La réponse courte. En cours de bail, un loyer meublé ne peut augmenter qu'au rythme de l'IRL, et seulement si le bail contient une clause de révision. À la relocation, dans les agglomérations en zone tendue (Marseille-Aix, Nice, Menton, Fréjus, Draguignan ou Arles en PACA), le nouveau loyer est plafonné à celui de l'ancien locataire, sauf travaux d'amélioration importants ou loyer manifestement sous-évalué. Au renouvellement, une hausse se prépare six mois avant le terme, références à l'appui. Et pour les logements classés F ou G, toute augmentation est gelée depuis août 2022.
Le loyer d'un meublé n'est jamais figé, mais chaque occasion de le faire évoluer obéit à ses propres règles. Les confondre coûte cher : une hausse irrégulière est inopposable au locataire, qui peut en demander le remboursement. Passons en revue les quatre moments où la hausse est possible, du plus simple au plus encadré.
En cours de bail : l'IRL, et seulement si le bail le prévoit
Pendant le bail, une seule mécanique existe : la révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Elle suppose une clause de révision dans le bail ; sans clause, le loyer reste bloqué jusqu'au renouvellement. La révision s'applique à la date prévue au contrat (ou à défaut à la date anniversaire), dans la limite de la variation annuelle de l'indice, et le bailleur dispose d'un an pour la demander, sans rétroactivité au-delà.
Le calcul et les pièges de calendrier sont détaillés dans notre article sur la révision du loyer selon l'IRL, et notre outil de révision IRL fait le calcul en quelques secondes. Retenez l'essentiel : l'IRL est un rattrapage d'inflation, jamais un instrument de remise à niveau d'un loyer sous le marché.
À la relocation : le plafonnement en zone tendue
Au départ d'un locataire, la liberté de fixer le loyer du suivant dépend de la commune. Hors zone tendue, vous fixez librement le nouveau loyer. En zone tendue, un décret reconduit chaque année depuis 2012 encadre l'évolution : pour les baux conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 plafonne le loyer du nouveau locataire au dernier loyer appliqué au précédent, révisé de l'IRL au plus.
Les communes concernées figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392. En PACA, les agglomérations de Marseille-Aix-en-Provence, Nice, Menton, Fréjus, Draguignan et Arles y figurent ; la liste s'apprécie commune par commune, et le plus sûr reste de vérifier la vôtre avec le simulateur zone tendue de service-public.gouv.fr avant chaque relocation.
Le dispositif ne s'applique pas dans trois situations, précisées par l'analyse de l'ANIL : le logement est loué pour la première fois, il est resté vacant plus de dix-huit mois, ou il a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à une année du dernier loyer. Dans ces trois cas, le loyer de relocation est libre.
Les exceptions en zone tendue : travaux et loyer sous-évalué
Entre le plafonnement pur et la liberté totale, le décret ménage deux hausses encadrées à la relocation :
- Travaux d'amélioration. Si, depuis le dernier renouvellement ou la dernière relocation, vous avez réalisé des travaux d'amélioration (ou de mise en conformité avec la décence) pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse annuelle du loyer peut atteindre 15 % du coût réel des travaux TTC. Une rénovation de 12 000 euros autorise ainsi jusqu'à 1 800 euros de hausse annuelle, soit 150 euros par mois. Attention à la définition : il s'agit d'améliorations (équipement nouveau, confort supérieur, performance énergétique), jamais de simples réparations d'entretien.
- Loyer manifestement sous-évalué. Si le loyer sortant est nettement sous les loyers du voisinage pour des logements comparables, la hausse est plafonnée à la moitié de la différence entre le loyer moyen constaté aux alentours et l'ancien loyer. Documentez le dossier avec des références précises, l'observatoire local des loyers étant votre meilleure source.
Si les deux cas se cumulent, vous appliquez la plus favorable des deux limites, jamais leur addition.
Au renouvellement : la procédure du loyer sous-évalué
Un bail meublé se renouvelle par tacite reconduction au même loyer. Pour obtenir une hausse au renouvellement, il faut démontrer que le loyer est manifestement sous-évalué et suivre une procédure stricte, décrite par l'ANIL :
- Proposer le nouveau loyer au locataire au moins six mois avant le terme du bail, par écrit, en reproduisant l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- Joindre des références de loyers du voisinage pour des logements comparables : au moins six références dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants, trois ailleurs, avec pour chacune l'adresse, la surface, l'étage et les caractéristiques ;
- En cas de refus du locataire ou de silence quatre mois avant le terme, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge à défaut d'accord avant la fin du bail ;
- La hausse obtenue s'applique par paliers progressifs, pas d'un coup.
