Cas pratique : 600 euros de retraite en plus avec un LMNP

La question nous arrive chaque semaine au cabinet : combien faut-il investir pour obtenir 600 euros de plus par mois à la retraite ? Déroulons un dossier type, chiffres à l'appui. Le scénario est fictif, construit sur des ordres de grandeur réalistes du marché varois, et chaque situation réelle mérite son propre calcul.

Le dossier de départ

Une personne seule, 64 ans, part à la retraite avec une pension de 2 000 euros par mois. Elle dispose d'une épargne disponible et souhaite la transformer en revenu régulier, sans dépendre des marchés financiers. Elle achète comptant :

L'objectif des 600 euros mensuels est atteint avant impôt. Toute la question est de savoir combien le fisc en prélève, et c'est là que le choix du régime change tout.

Au micro-BIC, le complément fond

Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % laisse 5 100 euros imposables. À une tranche marginale de 11 %, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 % applicables aux loyers meublés depuis les revenus 2025, la ponction atteint 29,6 %, soit environ 1 510 euros par an. Les 600 euros mensuels deviennent 474 euros. Le forfait ignore à la fois les charges réelles et l'amortissement, et c'est précisément ce que le régime réel vient corriger.

Au réel, l'amortissement neutralise l'impôt

Au régime réel, le bien, le mobilier et les frais d'acquisition s'amortissent par composants. Sur ce dossier, avec une quote-part terrain de 20 % jamais amortissable :

Le compte est vite fait : 10 200 euros de loyers, 3 000 euros de charges, 7 200 euros de résultat avant amortissement. Les 7 164 euros d'amortissement s'imputent en quasi-totalité, dans la limite posée par l'article 39 C du CGI qui interdit de créer un déficit par l'amortissement. Le résultat imposable tombe à 36 euros, soit une dizaine d'euros d'impôt et de prélèvements sociaux. Le complément de retraite reste à 599 euros par mois.

L'effet caché : le revenu fiscal de référence et la CSG sur la pension

C'est le second étage du calcul, souvent oublié. Le taux de CSG appliqué aux pensions de retraite dépend du revenu fiscal de référence : quatre taux existent (zéro, 3,8 %, 6,6 % et 8,3 %), avec des seuils revalorisés chaque année et affichés sur service-public.gouv.fr. Pour la CSG 2026, le seuil du taux normal se situe à 26 472 euros de revenu fiscal de référence pour une part.

Notre retraitée a un revenu fiscal de référence d'environ 21 600 euros avec sa seule pension. Au micro-BIC, les 5 100 euros imposables s'y ajoutent et la font passer au-dessus du seuil : sa pension entière basculerait de la CSG à 6,6 % vers la CSG à 8,3 %, avec la Casa et la CRDS l'addition passe de 7,4 % à 9,1 %, soit environ 400 euros de plus prélevés chaque année sur la pension elle-même. Au réel, le revenu fiscal de référence n'augmente que de 36 euros et le taux médian est préservé. L'écart réel entre les deux régimes dépasse donc les 1 500 euros d'impôt directs. Le détail des taux applicables aux loyers meublés est dans notre article sur les prélèvements sociaux en LMNP.

Combien investir pour viser 600 euros par mois

En raisonnant à partir de ce cas type, l'enveloppe dépend du rendement brut du bien :

Ces montants supposent un achat comptant et environ 3 000 euros de charges annuelles. Un financement à crédit change la mécanique : les intérêts se déduisent et l'amortissement reste disponible, mais le cash-flow immédiat diminue. Le bon montage dépend de l'âge, de l'épargne et de l'horizon de transmission, sujets que nous creusons dans notre guide LMNP et retraite.

Les points de vigilance du retraité investisseur

Trois paramètres méritent une attention particulière dans cette configuration :

• le statut LMP. Avec 10 200 euros de recettes, notre cas reste loin du seuil de 23 000 euros. Un retraité multipropriétaire peut en revanche basculer en professionnel, car la comparaison avec les revenus du foyer inclut les pensions : voir notre cas pratique sur les seuils LMP à la retraite ;
• la revente. Pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable. L'horizon de détention se pose donc dès l'achat, même si l'impact reste limité pour qui vise le revenu à vie ;
• la vacance et les travaux. Les 600 euros mensuels supposent un bien loué en continu, d'où l'intérêt d'un secteur locatif profond et d'une réserve de précaution.

Envie de tester vos propres chiffres ? Notre simulateur compare micro-BIC et réel en deux minutes. Et pour un dossier complet au régime réel, plan d'amortissement et liasse fiscale compris, l'accompagnement Comptalocatif coûte 600 euros par an, déductibles de vos loyers.

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Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

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