, un bailleur meublé doit répondre à une question préalable : son logement a-t-il le droit d'être loué ? La décence est le socle juridique de toute location de résidence principale, et ses critères se sont durcis avec l'entrée de la performance énergétique dans la définition. Passons la liste en revue, critère par critère, avec ce qui se joue si l'un d'eux manque.
Surface et volume : le seuil des 9 mètres carrés
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe la règle de base : le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant soit une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m³. La règle du volume permet de louer certaines pièces mansardées ou atypiques qui échouent au test des 9 m² au sol, à condition que le cubage y soit.
En colocation avec bails individuels, chaque chambre privative doit respecter à la fois 9 m² et 20 m³, règle plus stricte qui condamne les découpages trop optimistes. Attention également à la surface habitable au sens du code de la construction : les surfaces sous 1,80 m de hauteur ne comptent pas, ce qui piège régulièrement les studios en combles. Un mesurage sérieux avant l'achat évite de découvrir en cours de bail qu'un bien loué 500 euros par mois n'était juridiquement pas louable.
La performance énergétique, nouveau critère de décence
Depuis la loi Climat et Résilience, la décence intègre un critère énergétique qui se durcit par paliers. En France métropolitaine, la consommation devait rester sous 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an dès 2023, puis le calendrier est passé aux classes du DPE : les logements classés G sont exclus de la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034.
Ce calendrier s'applique aux nouveaux baux comme aux renouvellements et reconductions, et le locataire d'une passoire peut s'en prévaloir en cours de bail. Pour un investisseur meublé, la classe du DPE est donc devenue une donnée d'achat au même titre que le prix : notre article sur le DPE en location meublée détaille le calendrier, les exceptions et les stratégies de travaux.
Sécurité et santé : ce que le logement ne doit pas faire subir
Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé du locataire. La liste du décret couvre notamment le gros œuvre en bon état et étanche, des garde-corps en état sur les fenêtres et escaliers, des réseaux d'électricité et de gaz conformes et en bon état d'usage, des matériaux de construction ne présentant pas de risques (plomb, amiante), une aération suffisante et un éclairement naturel de la pièce principale avec un ouvrant donnant à l'air libre.
Le point qui génère le plus de contentieux en pratique est l'humidité. Des moisissures récurrentes, une ventilation absente ou condamnée, des infiltrations non traitées suffisent à caractériser l'indécence devant un juge, même dans un logement par ailleurs correct. Le trio infernal que nous voyons revenir dans les dossiers est connu : VMC hors service, fenêtres neuves parfaitement étanches et occupation normale du logement, qui condensent l'humidité sur les murs froids. Traiter la ventilation avant la mise en location coûte quelques centaines d'euros, la traiter après un signalement CAF en coûte beaucoup plus.
Les équipements minimaux, avec la couche meublée en plus
Au titre de la décence, le logement doit comporter une installation de chauffage adaptée, l'alimentation en eau potable, l'évacuation des eaux usées, une cuisine ou un coin cuisine avec évier recevant l'eau chaude et froide, une installation sanitaire intérieure avec WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, ainsi qu'un équipement pour la toilette (douche ou baignoire), et un réseau électrique permettant l'éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants. Le WC peut être extérieur au logement pour un logement d'une seule pièce, sous conditions d'accès.
La location meublée ajoute sa propre liste : les 11 équipements du décret mobilier de 2015, literie, plaques de cuisson, réfrigérateur et le reste, détaillés dans notre article sur les meubles obligatoires en location meublée. Les deux listes se cumulent, la première conditionnant le droit de louer, la seconde la qualification même de location meublée.
Logement indécent : ce que le bailleur risque vraiment
Si le logement ne répond pas aux critères, le locataire peut demander la mise en conformité, d'abord par courrier au bailleur, puis devant le juge si rien ne bouge dans les deux mois. Le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Un point mérite d'être bien compris : l'indécence ne permet jamais au bailleur de récupérer son bien, le locataire reste dans les lieux pendant toute la procédure, et il ne doit d'ailleurs jamais cesser de payer son loyer de sa propre initiative.
Lorsque le locataire touche une aide au logement, la CAF dispose d'un levier redoutable issu de la loi ALUR : en cas de non-décence constatée, elle conserve l'allocation au lieu de la verser, le bailleur ne perçoit plus que le loyer minoré et dispose de 18 mois pour réaliser les travaux, prolongeables de 6 mois une seule fois. Si le logement est mis en conformité dans le délai, l'allocation conservée lui est reversée ; dans le cas contraire, elle est définitivement perdue. Pour un studio dont le locataire perçoit 250 euros d'APL, l'addition dépasse vite le coût des travaux qui auraient réglé le problème.
La check-list avant de mettre en location
Avant toute annonce, passez le bien au crible dans cet ordre : mesurage de la surface et du volume habitables, lecture du DPE et vérification de la classe au regard du calendrier, contrôle de la ventilation pièce par pièce, état des garde-corps et des réseaux, présence et état des équipements de décence, puis liste du mobilier obligatoire. Documentez le tout par des photos datées : en cas de litige, prouver l'état du logement à l'entrée vaut de l'or, et l'état des lieux d'entrée s'appuiera sur ce dossier.
Ce contrôle prend une demi-journée et sécurise des années de location. Nos clients propriétaires le savent : chez Comptalocatif, l'accompagnement à 600 euros par an couvre la comptabilité et la fiscalité du meublé, et la plateforme Comptalocatif centralise les documents de location, mais aucun expert-comptable ne rattrapera un logement qui n'avait pas le droit d'être loué. La décence se règle avant la signature du bail, jamais après.
Vos questions, nos réponses
Quelle surface minimale pour louer un meublé ? +
Une pièce principale d'au moins 9 m² de surface habitable avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. En colocation à baux individuels, chaque chambre doit respecter les deux seuils, 9 m² et 20 m³.
Un logement classé G peut-il encore être loué en meublé ? +
Non pour une résidence principale : les logements classés G sont exclus de la location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Le locataire en place peut exiger la mise en conformité et saisir le juge, qui peut réduire ou suspendre le loyer.
Que risque un bailleur qui loue un logement indécent ? +
Une mise en conformité ordonnée par le juge, une réduction ou suspension du loyer, et le gel de l'allocation logement par la CAF pendant 18 mois au maximum, l'aide étant définitivement perdue si les travaux ne sont pas faits. L'indécence ne permet en revanche jamais d'expulser le locataire.
Les moisissures rendent-elles un logement indécent ? +
Elles peuvent suffire, car l'aération et la protection contre l'humidité font partie des critères du décret. Les juges retiennent régulièrement l'indécence pour des moisissures persistantes liées à une ventilation défaillante, d'où l'intérêt de vérifier la VMC avant chaque mise en location.
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer si le logement est indécent ? +
Non, jamais de sa propre initiative. La suspension ou la réduction du loyer ne peut être décidée que par le juge. Le locataire doit signaler les désordres au bailleur, puis saisir le juge si rien n'est fait dans les deux mois.
La liste des meubles obligatoires fait-elle partie de la décence ? +
Les deux listes sont distinctes : la décence conditionne le droit de louer tout logement de résidence principale, la liste des 11 équipements mobiliers conditionne la qualification de location meublée. Un meublé doit satisfaire les deux, faute de quoi le bail peut être requalifié ou le logement déclaré indécent.