La réponse courte. Sur ce T2 niçois, 90 jours de location saisonnière rapportent environ 8 250 euros bruts mais laissent à peine 3 300 euros nets après frais et impôt au micro-BIC non classé. La location meublée à l'année rapporte 10 200 euros de loyers et laisse environ 6 400 euros nets au régime réel, sans impôt grâce aux amortissements. Et à Nice, le saisonnier en résidence secondaire suppose une autorisation de changement d'usage que peu de propriétaires obtiennent.
Voici un cas type reconstitué par le cabinet, à partir des dossiers niçois que nous traitons : les chiffres sont des hypothèses réalistes, pas un dossier réel. Un propriétaire détient un T2 de 45 m² dans le quartier de la Libération, estimé 250 000 euros, et hésite entre la location saisonnière et le meublé longue durée. Posons les deux scénarios côte à côte, en intégrant ce que la réglementation niçoise autorise vraiment.
Ce que Nice autorise avant même de parler fiscalité
La règle nationale plafonne la location saisonnière d'une résidence principale à 120 jours par an, et permet aux communes de descendre ce plafond à 90 jours. Nice a retenu 90 jours : si le T2 est votre résidence principale, vous pouvez le louer au maximum 90 jours par année civile, après déclaration en mairie et obtention d'un numéro d'enregistrement à faire figurer sur chaque annonce.
Si le T2 est une résidence secondaire ou un pur investissement locatif, le passage en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d'usage délivrée par la ville, avec des conditions de compensation qui rendent l'exercice difficile pour un particulier. Louer en saisonnier sans cette autorisation expose à une amende pouvant atteindre 100 000 euros, et l'absence de déclaration se paie jusqu'à 5 000 euros. Le cadre complet est détaillé dans notre guide louer sur Airbnb à Nice.
Le scénario saisonnier chiffré ci-dessous suppose donc que le propriétaire occupe le logement en résidence principale et le loue pendant ses absences. Pour une résidence secondaire, la question est le plus souvent tranchée par la réglementation avant même le premier calcul.
Scénario 1 : saisonnier, 90 jours dans le cadre légal
Hypothèses posées en chiffres ronds : 110 euros la nuit en moyenne annuelle, 75 nuits réellement vendues sur les 90 autorisées, logement non classé.
| Poste | Montant (euros) |
|---|---|
| Recettes brutes (75 nuits à 110 euros) | 8 250 |
| Commissions de plateforme (environ 15 %) | 1 240 |
| Ménage, linge, consommables, énergie | 900 |
| Recettes nettes avant impôt | 6 110 |
Côté fiscalité, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC avec un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes. La base imposable ressort à 8 250 x 70 % = 5 775 euros. À une tranche marginale de 30 %, avec les prélèvements sociaux du meublé à 18,6 % depuis les revenus 2025, l'addition atteint 5 775 x 48,6 % = 2 807 euros.
Le net final tombe à environ 3 300 euros. La taxe de séjour, proportionnelle au prix de la nuitée pour un non classé, est payée par les voyageurs et collectée par la plateforme : elle ne coûte rien au propriétaire, mais elle ajoute une obligation de suivi, détaillée dans notre panorama de la taxe de séjour en PACA.
Scénario 2 : meublé longue durée, micro ou réel
Le même T2 se loue 850 euros par mois hors charges en meublé classique, soit 10 200 euros par an, avec environ 3 800 euros de charges réelles (copropriété, taxe foncière, assurances, entretien, honoraires).
Au micro-BIC classique, l'abattement de 50 % laisse 5 100 euros imposables, soit 2 479 euros d'impôt et de prélèvements sociaux à 48,6 %. Au régime réel, l'amortissement change tout : sur une valeur de 250 000 euros dont 20 % de terrain non amortissable, le plan par composants dégage environ 7 900 euros par an sur le bâti, plus 1 150 euros sur le mobilier, soit près de 9 100 euros de déduction potentielle.
| Micro-BIC (euros) | Régime réel (euros) | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 10 200 | 10 200 |
| Charges réelles | 3 800 | 3 800 |
| Base imposable | 5 100 | 0 (amortissements) |
| Impôt + prélèvements sociaux | 2 479 | 0 |
| Net dans la poche | 3 921 | 6 400 |
Le résultat avant amortissement s'élève à 6 400 euros, entièrement absorbé par les 9 100 euros disponibles, l'excédent partant en réserve reportable sans limite. Le détail de l'arbitrage entre les deux régimes est posé dans notre comparatif réel ou micro-BIC, et notre simulateur donne le verdict sur vos propres chiffres en deux minutes.
