La réponse courte. Fréjus et Saint-Raphaël forment un marché jumeau d'environ 90 000 habitants où le mètre carré reste nettement sous les niveaux de la Côte d'Azur voisine : autour de 4 850 euros pour un appartement à Fréjus, autour de 5 800 euros à Saint-Raphaël mi-2026. La double saison, estivale et balnéaire d'un côté, résidentielle et retraitée de l'autre, permet deux stratégies en LMNP : le meublé de tourisme bien positionné ou la location annuelle, plus simple et plus régulière.
Entre Sainte-Maxime et la frontière des Alpes-Maritimes, l'agglomération de Fréjus et Saint-Raphaël occupe une position singulière : les plages et l'Esterel d'un côté, des prix qui restent accessibles pour du littoral de l'autre. Pour un investisseur en meublé, ce marché offre un point d'entrée sur la mer sans les tickets d'entrée de Cannes ou de Saint-Tropez. Encore faut-il comprendre comment les deux villes se complètent, car elles ne se valorisent pas au même niveau.
Un marché jumeau, deux niveaux de prix (relevés mi-2026)
| Indicateur | Fréjus | Saint-Raphaël |
|---|---|---|
| Prix des appartements | Autour de 4 850 €/m², de 2 900 €/m² dans les secteurs simples à plus de 7 100 €/m² près de la mer | Autour de 5 800 €/m², davantage sur le front de mer et vers Valescure |
| Loyers observés | Médiane de 13,8 €/m², un quart des locations au-dessus de 16,1 €/m² | Niveaux proches, avec une prime sur les biens vue mer |
| Profil | Ville plus étendue, plus familiale, avec un centre historique et des quartiers résidentiels | Station plus patrimoniale, très recherchée par les retraités |
L'écart de prix entre les deux communes, de l'ordre de 15 à 20 % en faveur de Fréjus à qualité comparable, structure la décision. Saint-Raphaël vend son image de station élégante et sa promenade, Fréjus vend son rapport qualité-prix et sa profondeur de marché. Les deux villes se touchent, partagent la même gare et le même bassin d'emploi, si bien qu'un locataire arbitre souvent entre les deux selon son budget. Ces ordres de grandeur, relevés à la publication, cadrent un raisonnement et ne remplacent pas l'étude du bien.
La double saison, le vrai moteur du marché
La lecture estivale saute aux yeux : plages, port de Fréjus, arrière-pays de l'Esterel, la demande touristique de juin à septembre est massive et les meublés de tourisme s'y remplissent sans difficulté. La lecture hivernale est moins connue et tout aussi utile à l'investisseur : l'agglomération est un pôle résidentiel pour retraités, avec une population permanente aisée qui fait vivre commerces, services et professions de santé toute l'année. Cette économie résidentielle alimente une demande locative annuelle bien réelle, celle des salariés de ces services, des soignants et des jeunes actifs du bassin.
Fréjus ajoute un atout d'usage : la base nature François Léotard, ancien terrain militaire de plus de 80 hectares en bord de mer, draine des événements, des activités sportives et des familles sur les douze mois, et soutient l'attractivité des quartiers qui l'entourent. Une ville qui vit à l'année protège l'investisseur des marchés fantômes hors saison, ce qui reste le premier risque des stations purement estivales du littoral varois.
Meublé de tourisme ou location annuelle : les deux se défendent
Le choix dépend du bien plus que de la ville. Un T2 proche des plages ou du port, avec extérieur et stationnement, a un vrai potentiel en meublé de tourisme : la saison est longue, d'avril à octobre, et les loyers estivaux élevés. Il faut alors intégrer la gestion (accueil, ménage, plateforme), la vacance d'hiver et la fiscalité durcie du micro-BIC tourisme depuis la loi Le Meur, qui rend le régime réel presque incontournable sur ce format.
Un appartement de centre-ville ou de quartier résidentiel, lui, se destine naturellement à la location meublée annuelle : locataire stable, gestion légère, revenus réguliers, et une demande alimentée par l'économie résidentielle décrite plus haut. Sur la durée, beaucoup d'investisseurs du secteur finissent par préférer la régularité de l'annuel à l'intensité du saisonnier, notamment ceux qui gèrent à distance. Notre article sur la location Airbnb dans le Var détaille l'équation saisonnière département par département.
