La réponse courte. Un locataire ne peut pas sous-louer son logement, meublé compris, sans l'accord écrit de son bailleur, qui doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer pratiqué. Le loyer au mètre carré de la sous-location ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Sans autorisation, le locataire risque la résiliation de son bail, des dommages et intérêts et la restitution au propriétaire de tous les sous-loyers encaissés, jurisprudence constante depuis 2019, y compris pour les sous-locations Airbnb.
La sous-location a changé d'échelle avec les plateformes de courte durée. Ce qui relevait autrefois du dépannage entre étudiants est devenu, dans les villes touristiques de PACA, une activité lucrative que certains locataires montent à l'insu de leur bailleur. Le droit est pourtant clair, et il est nettement favorable au propriétaire. Voici les règles, les risques pour le locataire, et la façon propre de traiter le sujet dans vos baux.
Le principe : pas de sous-location sans accord écrit du bailleur
Pour les logements du parc privé, la loi du 6 juillet 1989 (article 8, applicable au meublé pour les baux signés depuis le 27 mars 2014) interdit au locataire de sous-louer sans l'accord écrit du propriétaire. La fiche Service-Public précise que cet accord doit couvrir deux éléments distincts : le droit de sous-louer, et le montant du loyer de sous-location. Un accord verbal, un silence ou une tolérance passée ne valent pas autorisation.
La demande du locataire se fait idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant la durée envisagée et le loyer proposé. Le bailleur reste entièrement libre de refuser, sans avoir à se justifier. S'il accepte, mieux vaut formaliser un accord écrit précis : durée autorisée, loyer plafonné, usage (habitation, jamais de courte durée touristique si vous voulez l'exclure), et rappel que le locataire principal reste seul responsable du logement et du paiement du loyer.
Deux limites structurent ensuite la sous-location autorisée. Sa durée ne peut pas excéder celle restant à courir du bail principal : si le bail prend fin, le sous-locataire perd tout droit d'occupation, car il n'a aucun lien contractuel avec le propriétaire. Et le locataire principal endosse vis-à-vis de son sous-locataire le rôle de bailleur, avec les obligations qui vont avec.
Le plafond du loyer de sous-location
La loi verrouille aussi le prix. Le loyer au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Un locataire qui paie 15 euros par mètre carré ne peut donc pas sous-louer à 20, même pour une chambre, même meublée avec soin. C'est précisément pour contrôler ce point que l'accord écrit du bailleur doit mentionner le loyer de sous-location.
Ce plafond explique pourquoi la sous-location légale reste marginale en longue durée : le locataire n'a aucune marge à dégager. Les montages rentables reposent presque toujours sur la courte durée touristique, où le prix à la nuit fait exploser le plafond au mètre carré, et où l'illégalité est donc quasi systématique dès lors que l'accord du bailleur fait défaut.
Ce que risque le locataire qui sous-loue sans accord
Le locataire qui sous-loue sans autorisation s'expose à une triple sanction :
- la résiliation de son bail, pour manquement à ses obligations. Le juge peut prononcer la résiliation et l'expulsion, qui emporte aussi celle du sous-locataire, sans droit ni titre ;
- des dommages et intérêts si le bailleur démontre un préjudice (dégradations, troubles de voisinage, sur-occupation) ;
- la restitution de l'intégralité des sous-loyers perçus. La Cour de cassation juge que, sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers encaissés par le locataire sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727). Dans cette affaire emblématique, des locataires parisiens qui sous-louaient sur Airbnb ont été condamnés à reverser 27 295 euros à leur propriétaire.
Cette jurisprudence de 2019 a changé le rapport de force : le bailleur qui découvre une sous-location clandestine ne se contente plus de faire cesser le trouble, il récupère les gains. Les condamnations se comptent désormais en dizaines de milliers d'euros dans les zones touristiques, et les juges l'appliquent de manière constante.
Le cas Airbnb : la sous-location touristique cumule tous les risques
La sous-location en meublé de tourisme sans accord du bailleur est le scénario le plus risqué pour un locataire, car les sanctions civiles s'ajoutent aux règles propres à la courte durée. Le locataire qui met le logement sur Airbnb doit en effet, comme tout loueur en meublé touristique, respecter la réglementation locale : déclaration et numéro d'enregistrement dans les communes qui l'imposent, limite annuelle de jours pour une résidence principale, autorisation de changement d'usage ailleurs. Nice, Marseille ou Cannes appliquent des régimes stricts, détaillés dans notre article sur le meublé de tourisme.
Pour le bailleur, la vigilance s'organise simplement : une recherche périodique de l'adresse sur les plateformes, l'attention aux signaux faibles (voyageurs à valises, boîtes à clés sur la façade, remontées du voisinage ou du syndic), et la collecte de preuves par captures d'écran datées de l'annonce. Ces éléments suffisent en général à obtenir la résiliation et la restitution des sous-loyers. Les clients de Comptalocatif consignent ce suivi dans l'espace de gestion locative inclus dans l'accompagnement (600 euros par an), ce qui garde une trace horodatée des échanges avec le locataire en cas de contentieux.
Encadrer ou interdire proprement la sous-location dans le bail
La loi pose déjà l'interdiction par défaut, mais un bail bien rédigé lève toute ambiguïté et facilite la preuve. Trois pratiques à retenir :
- une clause expresse rappelant que toute sous-location, totale ou partielle, y compris de courte durée via une plateforme, est interdite sans accord écrit et préalable du bailleur portant sur le principe et sur le prix. La clause ne crée pas le droit, elle le rend opposable sans discussion et informe le locataire de bonne foi ;
- le rappel des sanctions (résiliation, restitution des sous-loyers) dans la même clause, à visée dissuasive ;
- la distinction avec l'hébergement gratuit : le locataire a le droit d'héberger des proches sans contrepartie financière, et une clause qui le lui interdirait serait abusive. La frontière est le versement d'un loyer ou d'une contrepartie.
Si vous acceptez une sous-location partielle (une chambre à un étudiant, par exemple), formalisez l'accord par écrit avec durée, loyer et identité du sous-locataire, et gardez à l'esprit que votre locataire reste votre seul débiteur : en cas de défaillance, votre action reste dirigée contre lui, comme pour tout impayé de loyer.
Vos questions, nos réponses
Mon locataire peut-il sous-louer une chambre de son meublé ? +
Uniquement avec votre accord écrit, portant sur le principe de la sous-location et sur le loyer pratiqué, qui ne peut pas dépasser, au mètre carré, celui que le locataire vous paie. Sans cet accord, la sous-location, même partielle, est illicite.
Héberger un proche gratuitement est-il une sous-location ? +
Non. La sous-location suppose une contrepartie financière. Le locataire peut héberger gratuitement des proches, et une clause du bail ne peut pas le lui interdire. Le point de bascule est le versement d'un loyer.
Que puis-je récupérer si mon locataire a sous-loué sur Airbnb sans autorisation ? +
L'intégralité des sous-loyers qu'il a encaissés, en plus de pouvoir demander la résiliation du bail et des dommages et intérêts. La Cour de cassation qualifie ces sous-loyers de fruits civils appartenant au propriétaire (arrêt du 12 septembre 2019).
Le sous-locataire a-t-il des droits vis-à-vis du propriétaire ? +
Aucun. Il n'a de lien contractuel qu'avec le locataire principal. Si le bail principal prend fin, pour quelque cause que ce soit, le sous-locataire devient occupant sans droit ni titre.
Comment prouver une sous-location clandestine ? +
Par tout moyen : captures d'écran datées de l'annonce en ligne, constat d'huissier, témoignages du voisinage ou du syndic, relevés des allées et venues. Le constat d'huissier reste la preuve la plus solide devant le juge.
La règle est-elle la même pour un bail meublé signé avant 2014 ? +
Les baux meublés signés avant le 27 mars 2014 ne sont pas soumis à l'article 8 de la loi de 1989 : il faut se reporter aux clauses du contrat. En pratique, la quasi-totalité des baux meublés en cours relèvent aujourd'hui du régime ALUR, donc de l'accord écrit obligatoire.
- Un locataire peut-il sous-louer son logement ?, service-public.gouv.fr
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727, legifrance.gouv.fr
- Le bail en location meublée : contenus et clauses obligatoires, anil.org