Le face-à-face annuel
| Saisonnier 90 jours | Longue durée au réel | |
|---|---|---|
| Recettes brutes (euros) | 8 250 | 10 200 |
| Frais d'exploitation (euros) | 2 140 | 3 800 |
| Impôt + prélèvements sociaux (euros) | 2 807 | 0 |
| Net annuel (euros) | environ 3 300 | environ 6 400 |
| Temps de gestion | élevé (entrées, sorties, messages) | faible |
| Contraintes réglementaires | fortes à Nice | bail meublé classique |
Sur 90 jours, le saisonnier génère un chiffre d'affaires honorable, mais l'abattement de 30 % du non classé et les frais d'exploitation en rendent le net décevant. Le classement du meublé améliorerait la donne en ouvrant l'abattement de 50 %, et le régime réel ferait encore mieux, sans lever la contrainte des 90 jours ni celle du changement d'usage.
Le verdict, nuancé
Sur ce profil, la location à l'année au régime réel l'emporte nettement : deux fois plus de net, dix fois moins de gestion, aucune exposition au durcissement réglementaire niçois. Le saisonnier garde du sens dans deux cas : une résidence principale libérée l'été, où les 90 jours deviennent un complément de revenus appréciable, ou un emplacement très touristique avec classement et prix de nuitée élevés, à condition d'avoir obtenu les autorisations.
Notre rôle de cabinet est justement de poser ce calcul avant l'achat ou le changement de stratégie, puis de tenir la comptabilité du régime choisi : l'accompagnement Comptalocatif coûte 600 euros par an, déductibles au régime réel.
Vos questions, nos réponses
Puis-je louer mon T2 niçois en saisonnier toute l'année ? +
Seulement s'il ne s'agit pas de votre résidence principale et si vous avez obtenu une autorisation de changement d'usage de la ville de Nice, soumise à des règles de compensation exigeantes. En résidence principale, la limite est de 90 jours par année civile.
Que risque un propriétaire qui loue en saisonnier sans autorisation à Nice ? +
Jusqu'à 5 000 euros d'amende pour absence de numéro d'enregistrement et jusqu'à 100 000 euros pour changement d'usage sans autorisation. Les plateformes transmettent par ailleurs les données de location aux communes, qui contrôlent activement.
Le classement du meublé change-t-il le calcul du scénario saisonnier ? +
Oui. Un meublé de tourisme classé bénéficie de l'abattement micro-BIC de 50 % au lieu de 30 %, avec un plafond de recettes bien plus élevé. Sur ce dossier, l'impôt du scénario saisonnier passerait d'environ 2 807 euros à environ 2 005 euros, sans lever les contraintes réglementaires.
Qui paie la taxe de séjour sur une location saisonnière ? +
Le voyageur. Le propriétaire ou la plateforme la collecte puis la reverse à la commune. Pour un meublé non classé, elle est proportionnelle au prix de la nuitée, dans la limite d'un plafond fixé par la collectivité.
Les prélèvements sociaux sont-ils bien de 18,6 % sur les loyers meublés ? +
Oui, depuis l'imposition des revenus 2025, les revenus de location meublée supportent des prélèvements sociaux au taux de 18,6 %. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent soumis au taux de 17,2 %.
Le régime réel est-il accessible pour une activité saisonnière ? +
Oui, le régime réel s'applique à toute location meublée, saisonnière ou non. Il devient même obligatoire au-delà des plafonds du micro, notamment au-delà de 15 000 euros de recettes pour un meublé de tourisme non classé.
- Location d'un meublé de tourisme : déclaration, limites et sanctions, service-public.gouv.fr
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr
- Les locations meublées, impots.gouv.fr