La réponse courte. La taxe d'habitation sur les résidences principales a disparu depuis 2023 : votre locataire meublé à l'année ne paie plus rien pour son logement. Reste la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), due par celui qui se réserve la jouissance d'un logement meublé autre que sa résidence principale : propriétaire d'un meublé de tourisme utilisé une partie de l'année, ou d'un pied-à-terre. Un meublé loué à l'année à un locataire qui en a la disposition y échappe, alors qu'un meublé de tourisme loué en courte durée supporte en principe la CFE et la THRS, sauf engagement contraignant qui vous prive du bien toute l'année. Dans les communes classées en zone tendue, une majoration de 5 à 60 % peut alourdir la note, et la loi de finances pour 2026 permet aux collectivités d'exonérer les meublés de tourisme classés.
Entre la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, la THRS, la CFE et les majorations locales, les loueurs en meublé ne savent plus toujours quel avis d'imposition attendre à l'automne. Le système est pourtant devenu assez lisible une fois posée la bonne question : qui a la jouissance du logement au 1er janvier, et à quel titre ?
La taxe d'habitation sur les résidences principales a disparu
Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d'habitation sur sa résidence principale. La taxe subsiste uniquement pour les locaux meublés qui ne constituent pas une habitation principale : c'est la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, la THRS, établie au nom de celui qui dispose du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
Pour un bailleur en meublé, la conséquence est double. D'un côté, votre locataire en bail d'habitation classique ne supporte plus cette taxe. De l'autre, tout logement meublé dont vous conservez la jouissance, même partielle, reste dans le champ de la THRS, avec des majorations parfois lourdes sur le littoral.
Votre locataire meublé à l'année ne paie plus rien
Le locataire qui occupe votre meublé à titre de résidence principale, en bail d'un an ou en bail mobilité, n'a plus aucune taxe d'habitation à payer, quelle que soit sa situation. Vous non plus d'ailleurs pour ce logement : vous n'en avez pas la disposition, puisqu'il est occupé à l'année par un tiers qui y vit.
Un cas particulier mérite d'être signalé : le locataire à l'année d'une résidence secondaire meublée reste, lui, redevable de la THRS. Celui qui loue un appartement meublé à Six-Fours pour ses week-ends, tout en ayant sa résidence principale à Lyon, recevra un avis à son nom. En tant que bailleur, vous n'êtes pas concerné par cet avis, mais vos locataires vous poseront la question : la taxe suit l'occupant qui a la disposition du logement, pas le propriétaire des murs.
Pensez enfin à la déclaration d'occupation sur votre espace impots.gouv.fr (service « Gérer mes biens immobiliers ») : c'est elle qui permet à l'administration de savoir qui occupe quoi, et une déclaration à jour évite les avis de THRS émis à tort.
La THRS : le propriétaire qui garde la main paie
La THRS vous concerne dès que vous conservez la disposition d'un logement meublé qui n'est pas votre résidence principale au 1er janvier. Les deux situations types du loueur en PACA :
- Le meublé de tourisme dont vous vous réservez des semaines. Vous louez l'été et gardez le logement pour votre famille le reste de l'année : vous en avez la jouissance, la THRS est due, en plus de vos obligations de loueur (taxe de séjour collectée auprès des voyageurs comprise).
- Le logement que vous vous réservez purement et simplement, pied-à-terre ou maison de famille, même sans aucune location.
À l'inverse, un logement donné en location meublée à l'année à un locataire qui y vit échappe à la THRS en votre nom : vous n'en avez plus la disposition. Attention au meublé de tourisme vide l'hiver : même sans usage personnel, le propriétaire qui reste libre d'accepter ou de refuser les réservations est regardé comme en conservant la disposition, ce qui suffit à déclencher la THRS.
Meublé de tourisme : THRS ou CFE, la règle de non-cumul
Le non-cumul a disparu pour les meublés. Dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2025, l'article 1407 du CGI soumet à la THRS « tous les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal », y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises, seuls les locaux à usage exclusivement professionnel y échappant. La réponse ministérielle n° 10105, publiée le 31 mars 2026 et fondée sur une décision du Conseil d'État du 15 juin 2023 (n° 468195), en tire la règle pratique : un logement mis en location pour de courtes durées, pour des périodes que le propriétaire peut accepter ou refuser, supporte à la fois la CFE et la THRS, et le dégrèvement de THRS suppose de prouver un engagement juridiquement contraignant qui empêche de disposer du bien à tout moment de l'année.
Trois cas de figure en pratique pour un meublé de tourisme :
- Le logement est exclusivement dédié à la courte durée, sans jamais servir à votre usage : vous payez la CFE sur sa valeur locative, et la THRS reste due tant que vous gérez librement le calendrier. Seul un engagement contraignant sur l'année entière, par exemple un bail à un exploitant, permet d'y échapper.
- Le logement sert à la location une partie de l'année et à vous-même le reste du temps : il fait partie de votre habitation personnelle, la THRS est due, et la CFE en principe exonérée par l'article 1459 du CGI, sauf si la commune ou l'intercommunalité a supprimé cette exonération.
- Vous louez une partie de votre résidence principale (chambre chez l'habitant) : pas de THRS, le logement restant votre habitation principale, et une exonération de CFE de principe.
