La réponse courte. À Marseille, louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas votre résidence principale exige, dès la première nuitée, une autorisation de changement d'usage délivrée par le maire, et cette autorisation n'est plus accordée qu'avec une compensation : la transformation en logement, dans le même groupe d'arrondissements, d'un local commercial ou de bureaux de surface et de qualité équivalentes. Cette règle vient du règlement adopté par la Métropole Aix-Marseille-Provence le 27 février 2025, en vigueur depuis le 29 avril 2025 et toujours applicable au 19 octobre 2026. Votre résidence principale reste dispensée d'autorisation tant que vous ne la louez pas plus de 90 jours par an, plafond municipal en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par logement.
Vous avez hérité d'un deux-pièces au Panier ou vous visez un studio près du Vieux-Port pour le louer à la nuitée : à Marseille, la question du changement d'usage se pose avant celle du prix. Chez Comptalocatif, nous voyons encore des projets chiffrés sans le coût de la compensation, qui ne tiennent plus depuis 2025. Ce guide complète notre panorama des règles Airbnb à Marseille.
Qui doit demander une autorisation de changement d'usage à Marseille ?
L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, réécrit par la loi de finances du 19 février 2026, permet de soumettre à autorisation préalable le changement d'usage des logements dans les communes listées par décret, et il précise que louer un logement meublé en tant que meublé de tourisme constitue un changement d'usage. Marseille applique ce régime depuis une délibération communautaire du 25 mars 2010. Son règlement actuel le formule ainsi : louer plus d'une fois dans l'année un logement meublé pour de courtes durées, de la nuitée au mois, à des voyageurs qui n'y élisent pas domicile, revient à changer l'usage du logement, que le propriétaire soit un particulier ou une société.
Votre résidence principale échappe à l'autorisation si vous l'occupez au moins huit mois par an et si vous ne la louez pas plus de 90 jours par an, plafond que le conseil municipal a abaissé par rapport aux 120 jours de la loi nationale, par une délibération du 25 avril 2025 entrée en vigueur le 1er janvier 2026. La déclaration avec numéro d'enregistrement reste obligatoire dans tous les cas, comme l'explique notre guide du numéro d'enregistrement des meublés de tourisme.
| Votre situation | Autorisation de changement d'usage | Ce qui s'applique |
|---|---|---|
| Résidence principale louée 90 jours par an au plus | Non | Déclaration et numéro d'enregistrement, décompte des nuitées à fournir si la ville le demande |
| Résidence secondaire, logement hérité ou acheté pour la courte durée | Oui, dès le premier jour | Compensation obligatoire, DPE de classe A à E, règlement de copropriété compatible |
| Logement loué en bail meublé d'un an, bail étudiant ou bail mobilité | Non | Le logement reste à usage d'habitation, le règlement le précise expressément |
| Logement social ou logement conventionné avec l'Anah | Refusée | Le règlement interdit la location touristique de ces logements |
Le règlement du 27 février 2025 : ce qui a changé
Le texte applicable à Marseille est voté par la Métropole, parce que le code confie cette délibération à l'intercommunalité compétente en matière de plan local d'urbanisme lorsque la commune en est membre. Le maire de Marseille délivre ensuite les autorisations, après avis du maire de secteur. Le préambule du règlement explique ce choix : en 2023, sur 7 040 logements déclarés hors résidence principale et donc soumis à autorisation, seuls 820 en avaient une, et seulement 18 % des 800 demandes déposées cette année-là ont été acceptées.
| Date | Texte | Contenu |
|---|---|---|
| 25 mars 2010 | Délibération de la communauté urbaine Marseille Provence Métropole | Les changements d'usage sont soumis à autorisation préalable à Marseille |
| 4 juin 2021 | Règlement adopté par la Métropole Aix-Marseille-Provence | Une autorisation temporaire sans compensation par foyer fiscal, valable quatre ans, puis compensation dès le deuxième logement (dès le premier pour une société) |
| 12 décembre 2024 | Délibération du conseil municipal n° 24/0579/VAT | La Ville demande la compensation dès le premier logement, pour tous les propriétaires |
| 27 février 2025 | Délibération du conseil de la Métropole n° CHL-002-17550/25/CM | Nouveau règlement : plus aucune autorisation de meublé de tourisme sans compensation |
| 25 avril 2025 | Délibération du conseil municipal n° 25/0223/VAT | Résidence principale limitée à 90 jours de location par an, à compter du 1er janvier 2026 |
| 29 avril 2025 | Entrée en vigueur du règlement, selon la Ville | Le nouveau régime s'applique aux nouvelles demandes et aux renouvellements |
Jusqu'en avril 2025, un premier logement pouvait encore être exploité en courte durée avec une autorisation personnelle de quatre ans, sans rien compenser. Le règlement de 2025 supprime cette porte d'entrée et réserve l'autorisation sans compensation à certaines activités professionnelles, dont il exclut expressément les meublés de tourisme. Une autorisation délivrée sous le régime de 2021 produit ses effets jusqu'à son échéance, sauf vente ou arrêt de l'activité, puis le logement doit revenir à l'habitation si vous n'apportez pas de compensation.
