La réponse courte. À Marseille, le permis de louer, c'est-à-dire l'autorisation préalable de mise en location, s'applique en octobre 2026 dans trois secteurs : Noailles depuis le 15 octobre 2019, la Belle de Mai et Hoche-Versailles-Pelletan, dans le 3e arrondissement, depuis le 15 mai 2025. Il concerne toute nouvelle location, vide ou meublée, d'un logement loué comme résidence principale du locataire : la demande se dépose avant la signature du bail auprès de l'Espace accompagnement habitat de la Métropole, qui dispose d'un mois pour répondre, son silence valant autorisation. Louer sans autorisation expose à une amende de 5 000 euros au plus, portée à 15 000 euros en cas de récidive ou de location malgré un refus. Onze autres communes de la Métropole Aix-Marseille-Provence, dont Aubagne et La Ciotat, appliquent le même dispositif.
Les petits prix de Noailles ou de la Belle de Mai attirent des investisseurs en quête de rendement, souvent sans savoir qu'un logement acheté dans ces rues ne se loue pas sans un feu vert préalable de la Métropole. Chez Comptalocatif, nous voyons arriver des dossiers où l'achat est déjà signé alors que la visite de contrôle impose des travaux avant le premier locataire. Voici les périmètres exacts et la démarche à suivre, avec la source de chaque règle, à jour au 19 octobre 2026.
Le permis de louer, ce que c'est et qui le décide
Créé par la loi ALUR de 2014, le permis de louer permet à l'intercommunalité compétente en matière d'habitat de délimiter des zones où la mise en location d'un logement est soumise à autorisation préalable, dans les secteurs où l'habitat dégradé est important. À Marseille, c'est donc la Métropole Aix-Marseille-Provence qui décide des périmètres et instruit les demandes. Elle a retenu l'autorisation préalable, le plus exigeant des deux régimes prévus par le code de la construction et de l'habitation, l'autre étant une simple déclaration après la signature du bail.
| Secteur | Délibération du conseil de la Métropole | Entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Noailles | Délibération du 28 février 2019 | 15 octobre 2019 |
| Belle de Mai | N° CHL-005-16782/24/CM du 10 octobre 2024 | 15 mai 2025 |
| Hoche-Versailles-Pelletan | N° CHL-006-16783/24/CM du 10 octobre 2024 | 15 mai 2025 |
Depuis une délibération du 10 octobre 2024, prise après la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé, la Métropole prononce elle-même les amendes, qu'elle devait auparavant demander au préfet. Aucun nouveau périmètre marseillais n'a été créé en 2025 ni en 2026.
Les trois périmètres marseillais, rue par rue
La Métropole ne propose pas d'outil de recherche par adresse : la vérification se fait sur les plans annexés aux délibérations ou auprès de l'Espace accompagnement habitat.
| Secteur | Limites et rues principales | Logements privés concernés |
|---|---|---|
| Noailles, 1er arrondissement et lisière du 6e | Entre la Canebière (numéros 30 à 68), la rue Saint-Ferréol, la rue Jean-Baptiste Estelle et le boulevard Garibaldi ; notamment les rues d'Aubagne, de Rome (1 à 71 et 2 à 64), Longue des Capucins, le cours Lieutaud et le cours Julien (2 à 78) | Quartier entier, liste détaillée dans la plaquette de la Métropole |
| Belle de Mai, 3e arrondissement | Rues Belle-de-Mai, Louis Mouronval, Roger Schiaffini, Fortuné Jourdan, Bernard, Bonnardel, Clovis Hugues et Levat | 2 684 logements privés |
| Hoche-Versailles-Pelletan, 3e arrondissement | Rues Hoche, de Versailles, de Crimée, Mathieu Stilatti et Desaix, jusqu'au square Paul Cermolacce | 2 242 logements privés |
Une adresse en limite de périmètre doit toujours être vérifiée sur le plan officiel, rue et numéro compris : la liste des rues de Noailles précise par exemple les numéros pairs et impairs concernés pour chaque voie. En cas de doute, une question écrite à l'Espace accompagnement habitat avant la signature de la promesse de vente évite une mauvaise surprise.
Les autres communes de la Métropole
La Métropole recense douze communes concernées en octobre 2026, Marseille comprise, la dernière arrivée étant Auriol au 1er septembre 2026. Les périmètres visent le plus souvent le centre ancien, et certaines communes limitent le dispositif à des typologies précises.
| Commune | Périmètre | Depuis |
|---|---|---|
| Aix-en-Provence | Résidence Les Facultés | 30 septembre 2023, prorogé en 2025 |
| Aubagne | Centre ancien | 1er juillet 2023, périmètre étendu au 1er janvier 2026 |
| Auriol | Centre ancien | 1er septembre 2026 |
| Gardanne | Centre-ville, logements T1 et T2 | 10 novembre 2022, prorogé en 2024 |
| Istres | Centre ancien | 18 avril 2022 |
| Martigues et Port-de-Bouc | Centres anciens | Novembre 2021 |
| Marignane | Centre ancien | 1er décembre 2024, pérennisé le 24 juin 2026 |
| Pertuis | Centre ancien | 1er juillet 2022 |
| La Ciotat | Centre ancien, délibération du 10 octobre 2024, à titre expérimental pour 24 mois | Au moins six mois après la délibération, date exacte à confirmer auprès de la Métropole |
| Septèmes-les-Vallons | Secteurs des Caillols, du centre et de Notre-Dame-Limite | 1er janvier 2025, date annoncée par la Métropole |
Pour toutes ces communes sauf Marseille, la demande se dépose sur un formulaire en ligne de la Métropole. Hors de la Métropole, chaque intercommunalité décide seule : à Toulon ou à Avignon, la règle se vérifie auprès de la collectivité concernée.
Quels logements sont concernés, meublé compris
Les délibérations visent la mise en location ou la relocation de logements vides ou meublés à usage de résidence principale, relevant des titres Ier et Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. Un bail meublé d'un an ou un bail étudiant de neuf mois, colocation comprise, exigent donc l'autorisation à chaque changement de locataire dans un logement du périmètre.
- La reconduction ou le renouvellement d'un bail en cours ne sont pas soumis à autorisation, et un simple avenant non plus.
- Les logements loués par un organisme de logement social et les logements conventionnés avec l'État sont exclus par l'article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation.
- La location touristique de courte durée relève à Marseille d'un autre régime, celui du changement d'usage avec compensation.
- Le bail mobilité relève d'un titre distinct de la loi de 1989 que les délibérations ne citent pas : interrogez l'Espace accompagnement habitat avant de le signer.
La démarche pas à pas
La demande se fait sur le formulaire Cerfa n° 15652, accompagné du dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques, constat de plomb pour les immeubles d'avant 1949, états de l'électricité et du gaz pour les installations de plus de quinze ans. Notre article sur les diagnostics de la location meublée en détaille la liste. Pour Marseille, le dossier se dépose à l'Espace accompagnement habitat, 19 rue de la République (2e arrondissement), ou par courriel à eah-permisdelouer@ampmetropole.fr ; le service répond au 04 95 09 58 95, du lundi au vendredi.
| Étape | Délai ou règle | Source |
|---|---|---|
| Dépôt de la demande et remise d'un récépissé | Avant la signature du bail | Délibérations de la Métropole |
| Visite du logement par un technicien | Pendant l'instruction | Plaquette de la Métropole |
| Décision : accord, éventuellement sous conditions de travaux, ou refus motivé | Un mois ; le silence vaut autorisation | Article L. 635-4 du code de la construction et de l'habitation |
| Validité de l'autorisation | Une seule mise en location, caduque sans location dans les deux ans | Délibérations de la Métropole et service-public.gouv.fr |
| Vente du logement | Déclaration de transfert par l'acquéreur, Cerfa n° 15663 | Service-public.gouv.fr |
L'autorisation doit être annexée au bail, et la plaquette de la Métropole invite d'ailleurs chaque nouveau locataire à le vérifier. La Métropole n'affiche aucun frais de dossier pour cette démarche.
Refus, sanctions et effets sur le bail
La Métropole peut refuser l'autorisation, ou l'assortir de travaux, si le logement ne respecte pas les critères de décence ou risque de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, et le refus est obligatoire lorsque l'immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril. À Noailles, la délibération d'octobre 2024 dresse un bilan éclairant : 1 449 visites, 1 065 avis rendus, dont 30 % favorables, 50 % favorables sous conditions et 20 % de refus, et 451 logements devenus décents après travaux. Les critères à respecter sont détaillés dans notre article sur le logement décent en meublé.
| Manquement | Amende maximale | Article |
|---|---|---|
| Mise en location sans demande d'autorisation | 5 000 € | L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation |
| Nouveau manquement dans les trois ans | 15 000 € | Même article |
| Mise en location malgré un refus | 15 000 € | Même article |
Avant toute amende, le bailleur est invité à présenter ses observations, la Métropole indiquant laisser un mois pour régulariser la situation, et l'amende ne peut plus être prononcée plus d'un an après la constatation du manquement. La Métropole publie régulièrement au recueil de ses actes des arrêtés d'amende contre des bailleurs ayant loué sans autorisation ou malgré un refus. Le bail signé sans autorisation reste valable : le locataire conserve tous ses droits, et l'absence de permis ne permet jamais de mettre fin au contrat.
Ce que cela change pour un investisseur en meublé
Le permis de louer reste compatible avec un investissement à Noailles ou à la Belle de Mai, à condition de raisonner en coût total : un logement mal diagnostiqué peut exiger des travaux de mise en conformité avant toute location, et chaque relocation repasse par la case autorisation. Ces quartiers sont aussi en zone tendue, ce qui plafonne le loyer à la relocation, et un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025. Notre guide pour investir en LMNP à Marseille replace ces contraintes dans une stratégie de quartier.
Côté fiscalité, les travaux exigés par la Métropole se déduisent ou s'amortissent au régime réel, ce qui en atténue le coût. Chez Comptalocatif, nous intégrons ces paramètres au chiffrage dès l'achat, et l'accompagnement complet d'un meublé coûte 720 euros par an, présenté sur notre page nos offres comme sur notre page dédiée à Marseille.
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Vos questions, nos réponses
Quels quartiers de Marseille sont soumis au permis de louer ? +
Trois secteurs sont concernés en octobre 2026 : Noailles, dans le 1er arrondissement, depuis le 15 octobre 2019, puis la Belle de Mai et Hoche-Versailles-Pelletan, dans le 3e, depuis le 15 mai 2025. Les rues et les numéros concernés figurent sur les plans annexés aux délibérations de la Métropole. Aucun nouveau périmètre marseillais n'a été créé en 2025 ni en 2026.
Le permis de louer s'applique-t-il à une location meublée ? +
Les délibérations visent les logements vides ou meublés loués comme résidence principale du locataire, ce qui inclut le bail meublé d'un an et le bail étudiant, colocation comprise. La location touristique de courte durée relève d'un autre régime à Marseille, celui de l'autorisation de changement d'usage avec compensation.
Comment faire une demande de permis de louer à Marseille ? +
Déposez le formulaire Cerfa n° 15652, accompagné du dossier de diagnostic technique, à l'Espace accompagnement habitat, 19 rue de la République, ou envoyez-le à l'adresse électronique dédiée de la Métropole. Un récépissé vous est remis, puis un technicien visite le logement. La demande doit précéder la signature du bail.
Combien de temps faut-il pour obtenir le permis de louer ? +
La Métropole dispose d'un mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Sans réponse dans ce délai, le silence vaut autorisation, en application de l'article L. 635-4 du code de la construction et de l'habitation. L'autorisation vaut pour une seule mise en location et devient caduque si le logement n'est pas loué dans les deux ans.
Que risque-t-on à louer sans permis de louer ? +
Vous risquez une amende pouvant atteindre 5 000 euros, et 15 000 euros en cas de nouveau manquement dans les trois ans ou de location malgré un refus. Avant l'amende, le bailleur peut présenter ses observations, et la Métropole indique laisser un mois pour régulariser. Le bail reste valable : le locataire garde ses droits, et le défaut d'autorisation ne permet pas de résilier le contrat.
Le permis de louer existe-t-il ailleurs dans la métropole Aix-Marseille ? +
Douze communes de la métropole l'appliquent au total en octobre 2026 : Marseille, Aix-en-Provence pour la résidence Les Facultés, Aubagne, Auriol depuis le 1er septembre 2026, Gardanne, Istres, La Ciotat, Marignane, Martigues, Pertuis, Port-de-Bouc et Septèmes-les-Vallons. Les périmètres visent surtout les centres anciens, et la demande se dépose en ligne hors Marseille.
- Le permis de louer : un dispositif pour améliorer l'habitat, ampmetropole.fr
- Délibération n° CHL-005-16782/24/CM du 10 octobre 2024, permis de louer à la Belle de Mai, deliberations.ampmetropole.fr
- Atlas du périmètre du permis de louer Hoche-Versailles, deliberations.ampmetropole.fr
- Expérimentation du permis de louer dans le quartier de Noailles, ampmetropole.fr
- Code de la construction et de l'habitation : autorisation préalable de mise en location, legifrance.gouv.fr
- Peut-on mettre en location un logement dans une zone d'habitat dégradé ou indigne ?, service-public.gouv.fr
- Délibération n° CHL-009-16786/24/CM du 10 octobre 2024, permis de louer du centre ancien de La Ciotat, deliberations.ampmetropole.fr