La réponse courte. Louer une ou plusieurs pièces de votre résidence principale peut être totalement exonéré d'impôt, à deux conditions : le locataire en fait sa résidence principale et le loyer reste sous un plafond annuel au mètre carré (215 euros en Île-de-France, 159 euros ailleurs pour 2026). Une seconde exonération couvre l'accueil de personnes de passage jusqu'à 760 euros de recettes par an. Ces deux régimes sont prorogés jusqu'au 31 décembre 2026. Au-delà des plafonds, vos loyers deviennent des BIC imposables comme n'importe quelle location meublée.
Une chambre d'ami qui ne sert plus, un étage libéré par le départ des enfants, un studio attenant à la maison : la location d'une partie de sa résidence principale est souvent la première expérience de loueur en meublé. Elle bénéficie d'un régime fiscal à part, l'un des plus favorables du code général des impôts, à condition d'en respecter les bornes. Voici comment il fonctionne en 2026, et ce qui vous attend si vous en sortez.
L'exonération de l'article 35 bis : le principe
L'article 35 bis du CGI exonère d'impôt sur le revenu les loyers tirés de la location d'une partie de votre habitation principale, lorsque deux conditions sont réunies. La ou les pièces louées doivent d'abord constituer la résidence principale du locataire (le texte admet aussi la résidence temporaire d'un salarié saisonnier, cas fréquent sur le littoral en PACA). Le loyer doit ensuite rester fixé dans des limites dites raisonnables, appréciées chaque année par l'administration sous la forme d'un plafond au mètre carré.
L'exonération est totale : vous n'avez rien à déclarer pour ces loyers, ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux. Elle s'applique aux locations en meublé, ce qui suppose que la pièce soit réellement habitable et équipée pour le locataire.
Un point de calendrier mérite votre attention. Ce régime, plusieurs fois prorogé, s'applique aujourd'hui jusqu'au 31 décembre 2026. Son sort au-delà dépendra des prochaines lois de finances : rien ne garantit sa reconduction, rien n'annonce non plus sa disparition. Si votre équilibre financier repose sur cette exonération, le sujet est à revoir chaque automne au moment du budget.
Les plafonds de loyer 2026 au mètre carré
Pour que l'exonération s'applique, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas dépasser :
- 215 euros en Île-de-France (plafond 2026, contre 213 euros en 2025) ;
- 159 euros dans les autres régions, dont la PACA (contre 157 euros en 2025).
Un exemple pour fixer les idées. Vous louez une chambre de 14 m² dans votre maison de La Ciotat. Le plafond 2026 s'établit à 14 x 159 = 2 226 euros de loyer annuel hors charges, soit environ 185 euros par mois. En dessous, l'exonération joue à plein. Au-dessus, elle tombe entièrement : le dépassement du plafond ne fait pas perdre la seule fraction excédentaire, il rend l'intégralité des loyers imposable.
Ces plafonds sont réévalués chaque année. Vérifiez le montant en vigueur avant de fixer ou de réviser votre loyer, l'écart entre deux années pouvant suffire à faire basculer un bail signé au plafond exact.
La deuxième exonération : 760 euros pour les hôtes de passage
Le même article 35 bis prévoit un second cas, distinct du premier : la location habituelle de pièces de votre habitation principale à des personnes de passage, qui n'y élisent pas domicile. C'est le régime typique de la chambre d'hôtes ou de la chambre louée ponctuellement à des touristes.
Ces recettes sont exonérées tant qu'elles ne dépassent pas 760 euros TTC par an, services compris (petit-déjeuner, ménage). Ce seuil s'apprécie sur l'année civile et pour l'ensemble du foyer. Là encore, le dépassement ne s'impose pas à la marge : au-delà de 760 euros, la totalité des recettes devient imposable dès le premier euro.
Les deux exonérations peuvent se cumuler si vous louez une pièce à un étudiant à l'année et une autre à des vacanciers l'été, chacune dans ses propres limites.