La compensation, mode d'emploi
La compensation consiste à rendre au parc de logements une surface équivalente à celle que le meublé de tourisme lui retire. Le règlement admet deux façons de la réaliser : transformer vous-même en habitation un local qui avait un autre usage, ou acheter des droits dits de commercialité à un propriétaire qui a réalisé une telle transformation. Dans les deux cas, le local apporté en compensation doit remplir des conditions cumulatives.
- Il doit avoir eu un autre usage que l'habitation au 1er janvier 1970, ou à sa date de construction si elle est postérieure, ou avoir changé de destination avec les autorisations exigées.
- Il doit créer un ou plusieurs logements de qualité et de surface équivalentes, avec une tolérance de 10 % de surface en moins, portée à 25 % à titre exceptionnel et par dérogation motivée.
- Sa transformation doit être concomitante à la demande, et le logement créé doit respecter les normes de décence.
- Pour un meublé de tourisme, il doit se trouver dans le même groupe d'arrondissements que le logement transformé, sauf s'il s'agit d'un logement social, qui peut être situé partout dans la commune.
| Groupe d'arrondissements | Quartiers concernés (exemples) |
|---|---|
| 1er, 2e et 3e | Noailles, Belsunce, le Panier, la Joliette, la Belle de Mai |
| 4e, 5e et 6e | Cinq-Avenues, la Timone, Castellane, Notre-Dame-du-Mont |
| 7e, 8e et 9e | Endoume, le Roucas-Blanc, le Prado, la Pointe-Rouge, Mazargues |
| 10e, 11e et 12e | la Capelette, la Valentine, Saint-Barnabé |
| 13e, 14e, 15e et 16e | Château-Gombert, Saint-Just, l'Estaque |
L'autorisation obtenue avec compensation est attachée au local lui-même et mentionne les locaux compensatoires. Publiée au fichier immobilier, elle ne devient définitive qu'après l'attestation d'achèvement des travaux, faute de quoi la commune peut l'abroger au bout de deux ans. Dans un même immeuble, la surface d'habitation doit en outre rester au moins égale à la moitié de la surface totale, et les meublés de tourisme ne peuvent pas devenir plus nombreux que les logements.
Aucun barème public ne fixe le prix de la commercialité, qui se négocie de gré à gré dans un marché marseillais très étroit. Le raisonnement reste simple : pour exploiter un T2 de 40 mètres carrés en courte durée, il faut faire naître au moins 36 mètres carrés d'habitation dans le même secteur, ce qui revient à financer la création d'un second logement avant de louer la première nuitée.
Déposer le dossier : pièces, adresse et délais
Le dossier papier, en deux exemplaires, se dépose au guichet ou s'envoie par courrier à la Direction de l'urbanisme appliqué (service des autorisations d'urbanisme, 38-40 rue Fauchier, 13233 Marseille Cedex 20), avec un formulaire par adresse. Il réunit notamment le titre de propriété, les plans avec surfaces habitables, le règlement de copropriété, un DPE de classe A à E avec son numéro ADEME et, pour les locaux compensatoires, l'autorisation de changement de destination, qui fait l'objet d'un dossier d'urbanisme distinct.
| Étape | Délai prévu par le règlement | Ce qui se passe à défaut |
|---|---|---|
| Avis du maire de secteur | Un mois après sa saisine | L'avis est réputé favorable |
| Pièces manquantes réclamées par la ville | Deux mois pour les fournir | La demande est réputée abandonnée et tacitement rejetée |
| Décision sur un dossier complet | Deux mois après sa réception | L'autorisation est réputée accordée |
| Achèvement des travaux de compensation | Deux ans après l'autorisation | La commune peut abroger l'autorisation |
Le demandeur atteste sur l'honneur que le règlement de copropriété ne s'oppose pas au changement d'usage, et l'autorisation est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers. Une copropriété peut donc bloquer un projet que la mairie accepterait, un point que nous détaillons dans notre article sur la copropriété face à la location saisonnière. Une fois l'autorisation obtenue, il reste à déclarer le meublé pour obtenir son numéro, puis à collecter la taxe de séjour.
