La réponse courte. Pas automatiquement. La bascule en loueur en meublé professionnel exige deux conditions cumulatives : plus de 23 000 € de recettes meublées et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Les pensions de retraite comptent dans ces revenus, pour leur montant net après l'abattement de 10 % (article 155 du CGI, qui renvoie à l'article 79, et BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 150 et 160). Avec 28 000 € de pension, soit 25 200 € nets, notre retraité reste LMNP à 22 000 € comme à 24 500 € de recettes, et ne bascule qu'au-delà de 25 200 €.
Le départ à la retraite est un moment où nous revoyons systématiquement le statut de nos clients au cabinet, parce que le revenu de comparaison du second seuil change de niveau : le salaire disparaît et la pension nette le remplace, souvent pour un montant plus faible. Une idée reçue tenace veut que la pension ne compte pas et que la retraite fasse donc basculer en LMP d'office, alors que la loi dit l'inverse. Déroulons un dossier type pour voir où se situe la vraie limite.
Le dossier de départ
Un cadre de 63 ans, célibataire, détient deux appartements meublés en longue durée, dont un loué quelques semaines en saisonnier l'été. Il part à la retraite au 1er janvier prochain :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Salaire annuel actuel | 48 000 € |
| Recettes meublées annuelles (2 biens) | 22 000 € |
| Pension de retraite prévue | 28 000 €/an |
| Statut actuel | LMNP au régime réel |
Étape 1 : relire les deux conditions du LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel s'applique automatiquement, sans option ni demande, dès que deux conditions sont réunies la même année (article 155, IV du CGI) :
| Condition | Règle |
|---|---|
| Condition 1 | Recettes meublées du foyer supérieures à 23 000 € |
| Condition 2 | Recettes meublées supérieures aux autres revenus d'activité du foyer : traitements, salaires, pensions et rentes viagères, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles, rémunérations de gérant |
Les deux conditions sont cumulatives, et un seul seuil franchi ne suffit jamais. Aujourd'hui, notre cadre ne remplit ni l'une (22 000 € ≤ 23 000 €) ni l'autre (22 000 € de recettes contre 43 200 € de salaire net après l'abattement de 10 %), donc son statut LMNP est doublement verrouillé.
Étape 2 : ce que la retraite change vraiment
Le second compteur retient les traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, qui vise expressément les pensions et rentes viagères. Le BOFiP le confirme (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 150) et précise au § 160 que l'on retient le revenu net de chaque catégorie, après les abattements, donc la pension diminuée de l'abattement de 10 % (dont le plafond par foyer n'est pas atteint ici). Le jour où le salaire s'arrête, les revenus d'activité retenus passent de 43 200 € à 25 200 € :
| Revenus du foyer | Avant la retraite | Après la retraite |
|---|---|---|
| Salaire | 48 000 € | 0 € |
| Pension de retraite imposable | 0 € | 28 000 € |
| Abattement de 10 % | 4 800 € (frais professionnels) | 2 800 € |
| Revenus d'activité retenus pour la condition 2 | 43 200 € | 25 200 € |
La retraite ne remplit donc pas la condition 2 d'office : elle abaisse la barre, de 43 200 € à 25 200 € dans ce dossier, et c'est cette nouvelle barre que les recettes meublées doivent dépasser, en plus des 23 000 €. Pour un couple, la pension et les salaires du conjoint s'ajoutent, ce qui éloigne encore la bascule. L'année du départ, le salaire perçu jusqu'à la date de départ et les premières pensions se cumulent.
Scénario A : les recettes restent à 22 000 €
| Condition | Valeur | Franchie ? |
|---|---|---|
| Recettes > 23 000 € | 22 000 € | Non |
| Recettes > revenus d'activité nets | 22 000 € < 25 200 € | Non |
| Statut | LMNP conservé |
Aucune des deux conditions n'est remplie, et notre retraité reste LMNP. Ses amortissements continuent de neutraliser son résultat, ses prélèvements sociaux restent à 18,6 % sur le bénéfice, et sa plus-value de revente reste au régime des particuliers.
Scénario B : 24 500 € l'année suivante
L'année d'après, une hausse de loyers à la relocation et un été saisonnier bien rempli portent les recettes à 24 500 € :
| Condition | Valeur | Franchie ? |
|---|---|---|
| Recettes > 23 000 € | 24 500 € | Oui |
| Recettes > revenus d'activité nets | 24 500 € < 25 200 € | Non |
| Statut | LMNP conservé |
Le premier seuil est franchi, mais les recettes restent inférieures à la pension nette, si bien que le statut LMNP est conservé. C'est sur ce point que l'idée reçue coûte cher : un retraité persuadé d'être devenu professionnel pourrait vendre un bien ou renoncer à des recettes sans aucune raison.