Au-delà des plafonds : la bascule en BIC classique
Si le loyer dépasse le plafond au mètre carré, si le locataire n'y a pas sa résidence principale, ou si vos recettes de chambre d'hôtes excèdent 760 euros, vous redevenez un loueur en meublé ordinaire. Vos loyers relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux, avec le choix habituel entre deux régimes.
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire : 50 % pour une location meublée classique ou une chambre d'hôtes, dans la limite de 83 600 euros de recettes pour 2026, et seulement 30 % avec un plafond de 15 000 euros si la chambre est louée en meublé de tourisme non classé, conséquence de la loi Le Meur. Au régime réel, vous déduisez vos charges au prorata de la surface louée et vous amortissez la fraction du bien concernée, ce qui suppose une comptabilité complète. Sur de petites recettes, le micro suffit presque toujours ; la comparaison se fait en deux minutes avec le réel ou le micro-BIC.
Le résultat imposable supporte, en plus du barème de l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % applicable depuis les revenus 2025 aux BIC de location meublée non professionnelle.
CFE et taxe de séjour : les taxes annexes à connaître
La location d'une partie de son habitation personnelle bénéficie en principe d'une exonération de cotisation foncière des entreprises, prévue par l'article 1459 du CGI. Attention toutefois : pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme, les communes peuvent supprimer cette exonération par délibération. Le sujet se vérifie localement, commune par commune ; notre article sur la CFE en location meublée détaille les cas d'exigibilité.
Si vous accueillez des personnes de passage, la taxe de séjour s'ajoute au tableau : vous la collectez auprès de vos hôtes pour la reverser à la commune, selon les tarifs votés localement en PACA. Elle ne concerne pas le locataire qui fait de la chambre sa résidence principale.
Un dernier mot sur la frontière entre les régimes : entre l'exonération 35 bis, le micro-BIC à 50 % ou à 30 %, la CFE et la taxe de séjour, la fiscalité d'une simple chambre dépend entièrement de qui l'occupe et à quel prix. Chez Comptalocatif, nous traitons ces situations dans le cadre de l'accompagnement à 600 euros par an, et le premier travail consiste souvent à vérifier que l'exonération s'applique bien avant de mettre en place une comptabilité inutile.
Vos questions, nos réponses
Faut-il déclarer les loyers exonérés par l'article 35 bis ? +
Non. Tant que les conditions sont réunies (résidence principale du locataire, loyer sous le plafond au mètre carré), ces loyers n'ont pas à figurer sur votre déclaration de revenus. Conservez néanmoins le bail et les quittances pour justifier votre situation en cas de question de l'administration.
Quel est le plafond de loyer pour l'exonération en 2026 ? +
Le loyer annuel hors charges ne doit pas dépasser 215 euros par mètre carré en Île-de-France et 159 euros par mètre carré dans les autres régions, dont la PACA. Ces montants sont réévalués chaque année.
L'exonération s'applique-t-elle si je loue à un étudiant ? +
Oui, dès lors que l'étudiant fait de la chambre sa résidence principale et que le loyer respecte le plafond. C'est l'un des cas d'usage les plus courants de l'article 35 bis.
Que se passe-t-il si je dépasse le seuil de 760 euros en chambre d'hôtes ? +
La totalité de vos recettes devient imposable, pas seulement l'excédent. Vous basculez en BIC, avec un abattement de 50 % au micro-BIC pour une chambre d'hôtes, et vos recettes supportent les prélèvements sociaux de 18,6 %.
Jusqu'à quand l'exonération de la chambre chez l'habitant existe-t-elle ? +
Le régime est prorogé jusqu'au 31 décembre 2026. Sa reconduction au-delà dépendra des prochaines lois de finances, le point est à surveiller chaque année.
Dois-je payer la CFE pour une chambre louée dans ma maison ? +
En principe non, la location d'une partie de l'habitation personnelle est exonérée de CFE. Les communes peuvent toutefois supprimer cette exonération pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme, une vérification locale s'impose.
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr
- Les locations meublées, impots.gouv.fr
- Je loue en meublé et j'ai payé la CFE. Vais-je aussi recevoir un avis de taxe d'habitation ?, impots.gouv.fr
- Exonérations de CFE des loueurs en meublé, BOFiP