La réponse courte. La taxe d'habitation sur les résidences principales a disparu depuis 2023 : votre locataire meublé à l'année ne paie plus rien pour son logement. Reste la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), due par celui qui se réserve la jouissance d'un logement meublé autre que sa résidence principale : propriétaire d'un meublé de tourisme utilisé une partie de l'année, ou d'un pied-à-terre. Un meublé loué toute l'année sans usage personnel relève de la CFE, pas de la THRS. Dans les communes en zone tendue, une majoration de 5 à 60 % peut alourdir la note.
Entre la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, la THRS, la CFE et les majorations locales, les loueurs en meublé ne savent plus toujours quel avis d'imposition attendre à l'automne. Le système est pourtant devenu assez lisible une fois posée la bonne question : qui a la jouissance du logement au 1er janvier, et à quel titre ?
La taxe d'habitation sur les résidences principales a disparu
Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d'habitation sur sa résidence principale. La taxe subsiste uniquement pour les locaux meublés qui ne constituent pas une habitation principale : c'est la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, la THRS, établie au nom de celui qui dispose du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
Pour un bailleur en meublé, la conséquence est double. D'un côté, votre locataire en bail d'habitation classique ne supporte plus cette taxe. De l'autre, tout logement meublé dont vous conservez la jouissance, même partielle, reste dans le champ de la THRS, avec des majorations parfois lourdes sur le littoral.
Votre locataire meublé à l'année ne paie plus rien
Le locataire qui occupe votre meublé à titre de résidence principale, en bail d'un an ou en bail mobilité, n'a plus aucune taxe d'habitation à payer, quelle que soit sa situation. Vous non plus d'ailleurs pour ce logement : vous n'en avez pas la disposition, puisqu'il est occupé à l'année par un tiers qui y vit.
Un cas particulier mérite d'être signalé : le locataire à l'année d'une résidence secondaire meublée reste, lui, redevable de la THRS. Celui qui loue un appartement meublé à Six-Fours pour ses week-ends, tout en ayant sa résidence principale à Lyon, recevra un avis à son nom. En tant que bailleur, vous n'êtes pas concerné par cet avis, mais vos locataires vous poseront la question : la taxe suit l'occupant qui a la disposition du logement, pas le propriétaire des murs.
Pensez enfin à la déclaration d'occupation sur votre espace impots.gouv.fr (service « Gérer mes biens immobiliers ») : c'est elle qui permet à l'administration de savoir qui occupe quoi, et une déclaration à jour évite les avis de THRS émis à tort.
La THRS : le propriétaire qui garde la main paie
La THRS vous concerne dès que vous conservez la disposition d'un logement meublé qui n'est pas votre résidence principale au 1er janvier. Les deux situations types du loueur en PACA :
- Le meublé de tourisme dont vous vous réservez des semaines. Vous louez l'été et gardez le logement pour votre famille le reste de l'année : vous en avez la jouissance, la THRS est due, en plus de vos obligations de loueur (taxe de séjour collectée auprès des voyageurs comprise).
- Le logement que vous vous réservez purement et simplement, pied-à-terre ou maison de famille, même sans aucune location.
À l'inverse, un logement donné en location meublée à l'année, sans aucune période d'usage personnel, échappe à la THRS : vous n'en avez plus la disposition. C'est alors la fiscalité professionnelle qui prend le relais.
Meublé de tourisme : THRS ou CFE, la règle de non-cumul
L'articulation entre THRS et cotisation foncière des entreprises suit une ligne de partage posée par l'article 1407 du CGI : les locaux passibles de la CFE échappent à la taxe d'habitation, sauf s'ils font partie de l'habitation personnelle du contribuable.
Trois cas de figure en pratique pour un meublé de tourisme :
- Le logement est exclusivement dédié à la location, sans jamais servir à votre usage : vous payez la CFE au titre de l'activité de loueur, et aucune THRS.
- Le logement sert à la location une partie de l'année et à vous-même le reste du temps : la THRS est due, et la CFE peut s'y ajouter selon les délibérations de la commune, l'exonération de l'article 1459 du CGI pour les locations de tout ou partie de l'habitation personnelle pouvant être supprimée localement. Le cumul des deux est donc possible dans ce cas.