Scénario C : 27 000 € de recettes
Si les recettes montent à 27 000 €, par exemple après l'achat d'un troisième studio, les deux conditions sont réunies :
| Condition | Valeur | Franchie ? |
|---|---|---|
| Recettes > 23 000 € | 27 000 € | Oui |
| Recettes > revenus d'activité nets | 27 000 € > 25 200 € | Oui |
| Statut | LMP automatique |
Aucune démarche ni option n'est nécessaire : les deux conditions étant réunies sur l'année, le statut professionnel s'applique de plein droit. Retenez la limite de ce dossier : la bascule se produit dès que les recettes dépassent 25 200 €, soit le plus élevé des deux seuils.
Ce que la bascule changerait
Reprenons poste par poste ce que le passage de LMNP à LMP transforme :
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Prélèvements sur les loyers | Prélèvements sociaux de 18,6 % sur le bénéfice | Cotisations sociales des indépendants, environ 30 à 45 % du bénéfice, avec un minimum de l'ordre de 1 200 €/an même sans bénéfice |
| Déficits | Reportables 10 ans sur les seuls bénéfices meublés | Imputables sur le revenu global, sans plafond |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 | Régime professionnel : court terme au barème et aux cotisations, long terme à 12,8 % plus prélèvements sociaux |
| Exonération de plus-value | Totale d'impôt après 22 ans de détention | Possible après 5 ans d'activité si les recettes restent sous 90 000 € |
Pour un retraité dont le résultat est proche de zéro grâce aux amortissements, le coût immédiat du LMP se résume souvent au minimum de cotisations, en échange de droits sociaux. Mais dès que le bénéfice apparaît (fin de crédit, réserve d'amortissements épuisée), les cotisations des indépendants pèsent bien plus lourd que 18,6 %.
Le verdict : calculer la pension nette avant de décider
Notre futur retraité dispose de trois leviers légitimes, à choisir selon ses projets :
- Comparer les recettes à la pension nette : tant que les recettes meublées restent sous 25 200 € dans ce dossier, le statut LMNP est acquis, même au-delà de 23 000 €, sans rien changer à la gestion.
- Arbitrer avant un nouvel achat : un troisième bien qui porterait les recettes au-dessus de la pension nette ferait basculer en LMP, et vendre un des appartements ou renoncer à un achat se décide en amont.
- Accepter le LMP quand il est favorable : gros travaux à venir (déficits imputables sur le revenu global, pension comprise) ou détention longue avec recettes modestes (exonération professionnelle après 5 ans) peuvent faire du LMP la meilleure option, et cela se chiffre avec précision.
La seule vraie erreur serait de raisonner sur une règle fausse, dans un sens comme dans l'autre. Si votre départ en retraite approche et que vos recettes meublées se rapprochent de votre future pension nette, prenez rendez-vous : le bon arbitrage se décide avant le dernier bulletin de salaire.
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Vos questions, nos réponses
Une pension de retraite compte-t-elle comme revenu d'activité pour le LMP ? +
Oui. L'article 155 du CGI retient les traitements et salaires au sens de l'article 79, qui inclut les pensions et rentes viagères, et le BOFiP le confirme (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 150). La pension compte pour son montant net imposable, après l'abattement de 10 %. Les revenus fonciers et les revenus de capitaux, eux, ne comptent pas.
Reste-t-on LMNP avec 24 500 € de recettes et 28 000 € de pension ? +
Oui. Les recettes dépassent 23 000 €, mais elles restent inférieures à la pension nette de 25 200 € (28 000 € moins l'abattement de 10 %). Les deux conditions étant cumulatives, le statut LMNP est conservé tant que les recettes ne dépassent pas les deux seuils à la fois.
La bascule en LMP au moment de la retraite est-elle un choix ? +
Non. Dès que les recettes dépassent 23 000 € et les revenus d'activité nets du foyer, pensions comprises, le statut professionnel s'applique automatiquement sur l'année. Il n'existe aucune option pour rester LMNP une fois les deux seuils franchis, ni pour devenir LMP sans les franchir.
Que coûte le statut LMP à un retraité dont le résultat est nul ? +
Principalement le minimum de cotisations sociales des indépendants, de l'ordre de 1 200 € par an, dû même sans bénéfice. En contrepartie, l'activité génère des droits sociaux. Le coût monte nettement dès qu'un bénéfice apparaît.
Peut-on redevenir LMNP après une année en LMP ? +
Oui, dès qu'une des deux conditions n'est plus remplie, par exemple si les recettes repassent sous 23 000 € ou sous la pension nette l'année suivante. Ces allers-retours compliquent le suivi des déficits et des plus-values, et mieux vaut stabiliser le statut par un arbitrage réfléchi.