En zone tendue, la hausse au renouvellement est en outre plafonnée comme à la relocation (moitié de l'écart avec le voisinage). La procédure est exigeante, ce qui plaide pour un suivi régulier : un loyer révisé chaque année à l'IRL décroche rarement du marché au point de justifier ce parcours. C'est un des réflexes que le cabinet installe chez ses clients, l'espace de gestion locative de la plateforme Comptalocatif, inclus dans l'accompagnement à 600 euros par an, rappelant chaque échéance de révision et conservant l'historique des loyers.
Si le locataire refuse toute évolution et que le logement est durablement sous-loué par rapport au marché, la seule alternative reste le congé au terme du bail, dans les conditions strictes détaillées dans notre article sur le congé donné par le bailleur en meublé.
Logements F et G : toute hausse est gelée
Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et résilience, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut plus augmenter, comme le rappelle l'ANIL : ni révision IRL en cours de bail, ni majoration au renouvellement, ni hausse à la relocation. La règle s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date, partout en France (depuis juillet 2024 en outre-mer), zone tendue ou non.
Pour ces logements, le seul levier de revalorisation passe donc par la rénovation énergétique : sortir de la classe F ou G rouvre le droit à la révision et, le cas échéant, aux hausses encadrées de la relocation, en plus de sécuriser le droit de louer. Le calendrier des interdictions de location est détaillé dans notre article sur le DPE en location meublée.
Et l'encadrement du niveau des loyers ? Aucune ville de PACA n'est concernée
Un dernier dispositif fait souvent peur à tort aux bailleurs de la région : l'encadrement du niveau des loyers, avec loyer de référence majoré et complément de loyer, applicable dans certaines villes candidates. D'après Service-Public, il concerne Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et les territoires franciliens de Plaine Commune et d'Est Ensemble. Aucune commune de PACA n'y figure : à Marseille, Aix, Toulon ou Nice, il n'existe donc pas de loyer plafond au mètre carré, et la notion de complément de loyer n'a pas d'objet. Seul l'encadrement de l'évolution décrit plus haut s'applique dans les agglomérations listées en zone tendue.
Vos questions, nos réponses
Puis-je augmenter le loyer en cours de bail sans clause de révision ? +
Non. Sans clause de révision, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du contrat, sauf accord du locataire formalisé par avenant, ou réévaluation au renouvellement si le loyer est manifestement sous-évalué.
Mon logement est à Marseille : suis-je libre de fixer le loyer à la relocation ? +
Non, l'agglomération Marseille-Aix-en-Provence est en zone tendue : le loyer du nouveau locataire est plafonné au loyer de l'ancien, éventuellement révisé de l'IRL, sauf première location, vacance de plus de dix-huit mois ou travaux d'amélioration importants.
Quels travaux permettent de dépasser le plafond à la relocation ? +
Des travaux d'amélioration (et non d'entretien) réalisés depuis le dernier bail, d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse annuelle est alors limitée à 15 % du coût TTC des travaux. Si les travaux atteignent une année entière de loyer et datent de moins de six mois, la fixation du loyer redevient totalement libre.
Comment prouver qu'un loyer est manifestement sous-évalué ? +
Avec des références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables : six références minimum dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants, trois ailleurs. L'observatoire local des loyers est la meilleure source.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ? +
Non, toute augmentation est interdite depuis le 24 août 2022 pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date : ni révision IRL, ni hausse à la relocation, ni majoration au renouvellement. Il faut d'abord améliorer la performance énergétique du logement.
L'encadrement des loyers de type parisien s'applique-t-il à Nice ou Toulon ? +
Non. L'encadrement du niveau des loyers (loyer de référence majoré) ne s'applique dans aucune commune de PACA. Les villes de la région relèvent uniquement, pour celles listées en zone tendue, de l'encadrement de l'évolution des loyers entre deux locataires.
- Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 relatif à l'évolution de certains loyers, legifrance.gouv.fr
- Encadrement des loyers en zones tendues pour 2026, anil.org
- Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (liste des agglomérations en zone tendue), legifrance.gouv.fr
- Renouvellement du bail en location meublée : révision du loyer, anil.org
- Logement énergivore : est-il possible d'augmenter le loyer ?, anil.org
- L'encadrement des loyers est élargi à de nouvelles communes, service-public.gouv.fr