La réponse courte. Repasser un logement du meublé à la location nue est libre juridiquement, mais fiscalement c'est une cessation d'activité BIC : radiation dans le mois, dernière liasse fiscale, et surtout perte du stock d'amortissements non déduits et des déficits BIC en report, qui ne s'imputent jamais sur des revenus fonciers. Vos loyers repassent ensuite aux revenus fonciers, avec des prélèvements sociaux à 17,2 % au lieu de 18,6 %. Le sort des amortissements déjà déduits lors d'une revente future mérite un examen au cas par cas.
Le chemin inverse de la bascule classique existe aussi. Des bailleurs quittent le meublé chaque année, et rarement sur un coup de tête : la rotation des locataires fatigue, un locataire en place souhaite rester durablement dans un logement qu'il veut occuper avec ses propres meubles, ou le marché local absorbe mieux la location nue. La manœuvre est simple côté bail, beaucoup moins côté fiscal. Voici ce qui se joue vraiment.
Les situations où le retour au nu se défend
Trois cas reviennent le plus souvent au cabinet.
La lassitude de la rotation. Un meublé se reloue plus souvent qu'un logement nu : baux d'un an, mobilité des locataires, états des lieux à répétition, mobilier à entretenir et à renouveler. Passé un certain âge de l'investissement, certains bailleurs préfèrent un locataire stable sur un bail de trois ans.
Le locataire qui veut rester autrement. Un locataire en meublé de longue date propose parfois de poursuivre en location nue avec ses propres meubles. Rien ne l'impose au bailleur, mais l'accord des deux parties permet de résilier le bail meublé et d'en signer un nouveau, nu, avec ses règles propres.
L'arbitrage patrimonial. Quand le bien est amorti depuis longtemps et que les gros avantages du régime réel sont derrière vous, le différentiel fiscal entre meublé et nu se resserre, et la simplicité de gestion peut peser plus lourd que l'optimisation.
Dans tous les cas, le changement suppose un logement libre de bail meublé : soit le départ du locataire, soit un accord écrit pour basculer sur un bail nu.
Fiscalement, vous cessez une activité
Arrêter de louer en meublé, c'est cesser une activité BIC, avec le même formalisme que si vous fermiez un petit commerce. Deux obligations concrètes s'imposent, détaillées dans notre guide pour arrêter son activité LMNP :
- La radiation. La cessation se déclare sur le guichet unique des formalités d'entreprises dans le mois qui suit la date d'arrêt effectif de la location meublée. Votre SIRET d'activité est alors radié, et la CFE cesse d'être due pour les années suivantes.
- La dernière liasse. Au régime réel, vous devez produire une liasse fiscale de cessation dans les délais courts propres aux cessations d'activité, arrêtant les comptes à la date de fin. Elle solde le résultat de la dernière période, y compris le prorata d'amortissements de l'année en cours.
Un point rassurant sur les plus-values immédiates : la cessation d'activité d'un loueur en meublé non professionnel ne déclenche pas par elle-même de taxation d'une plus-value, puisque le bien reste dans votre patrimoine et relève du régime des plus-values des particuliers, qui ne s'applique qu'en cas de vente.
Amortissements en stock et déficits : ce qui part à la poubelle
C'est ici que la bascule coûte le plus cher, et le plus silencieusement.
Le stock d'amortissements non déduits. Au régime réel, l'article 39 C du CGI interdit de créer du déficit avec l'amortissement : la fraction d'amortissement qui dépasse le résultat est mise en réserve, reportable sans limite de durée tant que l'activité de location meublée se poursuit. Ce stock n'a de valeur que rattaché à l'activité. Quand l'activité cesse, il n'y a plus de résultat BIC futur sur lequel l'imputer : le stock accumulé reste inutilisé. Si votre tableau de suivi affiche des dizaines de milliers d'euros d'amortissements différés, c'est un actif fiscal que la bascule éteint.
Les déficits BIC en report. Les déficits de location meublée non professionnelle ne s'imputent jamais sur le revenu global. L'article 156, I-1° ter du CGI ne permet de les imputer que sur les bénéfices d'une activité de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. Des revenus fonciers ne sont pas des bénéfices de location meublée : vos déficits LMNP en report ne serviront donc plus, sauf à conserver ou reprendre par ailleurs une activité de location meublée non professionnelle qui dégage des bénéfices avant l'échéance des dix ans.
