La réponse courte. Les stations des Alpes du Sud offrent un ticket d'entrée parmi les plus bas du marché de la montagne française, avec des studios accessibles et une double saison été-hiver. En LMNP, le classement en meublé de tourisme y est quasi indispensable depuis la loi Le Meur, et le régime réel avec amortissement fait généralement la différence. Les vrais points de vigilance sont les charges de copropriété, le DPE des résidences des années 1970 et les semaines creuses hors vacances scolaires.
Serre Chevalier, Vars, Risoul, Montgenèvre, Orcières Merlette côté Hautes-Alpes ; Pra Loup, Le Sauze ou la Foux d'Allos côté Alpes-de-Haute-Provence : les stations des Alpes du Sud attirent une clientèle fidèle, à deux ou trois heures de route d'Aix, de Marseille et de toute la métropole azuréenne. Pour un investisseur LMNP de la région, elles représentent un marché de proximité avec des prix sans rapport avec ceux de la Tarentaise. Reste à savoir ce qu'un studio de station rapporte vraiment, une fois les charges et la fiscalité passées à la moulinette.
Un marché de studios au ticket d'entrée accessible
Le produit type de ces stations est le studio ou petit deux-pièces des années 1970-1980, souvent 20 à 30 mètres carrés, pensé à l'époque pour loger une famille au pied des pistes. D'après les baromètres de prix publiés en 2025 et 2026, les niveaux moyens s'étagent schématiquement entre 2 400 et 2 500 euros le mètre carré à Orcières Merlette ou Pra Loup, autour de 3 800 euros à Risoul 1850 et sur Serre Chevalier, et jusqu'à environ 4 400 à 4 500 euros à Montgenèvre, la plus chère des Hautes-Alpes du fait de son domaine transfrontalier. Un studio s'y achète donc souvent entre 60 000 et 120 000 euros selon la station et l'emplacement, quand la moindre Savoie huppée démarre bien au-delà.
Ces prix moyens masquent des écarts importants au sein d'une même station : proximité immédiate des pistes, exposition, étage et état de la copropriété font varier fortement la valeur, et surtout le potentiel locatif. Un studio en front de neige se remplit seul pendant les vacances, un logement excentré se négocie sur le prix.
La double saison, un vrai atout à manier avec prudence
L'argument commercial de ces stations est la double saison : ski l'hiver, randonnée, vélo et fraîcheur l'été, avec des lacs (Serre-Ponçon pour Pra Loup et Le Sauze, plan d'eau d'Embrun pour les stations voisines) qui tirent la fréquentation estivale. L'été allonge réellement la période de location par rapport à une station purement hivernale, et la clientèle régionale de PACA vient en voisine, y compris sur les ailes de saison.
La prudence s'impose néanmoins sur les chiffres : la saison d'hiver reste concentrée sur les vacances scolaires et quelques week-ends, l'été se loue à des tarifs sensiblement inférieurs, et l'intersaison (mai-juin, septembre-novembre) reste largement creuse, stations partiellement fermées. Un studio de station se remplit rarement plus de 15 à 20 semaines par an dans de bonnes conditions, et le revenu dépend d'abord de votre capacité à capter les semaines de pointe. Méfiez-vous des taux d'occupation annuels annoncés par certains vendeurs, qui lissent des réalités très différentes.
La fiscalité : le classement est devenu quasi indispensable
Un studio de station loué à la semaine est un meublé de tourisme, et la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a rebattu les cartes. Non classé, votre logement relève du micro-BIC à 30 % d'abattement dans la limite de 15 000 euros de recettes ; classé, il conserve un abattement de 50 % avec un plafond de 83 600 euros (montant applicable aux revenus 2026, après 77 700 euros pour les revenus 2025). À recettes égales, le non classé paie l'impôt et les prélèvements sociaux (18,6 % sur les loyers meublés depuis les revenus 2025) sur une base supérieure de 40 %. La visite de classement en meublé de tourisme coûte quelques centaines d'euros et se rentabilise dès la première saison ; elle réduit aussi la taxe de séjour, calculée au barème fixe de la catégorie au lieu du pourcentage du prix de la nuitée appliqué aux non classés. L'ensemble des nouvelles règles est détaillé dans notre article sur la loi Le Meur.
Le régime réel mérite une simulation systématique : entre le prix d'achat à amortir, le mobilier, les travaux de rénovation et des charges de copropriété élevées, un studio de station dégage souvent un résultat fiscal nul pendant des années, quand le micro laisse 50 % des recettes imposables. Le mécanisme est celui de l'amortissement LMNP classique, appliqué à un bien où les charges pèsent particulièrement lourd. C'est un dossier type chez Comptalocatif, qui tient la comptabilité de meublés de station pour 600 euros par an, arbitrage micro ou réel compris.
Charges de copropriété et DPE : les deux lignes qui plombent les rendements
Premier poste sous-estimé : les charges. Les grandes copropriétés de station cumulent chauffage collectif en altitude, déneigement, entretien d'ascenseurs et parfois piscine ou navettes, pour des budgets au mètre carré sans équivalent en ville. Sur un studio, plusieurs centaines d'euros par trimestre sont courantes, à payer douze mois sur douze pour un bien loué quelques mois. Ajoutez les gros travaux votés par des copropriétés vieillissantes (façades, réseaux, isolation) et la ligne charges peut absorber une part substantielle des loyers.
