La réponse courte. En VEFA, votre activité LMNP ne commence ni à la réservation ni à la signature chez le notaire, mais à la livraison et à la mise en location : c'est là que démarrent l'immatriculation, l'amortissement et la première année fiscale. Entre les deux, vous payez des appels de fonds et des intérêts intercalaires dont le traitement se prépare. Quant à la TVA de 20 % sur le prix, elle ne se récupère que dans un schéma de résidence services avec bail commercial, avec une contrainte de vingt ans à connaître avant de signer.
La vente en l'état futur d'achèvement séduit beaucoup de primo-investisseurs en meublé : un logement neuf, des frais d'acquisition allégés, aucune surprise de travaux pendant des années. Mais la VEFA introduit un décalage que la fiscalité ne pardonne pas quand il est mal géré : entre la signature et les premiers loyers, il s'écoule couramment dix-huit à vingt-quatre mois pendant lesquels vous payez sans rien encaisser. Voici comment se déroule le calendrier, étape par étape.
Des frais d'acquisition allégés dans le neuf
Premier avantage, immédiat : les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, sont nettement plus faibles dans le neuf que dans l'ancien, de l'ordre de 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien, la différence venant surtout des droits de mutation réduits sur les ventes d'immeubles neufs. Sur un lot à 200 000 euros, l'écart se chiffre en milliers d'euros.
Côté comptable, ces frais se traitent comme pour tout achat en meublé au régime réel : soit en charge déductible la première année, soit incorporés au coût de revient du bien et amortis. Le bon choix dépend de vos revenus de première année et de votre horizon de détention, notre article sur les frais de notaire et d'agence en LMNP détaille l'arbitrage.
Pendant la construction : les intérêts intercalaires
En VEFA, la banque débloque le prêt au rythme des appels de fonds du promoteur : 5 % à la réservation, puis des tranches à chaque étape du chantier jusqu'aux 100 % à la livraison. Sur les sommes déjà débloquées, vous payez des intérêts dits intercalaires, avant même le début du remboursement du capital.
Au régime réel, les intérêts d'emprunt liés au financement du bien loué figurent parmi les charges déductibles de l'activité. Pour les intérêts intercalaires versés avant la livraison, la logique est celle des frais exposés en vue de l'activité : ils se rattachent au dossier de la première année d'exploitation, dès lors que le bien est destiné à la location meublée et que l'activité démarre effectivement. Le traitement précis, déduction en charges la première année ou rattachement au coût de l'opération, dépend de la chronologie de votre dossier : conservez tous les décomptes d'intérêts de la période de construction et faites valider l'écriture par votre comptable plutôt que d'improviser.
Même réflexe pour les autres frais de la période : assurance, frais de dossier bancaire, déplacements de suivi de chantier. Rien ne doit se perdre, tout doit être daté et justifié.
Le vrai point de départ : la livraison et la mise en location
C'est le cœur du calendrier fiscal, et l'erreur la plus fréquente des primo-accédants en VEFA : l'activité de location meublée ne commence pas à la réservation. Elle commence quand le logement, livré et meublé, est mis en location ou proposé à la location.
Trois conséquences pratiques :
- L'immatriculation. Le début d'activité se déclare dans les quinze jours sur le guichet unique, comme expliqué dans notre guide de l'immatriculation LMNP. En VEFA, la date pertinente se situe autour de la livraison et de la mise en location effective, pas deux ans plus tôt à la signature du contrat de réservation.
- L'amortissement. Un bien s'amortit à compter de sa mise en service, c'est-à-dire, pour un logement locatif, à compter du moment où il est en état d'être loué. Aucun amortissement ne court pendant le chantier. La première annuité se calcule au prorata de la période entre la mise en service et le 31 décembre, sur un plan construit par composants : structure, façades, installations techniques, agencements, mobilier.
- Le choix du régime. C'est au début d'activité que vous optez pour le régime réel si vos charges et amortissements dépassent l'abattement du micro-BIC, ce qui est presque toujours le cas d'un bien neuf financé à crédit.
La TVA : récupérable uniquement en résidence services
Le prix d'une VEFA s'entend TVA comprise, à 20 %. D'où une question systématique : peut-on la récupérer ? Pour un LMNP classique qui loue un appartement nu de services, la réponse est non : la location meublée d'habitation est exonérée de TVA sans possibilité d'option, vous ne facturez pas de TVA sur les loyers et ne déduisez donc rien sur l'achat.