La conclusion pratique coule de source : avant de basculer, faites l'inventaire de ces deux compteurs. Si le stock est important, il peut être rationnel de différer la bascule de quelques années, le temps que les loyers imposables le consomment.
Votre nouvelle vie fiscale en revenus fonciers
Une fois le bail nu signé, vos loyers relèvent des revenus fonciers. Sous 15 000 euros de loyers annuels, le micro-foncier s'applique par défaut avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel foncier permet de déduire les charges effectives : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, charges de copropriété, assurance, taxe foncière. Plus d'amortissement en revanche : c'est toute la différence avec le régime que vous quittez.
Un lot de consolation existe tout de même : les prélèvements sociaux. Les revenus fonciers restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, alors que les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % depuis l'imposition des revenus 2025. La bascule vous rend donc 1,4 point sur ce terrain.
Et si vos nouvelles charges foncières dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, un mécanisme dont le meublé non professionnel est privé.
La plus-value future : le point qui mérite un vrai examen
Depuis les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, le calcul de la plus-value LMNP a changé : les amortissements déduits pendant les années de location meublée non professionnelle viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable, sous certaines conditions et avec des exceptions prévues par les textes.
Que se passe-t-il si vous vendez le bien des années après être repassé en location nue ? La question est plus délicate qu'elle n'en a l'air. La règle vise les amortissements qui ont été déduits au titre de la location meublée non professionnelle : le fait d'avoir cessé l'activité avant la vente ne les fait pas disparaître du passé, et la prudence commande de raisonner comme si la réintégration restait applicable aux amortissements effectivement déduits, tout en vérifiant la doctrine en vigueur au moment de la vente. Les abattements pour durée de détention continuent par ailleurs de courir, avec une exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans.
Ce point précis conditionne parfois le choix entre vendre avant la bascule, après, ou beaucoup plus tard. C'est typiquement une décision à chiffrer avec votre comptable plutôt qu'à trancher sur un forum. Chez Comptalocatif, l'accompagnement à 600 euros par an inclut ce type d'arbitrage, y compris l'année de la cessation.
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Vos questions, nos réponses
Puis-je imposer la location nue à mon locataire en meublé ? +
Non. Le bail meublé en cours continue jusqu'à son terme. Le passage au bail nu suppose soit le départ du locataire, soit un accord écrit des deux parties pour résilier le bail meublé et signer un bail nu.
Quelles formalités pour arrêter mon activité LMNP ? +
Déclarer la cessation sur le guichet unique dans le mois qui suit l'arrêt effectif, puis déposer la dernière liasse fiscale si vous étiez au régime réel. La CFE cesse d'être due pour les années suivantes.
Que deviennent mes amortissements non encore déduits ? +
Ils étaient reportables sans limite tant que l'activité de location meublée continuait. À la cessation, il n'existe plus de résultat BIC sur lequel les imputer : le stock reste inemployé.
Mes déficits LMNP peuvent-ils réduire mes futurs revenus fonciers ? +
Non. Les déficits de location meublée non professionnelle ne s'imputent que sur des bénéfices de même nature, pendant dix ans. Ils ne s'imputent ni sur le revenu global ni sur les revenus fonciers.
Mes prélèvements sociaux vont-ils baisser ? +
Oui. Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, contre 18,6 % pour les revenus de location meublée non professionnelle depuis l'imposition des revenus 2025.
La réintégration des amortissements s'applique-t-elle encore si je vends après être repassé au nu ? +
Les amortissements visés sont ceux déduits pendant la période de location meublée, et la cessation d'activité ne les efface pas. Le traitement exact à la revente dépend de votre situation et de la doctrine en vigueur au jour de la vente : faites chiffrer le scénario avant de vendre.
- Les locations meublées, impots.gouv.fr
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 : régime fiscal de la location meublée (déficits, article 156, I-1° ter du CGI), BOFiP
- Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée), service-public.gouv.fr
- Plus-value immobilière : calcul et imposition, service-public.gouv.fr
- Tout savoir sur le déficit foncier, economie.gouv.fr