Second sujet : le DPE. Le bâti des années 1970 en montagne classe une grande partie des studios en F ou G. La réforme du calcul pour les petites surfaces, entrée en vigueur en juillet 2024, a amélioré le classement d'une partie d'entre eux, mais le sujet reste central : la loi Le Meur impose un DPE entre A et E pour obtenir une autorisation de changement d'usage dans les communes qui l'exigent, et surtout, à compter de 2034, tous les meublés de tourisme devront afficher au minimum une classe D. Un studio G acheté aujourd'hui sans budget travaux est une bombe à retardement réglementaire. Avant toute offre, lisez le DPE et chiffrez la rénovation, comme nous le détaillons dans DPE et location meublée.
Rendement réaliste : raisonner en net, pas en brut
Faut-il annoncer un chiffre de rendement ? Les fourchettes brutes qui circulent sur ce marché flattent l'œil, précisément parce que les prix d'achat sont bas. La seule approche sérieuse consiste à construire le net : loyers réalistes sur 15 à 20 semaines effectivement louées, moins les charges de copropriété annuelles, la taxe foncière, l'assurance, les commissions de plateformes ou d'agence locale, la taxe de séjour collectée, l'entretien, et une provision pour travaux dans une copropriété d'époque. Sur ce marché, l'écart entre le brut affiché et le net encaissé atteint fréquemment plusieurs points, davantage que sur un appartement en ville, à cause du poids fixe des charges sur de petites recettes.
La bonne nouvelle est fiscale : au réel, ce même poids des charges et l'amortissement neutralisent l'impôt sur le revenu locatif pendant de longues années, ce qui rapproche le net d'impôt du net de charges. Un studio bien acheté, bien placé et bien géré reste un placement plaisir-rendement cohérent ; un studio acheté sur plaquette avec un taux d'occupation optimiste ne le sera pas.
Les pièges : lits froids, gestion à distance et copropriétés fatiguées
Le phénomène des lits froids, ces logements quasi inoccupés faute de propriétaires motivés pour louer, touche particulièrement les stations moyennes, et l'environnement réglementaire (enregistrement, exigences DPE, changement d'usage) se durcit dans les zones tendues : vérifiez les règles locales avant l'achat.
Restent les classiques du genre : la gestion à distance depuis le littoral, qui pousse vers une agence locale ou une conciergerie dont les commissions se déduisent au réel ; les copropriétés fatiguées où les gros travaux se votent à répétition ; et une revente plus lente que sur le littoral, un sujet que nous détaillons pour les lots sous bail commercial dans notre article sur la revente d'un LMNP en résidence de tourisme. Côté impôts locaux, de nombreuses communes de montagne des Alpes du Sud sont classées en zone France ruralités revitalisation, où une exonération de CFE peut être votée pour les activités qui se créent, comme l'explique notre article sur l'exonération de CFE en ZRR et FRR en PACA. Rien de rédhibitoire, à condition de lire les procès-verbaux d'assemblée générale et de bâtir un plan de financement sur les charges réelles.
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Vos questions, nos réponses
Quelles sont les principales stations de ski des Alpes du Sud ? +
Dans les Hautes-Alpes : Serre Chevalier, Montgenèvre, Vars, Risoul, Orcières Merlette, Puy-Saint-Vincent, Les Orres. Dans les Alpes-de-Haute-Provence : Pra Loup, Le Sauze, la Foux d'Allos. Toutes se situent à deux ou trois heures de route des métropoles de PACA.
Combien coûte un studio en station dans les Alpes du Sud ? +
D'après les baromètres publiés en 2025-2026, les prix moyens vont d'environ 2 400 euros le mètre carré à Orcières ou Pra Loup à 4 400 euros et plus à Montgenèvre. Un studio se négocie ainsi le plus souvent entre 60 000 et 120 000 euros selon la station et l'emplacement.
Le classement en meublé de tourisme est-il obligatoire en station ? +
Il n'est pas obligatoire, mais depuis la loi Le Meur, un meublé non classé est limité au micro-BIC à 30 % d'abattement et 15 000 euros de recettes, contre 50 % et 83 600 euros pour un classé. En station, le classement se rentabilise presque toujours dès la première saison.
Quel taux d'occupation espérer pour un studio de station ? +
Un studio bien placé se loue généralement 15 à 20 semaines par an : vacances scolaires d'hiver, week-ends de saison et cœur de l'été. L'intersaison reste très creuse, les stations fermant partiellement. Méfiez-vous des taux annuels lissés annoncés en pourcentage.
Le DPE va-t-il empêcher de louer les studios anciens ? +
À compter de 2034, tous les meublés de tourisme devront afficher au minimum une classe D, et les communes exigeant un changement d'usage demandent déjà un DPE entre A et E. Beaucoup de studios des années 1970 sont classés F ou G : le budget de rénovation énergétique doit être intégré au plan d'achat.
Micro-BIC ou régime réel pour un studio de station ? +
Le réel gagne dans la grande majorité des cas : entre l'amortissement du bien et du mobilier et des charges de copropriété particulièrement lourdes, le résultat imposable tombe souvent à zéro. Faites la simulation avant la première déclaration.
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- Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme, ministère de la Transition écologique
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