La réponse courte. Nice se paie autour de 5 000 euros le mètre carré en moyenne pour un appartement, avec des écarts qui vont du simple au triple selon les quartiers, pour des loyers médians observés entre 12,70 et 18 euros le mètre carré. Les rendements bruts réalistes en meublé longue durée se situent le plus souvent entre 3,5 et 5,5 %. La courte durée, elle, est parmi les plus encadrées de France : 90 jours par an maximum pour une résidence principale et quotas d'autorisations par quartier. Le vrai terrain de jeu du LMNP niçois, c'est la location meublée à l'année.
Cinquième ville de France, marché locatif structurellement sous tension, flux touristique parmi les plus élevés d'Europe : Nice coche beaucoup de cases de l'investisseur en meublé. Elle en coche aussi une moins agréable, celle de la réglementation la plus stricte de la région sur la courte durée. Voici les chiffres, les secteurs et les règles à connaître avant de signer, avec les ordres de grandeur d'août 2026.
Le marché niçois en chiffres
Côté prix, les baromètres adossés aux données notariales et aux demandes de valeurs foncières situent l'appartement niçois autour de 5 000 euros le mètre carré en moyenne à l'été 2026 (PAP, SeLoger), en progression modérée sur deux ans. La moyenne masque des écarts considérables : on trouve des secteurs sous 3 500 euros et des adresses au-delà de 10 000 euros.
Côté loyers, l'observatoire des loyers des Alpes-Maritimes publie pour Nice des médianes allant de 12,70 à 18 euros le mètre carré selon les zones de la ville (données 2024, toutes typologies confondues), pour une médiane départementale de 15,10 euros. Les petites surfaces meublées se situent en haut de ces fourchettes, et les studios des quartiers centraux dépassent couramment 20 euros le mètre carré.
Nice figure par ailleurs en zone tendue : à la relocation, le loyer du nouveau locataire est en principe plafonné à celui de l'ancien, un mécanisme à intégrer dès votre plan de financement plutôt qu'à découvrir au premier changement de locataire.
Les quartiers, secteur par secteur
Sans prétendre remplacer une visite de terrain, voici la grille de lecture qui ressort des baromètres de prix :
- Carré d'Or, front de mer, Mont-Boron : de 8 000 à plus de 12 000 euros le mètre carré. Le patrimonial pur : rendements faibles, liquidité et valorisation maximales. Rarement pertinent en LMNP longue durée, sauf stratégie de capitalisation.
- Centre-ville, Musiciens, Libération, Port : autour de 5 000 à 6 500 euros le mètre carré. Le cœur de cible du meublé à l'année : demande locative profonde, petites surfaces nombreuses, loyers en haut de fourchette. La Libération et le Port ont fortement progressé avec le tramway et la rénovation urbaine.
- Quartiers intermédiaires (Riquier, Saint-Roch, Gambetta ouest, Cimiez pour les grandes surfaces) : environ 4 000 à 5 000 euros le mètre carré, avec un couple rendement-risque équilibré. Cimiez offre de belles surfaces bourgeoises adaptées à la colocation meublée.
- Nice nord et ouest populaires (Las Planas, Saint-Augustin, l'Ariane) : à partir d'environ 3 200 euros le mètre carré. Les rendements bruts y sont les plus élevés de la ville, au prix d'une demande plus étroite et d'une revente moins liquide. À réserver aux investisseurs qui connaissent le terrain.
Des rendements bruts réalistes
Croisons prudemment prix et loyers observés. Un studio de 25 mètres carrés acheté 130 000 euros dans un quartier central et loué meublé 550 euros par mois hors charges dégage environ 5 % bruts. Le même budget dans un secteur intermédiaire, mieux négocié, peut approcher 5,5 à 6 %. À l'inverse, un deux-pièces dans les beaux quartiers descend vite sous 3,5 % bruts. Retenez la fourchette 3,5 à 5,5 % bruts pour un dossier standard, avant charges de copropriété, fiscalité et vacance ; méfiez-vous des simulations vendeuses au-delà de 6 % en longue durée, qui supposent en général des loyers de courte durée ou des quartiers très spécifiques.
Ces chiffres sont des ordres de grandeur à recouper avec l'observatoire et les transactions récentes du micro-secteur visé. Pour tester votre propre opération, notre calculateur de rendement locatif meublé intègre charges, fiscalité et vacance, ce qui rapproche le calcul de la réalité d'un compte d'exploitation.
Courte durée : une réglementation parmi les plus strictes de France
Nice a utilisé tous les outils de la loi Le Meur, et la Métropole Nice Côte d'Azur détaille un dispositif dissuasif pour qui espérait un Airbnb à l'année :
- Résidence principale : 90 jours maximum de location touristique par an (délibération du 23 mai 2025, en application du code du tourisme), contre 120 jours dans le droit commun. Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros.
- Résidence secondaire : autorisation de changement d'usage obligatoire, délivrée par le maire, temporaire (cinq ans non renouvelables) et attachée au demandeur.