Réglementation courte durée : vérifier en mairie avant d'acheter
Comme partout, la location d'un meublé de tourisme suppose au minimum une déclaration en mairie, et un numéro d'enregistrement est exigé dans les communes qui ont activé la procédure, ce qui est le cas dans une grande partie du littoral varois. Les règles de changement d'usage et les éventuels quotas évoluent commune par commune depuis la loi Le Meur, qui a donné aux maires de nouveaux outils de régulation. Avant tout achat destiné à la courte durée, le réflexe est simple : interroger le service urbanisme de la mairie de Fréjus ou de Saint-Raphaël sur les règles applicables à l'adresse précise du bien, et intégrer la réponse au plan de financement plutôt que de la découvrir après le compromis.
Rendements et stratégie fiscale
Sur les bases médianes relevées, la location annuelle dégage un rendement brut de l'ordre de 3,5 à 5 %, les petites surfaces achetées dans les secteurs les plus abordables de Fréjus faisant mieux que les biens patrimoniaux raphaëlois. Un meublé de tourisme bien géré et bien placé peut dépasser ces niveaux en brut, au prix d'une gestion réelle et de charges plus lourdes.
Dans les deux cas, le régime fiscal fait la différence à l'arrivée. Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier, ajouté aux intérêts d'emprunt et aux charges, neutralise l'impôt sur les loyers pendant de longues années, là où le micro-BIC laisse la moitié des recettes dans l'assiette imposable. Chez Comptalocatif, l'accompagnement complet au réel coûte 600 euros par an déductibles, plateforme de gestion locative comprise, et notre page dédiée à Fréjus détaille l'accompagnement sur ce marché que le cabinet suit depuis la région.
Vos questions, nos réponses
Quel budget prévoir pour un LMNP à Fréjus ou Saint-Raphaël ? +
Un studio exploitable se trouve à partir de 110 000 à 150 000 euros selon le secteur, un T2 correct entre 180 000 et 280 000 euros. Les appartements se négocient en moyenne autour de 4 850 euros le mètre carré à Fréjus et 5 800 euros à Saint-Raphaël, avec une prime forte sur la proximité immédiate de la mer.
Quelle ville choisir entre Fréjus et Saint-Raphaël ? +
Fréjus offre des prix d'entrée plus bas et un marché plus profond, Saint-Raphaël une image patrimoniale et une clientèle plus aisée. À budget égal, on achète plus grand ou mieux placé à Fréjus ; à la revente, Saint-Raphaël bénéficie d'une demande patrimoniale plus soutenue. Le bon choix dépend du bien et du projet, pas d'un classement des deux villes.
Le marché vit-il vraiment hors saison ? +
Oui, et c'est sa force par rapport à des stations plus au fond du golfe. La population permanente, notamment retraitée, fait tourner une économie résidentielle qui loge des actifs à l'année, et des équipements comme la base nature de Fréjus maintiennent l'activité sur les douze mois.
Peut-on louer en courte durée à Fréjus ou Saint-Raphaël ? +
La déclaration en mairie s'impose au minimum, avec un numéro d'enregistrement dans les communes qui l'exigent, et les règles locales évoluent depuis la loi Le Meur. La vérification se fait auprès du service urbanisme de la commune concernée, avant l'achat, pour l'adresse précise du bien.
Quel rendement espérer en location annuelle ? +
Une fourchette brute de 3,5 à 5 % sur les bases médianes constatées, davantage sur les petites surfaces bien négociées. Le rendement net dépend surtout du régime fiscal : au réel, l'amortissement efface l'essentiel de l'impôt sur les loyers pendant des années.
Faut-il viser le meublé de tourisme ou l'annuel ? +
Le meublé de tourisme se justifie sur un bien réellement adapté (proximité mer, extérieur, stationnement) et avec une gestion organisée, l'annuel sur tout le reste. La fiscalité du micro-BIC tourisme s'étant durcie, les deux stratégies convergent en pratique vers le régime réel.