Deux nouveautés de la loi de finances pour 2026 atténuent la note. L'article 1414 bis permet aux communes et intercommunalités d'exonérer de THRS les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, pour la seule surface affectée à l'activité, à condition que le propriétaire adresse chaque année sa déclaration avant le 1er mars ; pour 2026, la délibération devait intervenir avant le 28 février 2026. L'article 1407 exclut par ailleurs les gîtes ruraux au sens de l'article L. 324-6 du code du tourisme, une exclusion dont la date d'effet se vérifie auprès du service des impôts.
La qualification dépend donc entièrement de l'usage réel du bien, tel qu'il ressort notamment de votre déclaration d'occupation. Chez Comptalocatif, la revue annuelle des taxes locales fait partie de l'accompagnement à 600 euros par an : sur un portefeuille de meublés de tourisme, la frontière THRS / CFE se vérifie bien par bien, chaque commune ayant ses propres délibérations.
Zones tendues : des majorations de 5 à 60 % votées localement
Dans les communes de la liste fixée par décret (le zonage dit des zones tendues, élargi en 2023 à des communes touristiques), désormais visées par le B du I de l'article 1406 bis du CGI, le conseil municipal peut majorer la part communale de la THRS d'un taux compris entre 5 % et 60 % (article 1407 ter). La délibération doit être prise avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante. Les taux votés commune par commune en PACA figurent dans notre article sur la majoration de THRS en PACA.
Les grandes agglomérations de PACA (Marseille et sa périphérie dont La Ciotat, Nice, Toulon) figurent dans ces zones, et beaucoup de communes du littoral ont voté une majoration, souvent au taux maximal, précisément pour peser sur les résidences secondaires et les meublés touristiques. Le taux exact varie d'une commune à l'autre et d'une année sur l'autre : la seule référence fiable reste votre avis d'imposition et la délibération de votre commune. Un dégrèvement peut être obtenu sur réclamation dans certains cas, notamment lorsqu'une contrainte professionnelle vous oblige à résider ailleurs qu'à votre domicile principal.
Taxe sur les logements vacants : le troisième étage de la fusée
Dernier dispositif du paysage : la taxe sur les logements vacants (TLV en zone tendue, THLV ailleurs sur délibération) frappe les logements non meublés inoccupés depuis une longue période. La loi de finances pour 2026 la refond : à compter des impositions de 2027, une taxe sur la vacance des logements (article 1406 bis du CGI) remplace la TLV, au taux de 17 % la première année puis 34 % dans les communes tendues, et la THLV de l'article 1407 bis disparaît au 1er janvier 2027. Elle ne s'applique pas à une résidence secondaire meublée, déjà saisie par la THRS : un même logement ne cumule jamais THRS et taxe sur les logements vacants. Pour un loueur en meublé, la TLV ne devient un sujet que si un bien reste vide et non meublé entre deux projets ; le simple fait de le meubler le fait changer de catégorie.
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Vos questions, nos réponses
Mon locataire en meublé à l'année doit-il payer la taxe d'habitation ? +
Non, plus depuis 2023 dès lors que le logement constitue sa résidence principale. La taxe d'habitation ne subsiste que pour les résidences secondaires.
Qui paie la THRS sur un meublé de tourisme ? +
Le propriétaire, dès lors qu'il conserve la jouissance ou la disposition du logement. Selon l'administration, c'est le cas dès qu'il peut accepter ou refuser les réservations, même sans jamais y séjourner : la THRS s'ajoute alors à la CFE, sauf engagement contraignant sur toute l'année ou exonération votée par la commune pour un meublé classé.
Peut-on payer à la fois la CFE et la THRS sur le même logement ? +
Oui, et c'est même la règle pour un meublé de tourisme loué en courte durée qui ne fait pas partie de votre habitation personnelle : CFE sur sa valeur locative et THRS, selon la réponse ministérielle n° 10105 du 31 mars 2026. Le cumul touche aussi le meublé que vous utilisez une partie de l'année, si la commune a supprimé l'exonération de CFE de l'article 1459 du CGI.
Qu'est-ce que la majoration de THRS en zone tendue ? +
Une majoration de 5 à 60 % de la part communale, votée par les communes classées en zone tendue. La plupart des grandes communes du littoral PACA sont concernées ; le taux figure sur votre avis d'imposition.
La taxe sur les logements vacants peut-elle toucher mon meublé ? +
Non tant qu'il est meublé : la TLV vise les logements vides non meublés. Un meublé de tourisme inutilisé relève de la THRS, pas de la TLV, les deux taxes ne se cumulant jamais.
Comment l'administration sait-elle si mon bien est loué ou gardé pour moi ? +
Par la déclaration d'occupation à effectuer sur impots.gouv.fr, service « Gérer mes biens immobiliers ». Tenez-la à jour à chaque changement de locataire ou d'usage, c'est elle qui conditionne l'émission correcte des avis.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires, service-public.gouv.fr
- Je loue en meublé et j'ai payé la CFE. Vais-je aussi recevoir un avis de taxe d'habitation ?, impots.gouv.fr
- Article 1407 ter du code général des impôts (majoration de 5 à 60 %), legifrance.gouv.fr
- Article 1407 du code général des impôts (champ de la THRS), legifrance.gouv.fr
- Article 1414 bis du code général des impôts (exonération des meublés classés), legifrance.gouv.fr
- Question écrite n° 10105 et réponse du 31 mars 2026 (CFE et THRS des meublés de tourisme), assemblee-nationale.fr
- Majoration de la taxe d'habitation des logements meublés non affectés à l'habitation principale, BOFiP