Cas pratique : basculer de la location nue au meublé

Le point de départ de ce dossier est un grand classique du cabinet : un propriétaire bailleur en location nue reçoit le préavis de son locataire et se demande s'il relouera nu ou meublé. Le scénario chiffré qui suit est fictif, construit sur des hypothèses réalistes, et sert à montrer la mécanique. Chaque dossier réel se recalcule avec ses propres données.

Le dossier de départ

Un T3 à La Ciotat, valeur actuelle 220 000 euros, financé par un crédit en cours, loué nu depuis six ans :

Le locataire vient de donner son préavis. C'est exactement la fenêtre où la question de la bascule se pose, car elle ne peut se poser proprement qu'à ce moment-là, nous y reviendrons.

Ce que coûte le statu quo en location nue

Au régime réel foncier, le revenu imposable ressort à 9 840 moins 5 000 euros de charges, soit 4 840 euros. La taxation cumule la tranche marginale de 30 % et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine à 17,2 %, soit 47,2 % : environ 2 284 euros prélevés chaque année.

La location nue dispose bien d'une arme fiscale, le déficit foncier : quand les charges dépassent les loyers, notamment les années de gros travaux, le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'outil est puissant les années de travaux, puis s'éteint : sans travaux récurrents, le bailleur nu retourne à une base imposable pleine. Nous avons comparé les deux mécaniques dans déficit foncier ou déficit LMNP.

La bascule : mêmes murs, nouveau moteur fiscal

Reloué meublé, le bien change de catégorie fiscale : les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux, avec accès au régime réel et à l'amortissement. Le bien entre au bilan à sa valeur au jour du début d'activité, ici 220 000 euros, avec une quote-part terrain de 20 % jamais amortissable :

Côté recettes, le meublé se loue plus cher : nous retenons prudemment 900 euros par mois, soit 10 800 euros par an. Côté charges, les postes du nu demeurent et deux lignes s'ajoutent, la CFE (environ 300 euros) et les honoraires comptables (600 euros), soit 5 900 euros au total. Le résultat avant amortissement ressort à 4 900 euros. L'article 39 C du CGI interdisant à l'amortissement de créer un déficit, 4 900 euros s'imputent, le résultat imposable tombe à zéro, et 3 358 euros partent chaque année en réserve reportable sans limite de durée. La mécanique complète est détaillée dans notre guide de l'amortissement en LMNP.

Le verdict avant/après

Détail qui a son importance : les prélèvements sociaux du meublé sont passés à 18,6 % depuis les revenus 2025, contre 17,2 % en foncier, mais ce taux plus élevé s'applique ici à une base nulle, comme l'explique notre article sur les prélèvements sociaux en LMNP. Avec les 960 euros de loyers supplémentaires, la bascule améliore la situation d'environ 3 200 euros par an, pour un investissement initial de 9 000 euros de mobilier.

Les formalités de la bascule

La transition se joue en quatre temps, dans cet ordre :

1. Déclarer le début d'activité. L'activité de loueur en meublé s'immatricule sur le guichet unique des formalités d'entreprises dans les 15 jours du début de la location, ce qui attribue un SIRET au bien.
2. Opter pour le régime réel si les recettes relèveraient par défaut du micro-BIC, l'option s'exerçant dans les délais de la déclaration de revenus.
3. Meubler conformément au décret. Le logement doit contenir les onze catégories d'équipements listées par le décret du 31 juillet 2015, de la literie au matériel d'entretien en passant par plaques de cuisson, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, table, sièges et luminaires. Un inventaire signé s'annexe au bail.
4. Signer un bail meublé, en principe d'un an renouvelable (neuf mois non renouvelables pour un étudiant), avec un dépôt de garantie de deux mois maximum.

Les points de vigilance avant de signer

Aucun congé ne peut être donné pour transformer. En location nue, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec six mois de préavis, et pour trois motifs seulement : vendre, reprendre pour habiter, ou un motif légitime et sérieux, comme le rappelle service-public.gouv.fr. Vouloir passer en meublé n'en fait pas partie. La bascule attend donc le départ volontaire du locataire ou une échéance de bail assortie d'un congé valable pour un autre motif réel.

Le stock de déficits fonciers mérite un examen. Les déficits en report ne s'imputent que sur des revenus fonciers : une fois le bien passé en meublé, sans autre revenu foncier, ils s'éteindront sans avoir servi. Et lorsqu'un déficit a été imputé sur le revenu global, la location doit se poursuivre jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, selon les modalités fixées au BOFiP ; l'effet d'un passage au meublé pendant ce délai n'étant pas tranché de façon limpide pour toutes les configurations, ce point se vérifie dossier par dossier avant de basculer.

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Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

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