La réponse courte. Vous pouvez louer votre résidence principale en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile, un plafond que les communes peuvent abaisser jusqu'à 90 jours depuis la loi Le Meur. Les recettes sont imposables dès le premier euro, le plus souvent au micro-BIC avec un abattement de 30 % si le logement n'est pas classé. La déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement se généralise à toutes les communes en 2026, et le locataire qui veut sous-louer doit obtenir l'accord écrit de son bailleur.
Louer son appartement pendant les vacances, quelques week-ends de festival ou la saison estivale : sur le littoral PACA, la tentation est forte et le calcul souvent bon. La location ponctuelle de sa résidence principale reste parfaitement légale, mais elle s'est nettement encadrée ces dernières années. Voici les règles applicables en 2026, du plafond de jours à la déclaration fiscale.
La règle des 120 jours, et les communes qui passent à 90
Votre logement reste une résidence principale tant que vous l'occupez au moins huit mois par an. La conséquence directe : vous ne pouvez pas le louer en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable depuis 2025, les communes qui le souhaitent peuvent abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par an. Le maximum dépend donc désormais de votre mairie, un point à vérifier avant de planifier une saison complète.
Trois exceptions permettent de dépasser la limite : une obligation professionnelle (mutation, longue formation ailleurs), une raison de santé, ou un cas de force majeure. En dehors de ces situations, le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros.
Le contrôle ne repose plus sur la bonne foi. Dans les communes ayant instauré l'enregistrement, les plateformes de type Airbnb doivent bloquer automatiquement les annonces une fois le plafond annuel atteint, et transmettre à la commune le décompte des nuitées sur demande. Un même voyageur ne peut par ailleurs pas occuper le logement plus de 90 jours consécutifs sur l'année, faute de quoi la location sort du régime du meublé de tourisme.
Déclaration en mairie : l'enregistrement se généralise en 2026
Dans de nombreuses communes, notamment les zones touristiques de PACA, la mise en location suppose déjà une déclaration en mairie avec délivrance d'un numéro d'enregistrement à 13 caractères, à faire figurer sur chaque annonce. La loi Le Meur généralise ce dispositif : au plus tard le 20 mai 2026, toute location d'un meublé de tourisme, y compris une résidence principale, devra être déclarée avec enregistrement, le loueur justifiant qu'il s'agit bien de sa résidence principale au moyen de son avis d'imposition portant l'adresse du logement.
L'absence de déclaration coûte cher : jusqu'à 5 000 euros d'amende dans les communes soumises à enregistrement. La résidence principale échappe en revanche à l'autorisation de changement d'usage, réservée aux résidences secondaires : c'est l'un des grands avantages de ce statut pour la location ponctuelle, notamment dans des villes réglementées comme Marseille ou Nice.
La fiscalité : imposable dès le premier euro
Aucune exonération générale ne couvre la location ponctuelle de sa résidence principale à des vacanciers. L'exonération de l'article 35 bis du CGI vise la location d'une partie du logement à quelqu'un qui en fait sa résidence principale, ou l'accueil de personnes de passage sous 760 euros de recettes annuelles : la location entière de votre appartement pendant vos congés n'entre dans aucun de ces deux cas. Vos recettes sont donc imposables dès le premier euro, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
En pratique, presque tous les loueurs ponctuels relèvent du micro-BIC. Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé ouvre droit à un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles. Un logement classé bénéficie d'un abattement de 50 % avec un plafond porté à 83 600 euros pour les revenus 2026. La démarche de classement, rarement engagée pour quelques semaines de location, change pourtant sensiblement la note ; le détail figure dans notre article sur la fiscalité Airbnb.
Le revenu imposable supporte le barème de l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux au taux de 18,6 %, applicable depuis les revenus 2025 aux BIC de location meublée non professionnelle. Ajoutez la taxe de séjour, collectée pour la commune, en général directement par la plateforme. Chez Comptalocatif, cabinet spécialisé en location meublée, nous voyons chaque année des loueurs ponctuels découvrir a posteriori l'obligation déclarative : l'accompagnement à 600 euros par an couvre précisément ce type de situation avant qu'elle ne devienne un rappel d'impôt.