La récupération n'existe que dans deux schémas : l'exploitation para-hôtelière directe, avec au moins trois des quatre services hôteliers rendus aux occupants, et surtout la résidence de services, où vous louez votre lot par bail commercial à un exploitant qui fournit ces services. Dans ce second cas, vos loyers commerciaux sont soumis à TVA et la TVA payée sur le prix d'achat devient déductible.
L'avantage a une contrepartie longue : la TVA récupérée sur un immeuble n'est définitivement acquise qu'au terme d'un délai de régularisation de vingt ans. Si vous revendez avant, ou si le bien cesse d'être affecté à une activité soumise à TVA, vous reversez la TVA à hauteur des vingtièmes restant à courir, sauf à transmettre le bien avec poursuite du bail commercial dans les conditions de la dispense prévue à l'article 257 bis du CGI. Vingt ans, c'est plus long que la plupart des projets d'investisseurs : le sujet se pèse avant la signature, pas après.
À quoi ressemble la première année
Une première année de VEFA meublée bien tenue ressemble à ceci : livraison au printemps, achat du mobilier conforme à la liste officielle du décret de 2015, mise en location dans la foulée, immatriculation, option pour le réel, puis une liasse fiscale qui enregistre quelques mois de loyers face à une année entière de frais rattachables, les frais d'acquisition, les intérêts, les premières annuités d'amortissement au prorata. Le résultat est presque toujours déficitaire ou nul, et le stock d'amortissements commence à se constituer pour les années suivantes.
C'est une année dense en écritures inhabituelles, qui conditionne toute la suite du dossier. Chez Comptalocatif, cabinet dédié au meublé, la première année en VEFA se traite dans la mission standard à 600 euros par an, plan d'amortissement compris.
Les pièges du calendrier VEFA
Trois points de vigilance pour finir.
Le retard de livraison. Un chantier qui glisse de six mois décale d'autant vos premiers loyers, mais pas vos intérêts intercalaires ni vos mensualités d'assurance. Prévoyez la trésorerie correspondante, et vérifiez les pénalités de retard prévues au contrat de vente.
L'ameublement au rabais. Un logement livré mais insuffisamment meublé au regard de la liste officielle n'est pas un meublé au sens de la loi. Tant que le mobilier n'est pas complet, la location meublée ne peut pas réellement commencer, et le calendrier fiscal non plus.
La confusion des dates. Réservation, acte authentique, livraison, mise en location : quatre dates différentes, parfois étalées sur plus de deux ans. Les frais se rattachent à l'opération dès l'origine, mais l'activité et l'amortissement ne partent qu'à la fin. Un dossier où ces dates sont documentées proprement passe un contrôle sans trembler.
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Vos questions, nos réponses
Quand commence mon activité LMNP en VEFA ? +
À la livraison du logement, une fois meublé et mis en location ou proposé à la location. Ni la réservation ni l'acte authentique ne déclenchent le début d'activité, l'immatriculation se fait dans les quinze jours de ce début réel.
Les intérêts intercalaires sont-ils déductibles ? +
Les intérêts d'emprunt finançant le bien loué sont déductibles au régime réel. Ceux versés pendant la construction se rattachent au dossier de première année d'exploitation, selon un traitement à faire valider par votre comptable au vu de la chronologie de l'opération.
Puis-je amortir mon bien pendant la construction ? +
Non. L'amortissement court à compter de la mise en service du bien, donc à partir du moment où le logement livré est en état d'être loué. La première annuité se calcule au prorata de la période restante de l'année.
Puis-je récupérer la TVA sur un achat en VEFA destiné au LMNP ? +
Uniquement si le bien est exploité avec des services para-hôteliers, en pratique via un bail commercial avec l'exploitant d'une résidence de services. En location meublée classique, la location est exonérée de TVA et rien n'est récupérable.
Que se passe-t-il si je revends une résidence services avant vingt ans ? +
La TVA récupérée n'est acquise qu'au terme du délai de régularisation de vingt ans. Une revente anticipée entraîne le reversement des vingtièmes restants, sauf transmission avec poursuite du bail commercial dans les conditions de l'article 257 bis du CGI.
Les frais de notaire réduits changent-ils le calcul d'amortissement ? +
Ils diminuent le coût global de l'opération. Comme dans l'ancien, vous choisissez entre leur déduction en charge la première année et leur incorporation au coût amortissable du bien, selon votre situation.
- Les locations meublées, impots.gouv.fr
- Location meublée : quels sont les meubles obligatoires ?, service-public.gouv.fr
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 : locations de logements meublés et prestations para-hôtelières, BOFiP
- Article 207 de l'annexe II au CGI : régularisations des déductions de TVA, legifrance.gouv.fr
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr