La réponse courte. Non, pas automatiquement. La bascule en loueur en meublé professionnel exige deux conditions cumulatives : plus de 23 000 € de recettes meublées ET des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Une pension de retraite n'est pas un revenu d'activité : le départ en retraite remplit donc la seconde condition d'office. Mais tant que les recettes restent à 22 000 €, le premier seuil n'est pas franchi et le statut LMNP est conservé. À 24 500 €, en revanche, la bascule est automatique.
Le départ à la retraite est le déclencheur de passage en LMP le plus fréquent que nous voyons au cabinet, loin devant les hausses de loyers. La raison tient à un point technique que presque personne ne connaît avant d'y être confronté : ce ne sont pas vos loyers qui changent, ce sont vos revenus de comparaison qui disparaissent. Déroulons un dossier type.
Le dossier de départ
Un cadre de 63 ans détient deux appartements meublés en longue durée, dont un loué quelques semaines en saisonnier l'été. Il part à la retraite l'an prochain :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Salaire annuel actuel | 48 000 € |
| Recettes meublées annuelles (2 biens) | 22 000 € |
| Pension de retraite prévue | 28 000 €/an |
| Statut actuel | LMNP au régime réel |
Étape 1 : relire les deux conditions du LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel s'applique automatiquement, sans option ni demande, dès que deux conditions sont réunies la même année :
| Condition | Règle |
|---|---|
| Condition 1 | Recettes meublées du foyer supérieures à 23 000 € |
| Condition 2 | Recettes meublées supérieures aux autres revenus d'ACTIVITÉ du foyer (salaires, autres BIC, BNC...) |
Les deux conditions sont cumulatives : un seul seuil franchi ne suffit jamais. Aujourd'hui, notre cadre ne remplit ni l'une (22 000 € ≤ 23 000 €) ni l'autre (22 000 € < 48 000 € de salaire). Son statut LMNP est doublement verrouillé.
Étape 2 : ce que la retraite change vraiment
Voici le point central du dossier : les pensions de retraite ne sont pas des revenus d'activité. Elles ne comptent donc pas dans le second compteur. Le jour où le salaire s'arrête, les revenus d'activité du foyer passent de 48 000 € à 0 €, et les 28 000 € de pension n'y changent rien :
| Revenus du foyer | Avant la retraite | Après la retraite |
|---|---|---|
| Salaire | 48 000 € | 0 € |
| Pension de retraite | 0 € | 28 000 € (hors activité) |
| Revenus d'ACTIVITÉ retenus pour la condition 2 | 48 000 € | 0 € |
Conséquence mécanique : dès la première année de retraite, la condition 2 est remplie d'office, puisque n'importe quel montant de recettes meublées dépasse 0 €. Tout se joue désormais sur la condition 1, celle des 23 000 €.
Scénario A : les recettes restent à 22 000 €
| Condition | Valeur | Franchie ? |
|---|---|---|
| Recettes > 23 000 € | 22 000 € | Non |
| Recettes > revenus d'activité | 22 000 € > 0 € | Oui |
| Statut | LMNP conservé |
Le premier seuil n'étant pas franchi, notre retraité reste LMNP quoi qu'il arrive, année après année. Ses amortissements continuent de neutraliser son résultat, ses prélèvements sociaux restent à 18,6 % sur le bénéfice, et sa plus-value de revente reste au régime des particuliers.
Scénario B : 24 500 € l'année suivante
L'année d'après, une hausse de loyers à la relocation et un été saisonnier bien rempli portent les recettes à 24 500 € :
| Condition | Valeur | Franchie ? |
|---|---|---|
| Recettes > 23 000 € | 24 500 € | Oui |
| Recettes > revenus d'activité | 24 500 € > 0 € | Oui |
| Statut | LMP automatique |
Aucune démarche, aucune option, aucun préavis : les deux conditions étant réunies sur l'année, le statut professionnel s'applique. C'est un constat fiscal, pas un choix.
Ce que la bascule changerait
Reprenons poste par poste ce que le passage de LMNP à LMP transforme :
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Prélèvements sur les loyers | Prélèvements sociaux de 18,6 % sur le bénéfice | Cotisations sociales des indépendants, environ 30 à 45 % du bénéfice, avec un minimum de l'ordre de 1 200 €/an même sans bénéfice |
| Déficits | Reportables 10 ans sur les seuls bénéfices meublés | Imputables sur le revenu global, sans plafond |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 | Régime professionnel : court terme au barème et aux cotisations, long terme à 12,8 % plus prélèvements sociaux |
| Exonération de plus-value | Totale d'impôt après 22 ans de détention | Possible après 5 ans d'activité si les recettes restent sous 90 000 € |
Pour un retraité dont le résultat est proche de zéro grâce aux amortissements, le coût immédiat du LMP se résume souvent au minimum de cotisations, en échange de droits sociaux. Mais dès que le bénéfice apparaît (fin de crédit, réserve d'amortissements épuisée), les cotisations des indépendants pèsent bien plus lourd que 18,6 %.
Le verdict : piloter plutôt que subir
Trois leviers, tous légitimes, s'offrent à notre futur retraité :
- Piloter les recettes sous 23 000 € : renoncer aux semaines saisonnières de l'été ou basculer le bien concerné en longue durée suffit ici à sécuriser le statut LMNP.
- Arbitrer un bien : vendre un des deux appartements avant la bascule fige la plus-value au régime des particuliers et ramène durablement les recettes sous le seuil.
- Accepter le LMP quand il est favorable : gros travaux à venir (déficits imputables sur le revenu global, pension comprise) ou détention longue avec recettes modestes (exonération professionnelle après 5 ans) peuvent faire du LMP la meilleure option. Cela se chiffre, pas ne se devine.
La seule vraie erreur serait de découvrir la bascule en préparant la déclaration, un an trop tard. Si votre départ en retraite approche et que vos recettes meublées flirtent avec les 23 000 €, prenez rendez-vous : le bon arbitrage se décide avant le dernier bulletin de salaire.
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Vos questions, nos réponses
Une pension de retraite compte-t-elle comme revenu d'activité pour le LMP ? +
Non. Les pensions de retraite, comme les revenus fonciers ou les revenus de capitaux, ne sont pas des revenus d'activité. Seuls comptent les salaires et les autres bénéfices professionnels (BIC, BNC, agricoles) du foyer fiscal.
Reste-t-on LMNP avec 22 000 € de recettes et aucun revenu d'activité ? +
Oui. Les deux conditions du LMP sont cumulatives : tant que les recettes meublées du foyer ne dépassent pas 23 000 €, le statut LMNP est conservé, même si les recettes dépassent tous les autres revenus du foyer.
La bascule en LMP au moment de la retraite est-elle un choix ? +
Non. Dès que les recettes dépassent 23 000 € et les revenus d'activité du foyer, le statut professionnel s'applique automatiquement sur l'année. Il n'existe aucune option pour rester LMNP une fois les deux seuils franchis.
Que coûte le statut LMP à un retraité dont le résultat est nul ? +
Principalement le minimum de cotisations sociales des indépendants, de l'ordre de 1 200 € par an, dû même sans bénéfice. En contrepartie, l'activité génère des droits sociaux. Le coût monte nettement dès qu'un bénéfice apparaît.
Peut-on redevenir LMNP après une année en LMP ? +
Oui, dès qu'une des deux conditions n'est plus remplie, par exemple si les recettes repassent sous 23 000 € l'année suivante. Ces allers-retours compliquent le suivi des déficits et des plus-values : mieux vaut stabiliser le statut par un arbitrage réfléchi.