Locataire : la sous-location exige un accord écrit
Si vous êtes vous-même locataire de votre résidence principale, vous ne pouvez pas la proposer sur une plateforme sans l'autorisation écrite de votre bailleur, à obtenir avant toute mise en location, la demande se faisant par lettre recommandée. Sous-louer sans accord constitue un manquement au bail : le propriétaire peut obtenir la résiliation et réclamer le reversement des sous-loyers perçus. Les plateformes demandent d'ailleurs de certifier cette autorisation lors de la création de l'annonce.
Pensez aussi à votre assurance habitation. La plupart des contrats standards ne couvrent pas l'occupation par des voyageurs payants : une extension ou une garantie spécifique est souvent nécessaire, et certaines plateformes n'offrent qu'une couverture partielle. En copropriété, vérifiez enfin que le règlement n'interdit pas la location de courte durée, et sachez que depuis 2025 tout copropriétaire qui déclare une activité de meublé de tourisme doit en informer son syndic.
Plus-value : la location ponctuelle remet-elle en cause l'exonération ?
C'est la question qui inquiète le plus les propriétaires. La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt, à condition que le logement constitue votre résidence habituelle et effective au jour de la cession, celle que vous occupez la majeure partie de l'année.
Une location ponctuelle, limitée à 90 ou 120 jours par an, ne change rien à cette qualification : le logement reste occupé par vous l'essentiel de l'année et demeure votre résidence principale. En principe, l'exonération n'est donc pas remise en cause. La doctrine administrative se montre en revanche stricte sur la période qui précède la vente : si le logement est loué ou occupé par des tiers entre votre départ et la cession, l'exonération tombe. Aucun texte ne fixe de seuil précis de nuitées au-delà duquel l'administration requalifierait la situation ; sur un dossier avec beaucoup de location et une vente en vue, faites valider le calendrier par le cabinet avant de signer quoi que ce soit.
Vos questions, nos réponses
Combien de jours par an puis-je louer ma résidence principale ? +
120 jours par année civile au maximum, sauf dans les communes qui ont utilisé la faculté ouverte par la loi Le Meur d'abaisser cette limite jusqu'à 90 jours. Renseignez-vous auprès de votre mairie, le plafond varie désormais localement.
Dois-je déclarer ma location en mairie ? +
Oui dans toutes les communes ayant mis en place l'enregistrement, avec un numéro à 13 caractères obligatoire sur les annonces. La loi Le Meur généralise cette déclaration avec enregistrement à l'ensemble des communes au plus tard le 20 mai 2026.
Comment sont imposées les recettes de la location ponctuelle ? +
Ce sont des BIC, imposables dès le premier euro. Au micro-BIC, l'abattement est de 30 % avec un plafond de 15 000 euros pour un meublé non classé, de 50 % jusqu'à 83 600 euros pour un meublé classé. S'y ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 %.
Puis-je louer mon logement si je suis locataire ? +
Uniquement avec l'accord écrit préalable de votre bailleur. Sans cette autorisation, vous risquez la résiliation du bail et le reversement des sous-loyers au propriétaire.
La location ponctuelle fait-elle perdre l'exonération de plus-value ? +
En principe non, tant que le logement reste votre résidence habituelle et effective la majeure partie de l'année et qu'il l'est encore au jour de la vente. Évitez en revanche toute location entre votre départ du logement et la cession, ce qui ferait tomber l'exonération.
Que risque-t-on en dépassant le plafond de jours ? +
Une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros. Les plateformes bloquent en principe l'annonce une fois le plafond atteint dans les communes à enregistrement, mais la responsabilité du dépassement reste celle du loueur.
- Mettre en location sa résidence principale (en faire un meublé de tourisme), service-public.gouv.fr
- Faire de sa résidence secondaire une location de vacances, service-public.gouv.fr
- Les locations meublées, impots.gouv.fr
- Vente de la résidence principale : exonération de la plus-value, service-public.gouv.fr
- Exonération résultant de la cession de la résidence principale, BOFiP