Contrôles, sanctions et contentieux
La Ville indique s'être dotée de moyens d'instruction et de contrôle, et elle exploite les données que les plateformes doivent lui transmettre chaque année. Les sanctions relèvent du tribunal judiciaire, saisi selon une procédure accélérée, et leurs plafonds ont été relevés par la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
| Manquement | Sanction encourue | Texte |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme hors résidence principale sans autorisation | Amende civile jusqu'à 100 000 € par local, retour à l'habitation sous astreinte jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré | Article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation |
| Fausse déclaration ou dissimulation d'un local soumis à autorisation | Un an d'emprisonnement et 80 000 € d'amende | Article L. 651-3 du même code |
| Résidence principale louée au-delà de 90 jours, ou décompte des nuitées non transmis | Amende civile jusqu'à 15 000 € | Article L. 324-1-1 du code du tourisme, version du 20 mai 2026 |
| Meublé non déclaré, ou faux numéro d'enregistrement | Amende administrative de la commune, jusqu'à 10 000 € ou 20 000 € | Même article |
La page de la Ville affiche encore les anciens plafonds de 10 000 et 5 000 euros, alors que les montants de la loi Le Meur s'appliquent depuis le 20 mai 2026. Le 23 septembre 2026, le tribunal judiciaire a prononcé 440 000 euros d'amendes civiles contre la société propriétaire de cinq logements et la société qui les exploitait, et ordonné leur retour à la location à l'année, selon la presse locale.
Un syndicat de professionnels a par ailleurs demandé la suspension du règlement : le juge des référés du tribunal administratif de Marseille a rejeté sa requête le 2 juin 2025 (ordonnance n° 2504830), et le recours au fond restait sans jugement publié au 19 octobre 2026.
Rentabilité : ce que la compensation change, et les alternatives
Pour un investisseur, la compensation transforme l'équation : le coût d'un second logement s'ajoute au prix d'achat du premier, ce qui rend rarissimes les projets de courte durée à plein temps encore rentables à Marseille. Nous voyons souvent des propriétaires louer l'été en saisonnier un studio étudiant libéré en juin. Ce logement n'est pas votre résidence principale, donc cette location estivale constitue un changement d'usage soumis à compensation, même pour huit semaines par an.
| Stratégie pour un logement hors résidence principale | Autorisation requise | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme toute l'année | Oui, avec compensation | Le coût de la compensation pèse sur tout le plan de financement |
| Bail meublé d'un an | Non | Loyer encadré à la relocation, Marseille étant en zone tendue |
| Bail étudiant de neuf mois | Non | Aucune location touristique l'été sans compensation |
| Bail mobilité de un à dix mois | Non | Réservé aux étudiants, stagiaires et personnes en formation, mission ou mutation |
La longue durée reste le terrain naturel du LMNP marseillais : l'observatoire local des loyers de l'ADIL 13 mesure en 2025 un loyer médian de 14,6 euros par mètre carré hors charges pour les emménagements récents dans le parc loué vide, soit environ 585 euros par mois pour 40 mètres carrés avant la prime du meublé. Au régime réel, l'amortissement neutralise souvent l'impôt sur ces loyers, comme le détaille notre guide pour investir en LMNP à Marseille. Nice a fait un autre choix, celui des quotas par quartier, présenté dans notre article sur le changement d'usage à Nice.