- Quotas par quartier dans les quatre secteurs les plus tendus (Vieux-Nice, Centre-ville, Riquier-Port-Mont Boron, Ouest) : environ 670 autorisations par an au total, avec dépôt des dossiers sur une fenêtre unique en février. Le dispositif fait l'objet d'un contentieux et les dépôts étaient suspendus jusqu'à fin août 2026, signe d'un cadre encore mouvant.
- Sanctions lourdes : jusqu'à 50 000 euros d'amende civile par local transformé illégalement, astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré, et jusqu'à un an d'emprisonnement et 80 000 euros d'amende en cas de fausse déclaration.
Le détail des démarches, numéro d'enregistrement compris, est traité dans notre article dédié louer sur Airbnb à Nice. La conclusion opérationnelle tient en une phrase : à Nice, un business plan fondé sur la courte durée en résidence secondaire repose sur une autorisation contingentée, temporaire et contestée, ce qui n'est pas une base saine pour un crédit sur vingt ans.
Le pari de la longue durée
Ce durcissement fait mécaniquement le jeu du meublé à l'année. La demande étudiante (Université Côte d'Azur, écoles de commerce et d'ingénieurs, internats hospitaliers), les jeunes actifs du tertiaire et les mobilités de Sophia Antipolis, à trente minutes, entretiennent une file d'attente permanente sur les studios et deux-pièces meublés bien placés. Les biens qui sortent du marché touristique, volontairement ou sous la contrainte des quotas, se reportent vers la location à l'année et trouvent preneur en quelques jours.
Le meublé longue durée niçois offre en outre un avantage souvent sous-estimé : le statut LMNP s'applique pleinement, sans les surcoûts réglementaires de la courte durée (autorisations, classement, taxe de séjour), avec un bail d'un an renouvelable, ou de neuf mois pour un étudiant. La colocation meublée dans les grandes surfaces de Cimiez ou des Musiciens constitue la variante la plus rentable, à structurer correctement dès le bail.
La fiscalité LMNP appliquée à un investissement niçois
Les loyers meublés relèvent des BIC. Deux régimes coexistent : le micro-BIC, avec abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée classique, et le régime réel, qui déduit les charges réelles et l'amortissement du bien. Sur un bien niçois financé à crédit, avec des prix d'acquisition élevés donc des amortissements importants, le réel l'emporte sur le micro dans la grande majorité des dossiers, et il n'est pas rare d'effacer l'impôt sur les loyers pendant des années.
Deux points d'actualité méritent l'attention. Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle atteignent 18,6 % depuis les revenus 2025, à intégrer dans toute simulation de rendement net. Et depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui impose de penser la stratégie d'amortissement en fonction de l'horizon de détention, dès l'acquisition.
C'est précisément le travail d'un cabinet spécialisé. Comptalocatif, cabinet d'expertise comptable dédié au meublé et implanté en PACA, accompagne les investisseurs niçois pour 600 euros par an, plateforme de gestion locative incluse pour suivre loyers et charges au fil de l'eau. Notre page expert-comptable LMNP à Nice détaille l'accompagnement, et les investisseurs qui hésitent entre les grandes villes de la région peuvent comparer avec notre analyse du marché LMNP à Marseille.
Vos questions, nos réponses
Quel budget pour un studio locatif à Nice en 2026 ? +
Comptez de l'ordre de 110 000 à 160 000 euros pour un studio selon le quartier et l'état, sur la base d'un prix moyen d'environ 5 000 euros le mètre carré, frais d'acquisition et mobilier en sus.
Quel rendement espérer en meublé longue durée à Nice ? +
Une fourchette réaliste va de 3,5 à 5,5 % bruts selon le quartier et la typologie, les petites surfaces des secteurs intermédiaires se plaçant en haut de fourchette. Les promesses au-delà de 6 % en longue durée doivent être vérifiées ligne à ligne.
Peut-on encore faire de l'Airbnb à Nice ? +
En résidence principale, oui, dans la limite de 90 jours par an. En résidence secondaire, il faut une autorisation de changement d'usage temporaire, soumise à quotas dans les quartiers les plus demandés, avec un guichet annuel limité. Le cadre est restrictif et encore mouvant juridiquement.
Nice est-elle en zone tendue ? +
Oui, l'agglomération niçoise figure dans la liste des zones tendues. À la relocation, le loyer du nouveau locataire est en principe plafonné au loyer de l'ancien, sauf exceptions (première location, vacance longue, travaux d'amélioration importants).
Quel régime fiscal choisir pour un LMNP à Nice ? +
Le régime réel s'impose dans la plupart des dossiers financés à crédit : l'amortissement d'un bien cher, ajouté aux intérêts et aux charges, dépasse très largement l'abattement de 50 % du micro-BIC. La comparaison se fait chiffres en main, chaque année.
Quel taux de prélèvements sociaux s'applique aux loyers meublés ? +
Depuis l'imposition des revenus 2025, les loyers de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, à intégrer dans toute simulation de rendement net.
- Prix au m² à Nice par quartiers, pap.fr (données notariales et DVF)
- Prix de l'immobilier à Nice, seloger.com
- Niveaux de loyers à Nice, observatoire des loyers des Alpes-Maritimes, observatoires-des-loyers.org
- Logements en meublés touristiques, Métropole Nice Côte d'Azur, nicecotedazur.org