- Vous louez une partie de votre résidence principale (chambre chez l'habitant) : pas de THRS, le logement restant votre habitation principale, et une exonération de CFE de principe.
La qualification dépend donc entièrement de l'usage réel du bien, tel qu'il ressort notamment de votre déclaration d'occupation. Chez Comptalocatif, la revue annuelle des taxes locales fait partie de l'accompagnement à 600 euros par an : sur un portefeuille de meublés de tourisme, la frontière THRS / CFE se vérifie bien par bien, chaque commune ayant ses propres délibérations.
Zones tendues : des majorations de 5 à 60 % votées localement
Dans les communes situées en zone tendue, au sens de l'article 232 du CGI (zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements), le conseil municipal peut majorer la part communale de la THRS d'un taux compris entre 5 % et 60 %. La délibération doit être prise avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante.
Les grandes agglomérations de PACA (Marseille et sa périphérie dont La Ciotat, Nice, Toulon) figurent dans ces zones, et beaucoup de communes du littoral ont voté une majoration, souvent au taux maximal, précisément pour peser sur les résidences secondaires et les meublés touristiques. Le taux exact varie d'une commune à l'autre et d'une année sur l'autre : la seule référence fiable reste votre avis d'imposition et la délibération de votre commune. Un dégrèvement peut être obtenu sur réclamation dans certains cas, notamment lorsqu'une contrainte professionnelle vous oblige à résider ailleurs qu'à votre domicile principal.
Taxe sur les logements vacants : le troisième étage de la fusée
Dernier dispositif du paysage : la taxe sur les logements vacants (TLV en zone tendue, THLV ailleurs sur délibération) frappe les logements non meublés inoccupés depuis une longue période. Elle ne s'applique pas à une résidence secondaire meublée, déjà saisie par la THRS : un même logement ne cumule jamais THRS et taxe sur les logements vacants. Pour un loueur en meublé, la TLV ne devient un sujet que si un bien reste vide et non meublé entre deux projets ; le simple fait de le meubler le fait changer de catégorie.
Vos questions, nos réponses
Mon locataire en meublé à l'année doit-il payer la taxe d'habitation ? +
Non, plus depuis 2023 dès lors que le logement constitue sa résidence principale. La taxe d'habitation ne subsiste que pour les résidences secondaires.
Qui paie la THRS sur un meublé de tourisme ? +
Le propriétaire, dès lors qu'il conserve la jouissance du logement une partie de l'année. Si le bien est exclusivement affecté à la location toute l'année, il relève de la CFE et sort du champ de la THRS.
Peut-on payer à la fois la CFE et la THRS sur le même logement ? +
Oui, dans un cas précis : le meublé qui fait partie de votre habitation personnelle (vous l'utilisez une partie de l'année) et pour lequel la commune a supprimé l'exonération de CFE des loueurs de l'article 1459 du CGI.
Qu'est-ce que la majoration de THRS en zone tendue ? +
Une majoration de 5 à 60 % de la part communale, votée par les communes classées en zone tendue. La plupart des grandes communes du littoral PACA sont concernées ; le taux figure sur votre avis d'imposition.
La taxe sur les logements vacants peut-elle toucher mon meublé ? +
Non tant qu'il est meublé : la TLV vise les logements vides non meublés. Un meublé de tourisme inutilisé relève de la THRS, pas de la TLV, les deux taxes ne se cumulant jamais.
Comment l'administration sait-elle si mon bien est loué ou gardé pour moi ? +
Par la déclaration d'occupation à effectuer sur impots.gouv.fr, service « Gérer mes biens immobiliers ». Tenez-la à jour à chaque changement de locataire ou d'usage, c'est elle qui conditionne l'émission correcte des avis.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires, service-public.gouv.fr
- Je loue en meublé et j'ai payé la CFE. Vais-je aussi recevoir un avis de taxe d'habitation ?, impots.gouv.fr
- Article 1407 ter du code général des impôts (majoration de 5 à 60 %), legifrance.gouv.fr
- Majoration de la taxe d'habitation des logements meublés non affectés à l'habitation principale, BOFiP