État du droit au 19 octobre 2026
| Règle | Source | Date |
|---|---|---|
| Compensation dès le premier logement, dans le même groupe d'arrondissements, DPE de A à E | Règlement de la Métropole Aix-Marseille-Provence, articles 4 à 7 et 12 | Adopté le 27 février 2025, en vigueur le 29 avril 2025 |
| Résidence principale plafonnée à 90 jours par an | Délibération du conseil municipal n° 25/0223/VAT | Adoptée le 25 avril 2025, en vigueur le 1er janvier 2026 |
| Amende jusqu'à 15 000 € au-delà de 90 jours | Article L. 324-1-1 du code du tourisme | Version en vigueur depuis le 20 mai 2026 |
| Amende jusqu'à 100 000 € par local | Article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation | Modifié par la loi du 19 novembre 2024 |
Avant toute acquisition destinée à la courte durée, vérifiez le texte en vigueur auprès du service des autorisations d'urbanisme. Chez Comptalocatif, nous intégrons ces paramètres au chiffrage de vos projets marseillais, et l'accompagnement complet de votre meublé au régime réel coûte 720 euros par an, détaillé sur notre page nos offres et sur notre page dédiée à Marseille.
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Vos questions, nos réponses
Faut-il une autorisation de changement d'usage pour louer sur Airbnb à Marseille ? +
L'autorisation est exigée dès la première nuitée si le logement n'est pas votre résidence principale. Elle est délivrée par le maire de Marseille et n'est accordée qu'avec une compensation. Pour votre résidence principale, occupée au moins huit mois par an, aucune autorisation n'est exigée tant que vous ne la louez pas plus de 90 jours par an, plafond applicable depuis le 1er janvier 2026 ; la déclaration avec numéro d'enregistrement reste toutefois obligatoire.
Peut-on encore obtenir un changement d'usage sans compensation à Marseille ? +
Un meublé de tourisme exige désormais toujours une compensation. Depuis le 29 avril 2025, le règlement métropolitain réserve l'autorisation sans compensation à certaines activités professionnelles et en exclut expressément la location touristique. Les autorisations temporaires délivrées sous le régime de 2021 restent valables jusqu'à leur échéance, puis le nouveau régime s'applique à leur renouvellement.
Comment fonctionne la compensation à Marseille ? +
Vous transformez en logement un local qui avait un autre usage, ou vous achetez des droits de commercialité à un propriétaire qui l'a fait. Le logement créé doit être de surface et de qualité équivalentes, à 10 % près, et situé dans le même groupe d'arrondissements que votre meublé, par exemple 7e, 8e et 9e. L'autorisation est ensuite attachée au local et publiée au fichier immobilier.
Où déposer une demande de changement d'usage à Marseille ? +
Le dossier papier, en deux exemplaires, se dépose au guichet unique du service des autorisations d'urbanisme ou s'envoie par courrier à la Direction de l'urbanisme appliqué, 38-40 rue Fauchier, 13233 Marseille Cedex 20. Les formulaires et la liste des pièces sont publiés sur la page de la Ville consacrée aux meublés touristiques. Un dossier d'urbanisme distinct doit accompagner le changement de destination des locaux compensatoires.
Quel est le délai de réponse de la mairie de Marseille ? +
Le règlement prévoit deux mois à compter de la réception d'un dossier complet, et le silence de l'administration vaut alors autorisation. Si des pièces manquent, la Ville les réclame par lettre recommandée et vous disposez de deux mois pour les fournir, faute de quoi la demande est tacitement rejetée. L'avis du maire de secteur est réputé favorable après un mois.
Que risque-t-on à louer sans autorisation à Marseille ? +
Vous risquez une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par logement, prononcée par le tribunal judiciaire, avec l'obligation de rendre le local à l'habitation sous astreinte d'au plus 1 000 euros par jour et par mètre carré. La fausse déclaration relève en plus du tribunal correctionnel. Pour une résidence principale louée au-delà de 90 jours, l'amende civile peut atteindre 15 000 euros.
- Location de meublés touristiques, marseille.fr
- Règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation et déterminant les compensations pour la commune de Marseille, marseille.fr
- Délibération n° 25/0223/VAT du conseil municipal du 25 avril 2025 : plafond de 90 jours pour la résidence principale, deliberations.e-mrs.fr
- Communiqué de presse : changement d'usage des locaux d'habitation, 2 juin 2025, marseille.tribunal-administratif.fr
- Code du tourisme, article L324-1-1, legifrance.gouv.fr
- Marseille. Meublés de tourisme : 440 000 euros d'amende et cinq logements rendus à la location longue durée, destimed.fr
- Observatoire local des loyers du parc privé, Métropole Aix-Marseille-Provence 2025, anil.org