La réponse courte. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, met à jour les contrats types du bail nu et du bail meublé, colocation à bail unique comprise, pour tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, sans restriction territoriale pour la métropole. Le nouveau modèle intègre la clause résolutoire qui ne joue que six semaines après un commandement de payer, règle issue de la loi du 27 juillet 2023, et ajoute la mention de la servitude de résidence principale créée par la loi Le Meur. Il prévoit aussi, à titre facultatif, le numéro de téléphone portable des parties. Les baux signés avant cette date n'ont pas à être refaits. Le bail mobilité et la location saisonnière ne sont pas concernés.
Depuis la rentrée, la question revient dans les échanges avec nos clients bailleurs : faut-il jeter les anciens modèles de bail et tout refaire ? Le décret du 6 juillet 2026 modifie peu de clauses, et ces quelques changements suffisent à rendre incomplet un bail signé avec un ancien modèle. Chez Comptalocatif, nous avons repris le texte ligne par ligne pour en tirer ce qui compte pour un bailleur en meublé, en complément de notre guide général du bail de location meublée.
Ce que dit le décret du 6 juillet 2026
Le texte modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe les contrats types de location à usage de résidence principale, et le livre VIII du code de la construction et de l'habitation, consacré aux aides au logement. Il a été pris après avis de la Commission nationale de concertation et du Conseil d'État, et l'ANIL l'a intégré à son analyse juridique des contrats types, à jour au 7 juillet 2026.
| Article du décret | Contenu | Entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Article 1er | Mise à jour des annexes 1 (bail nu) et 2 (bail meublé) : clause résolutoire réécrite, servitude de résidence principale, téléphone portable facultatif, renvoi mis à jour vers les aides au logement | 1er octobre 2026, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date |
| Article 2 | Coordination des règles de maintien des aides au logement en cas d'impayé, avec des dispositions propres à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon | 1er janvier 2027 |
| Article 3 | Dates d'entrée en vigueur | Sans objet |
L'article 1er ne comporte aucune restriction territoriale : le nouveau modèle s'applique donc à un bail meublé signé à Marseille ou à Toulon exactement comme ailleurs en métropole. Seul l'article 2, qui adapte les règles des aides au logement, contient des dispositions propres à trois collectivités d'outre-mer.
Quels baux sont concernés, et lesquels ne le sont pas
Le nouveau modèle vise les locations à usage de résidence principale du locataire, et service-public.gouv.fr précise dans son actualité du 23 septembre 2026 les contrats qui en sont exclus.
| Type de contrat | Nouveau modèle obligatoire ? | Précision |
|---|---|---|
| Bail meublé d'un an, résidence principale du locataire | Oui | Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 |
| Bail étudiant de neuf mois | Oui | C'est un bail meublé de résidence principale à durée réduite |
| Colocation meublée à bail unique | Oui | Un seul contrat signé par tous les colocataires |
| Bail mobilité | Non | Il obéit à ses propres mentions obligatoires |
| Meublé de tourisme, location saisonnière, chambre d'hôtes | Non | Ces locations ne relèvent pas de la loi de 1989 |
| Bail meublé signé avant le 1er octobre 2026 | Non | Aucun avenant n'est exigé |
Un point reste ouvert : le décret parle de contrats « conclus ou renouvelés », sans viser expressément la tacite reconduction annuelle du bail meublé. Selon notre lecture, un bail reconduit tacitement en novembre 2026 n'a pas à être réécrit, mais le code civil assimile la tacite reconduction à un renouvellement, et proposer le modèle à jour à la date anniversaire reste l'option la plus prudente. En revanche, tout nouveau locataire, y compris lors d'une relocation rapide entre deux étudiants, doit signer le modèle à jour.
La clause résolutoire : six semaines après le commandement
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet, contre deux mois auparavant. Le délai existait donc déjà dans la loi, et le décret l'intègre enfin au modèle, qui reprenait encore l'ancienne rédaction.
| Manquement du locataire | Effet de la clause | Origine de la règle |
|---|---|---|
| Loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé | Six semaines après un commandement de payer resté infructueux | Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié en 2023 |
| Absence d'assurance des risques locatifs | Un mois après un commandement resté sans effet, si la clause figure au bail | Article 7 de la même loi |
| Logement soumis à servitude, non occupé comme résidence principale | Après le délai de mise en demeure fixé par le maire | Article L. 481-4 du code de l'urbanisme |
Pour les baux signés avant le 29 juillet 2023, la Cour de cassation a indiqué dans un avis du 13 juin 2024 que la loi nouvelle ne modifiait pas les délais figurant dans les clauses des contrats en cours. Un ancien bail qui prévoit deux mois reste donc lu avec deux mois, et c'est une raison de plus pour réagir vite au premier impayé, selon la séquence décrite dans notre article sur les impayés de loyer en meublé.
Servitude de résidence principale : la nouvelle mention issue de la loi Le Meur
La loi du 19 novembre 2024 permet aux communes de délimiter dans leur plan local d'urbanisme des secteurs où les logements neufs, et certaines transformations de bâtiments, doivent être occupés à titre de résidence principale. Cette servitude, prévue par l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, n'est ouverte qu'aux communes soumises à la taxe sur les logements vacants ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires. En PACA, 649 communes entrent dans le champ de cette taxe en 2026 selon la DGFiP, du littoral varois aux stations des Hautes-Alpes, et la liste est détaillée dans notre article sur les zones tendues de PACA.
Quand le logement est concerné, le bail doit le mentionner, et la mention est exigée à peine de nullité par le code de l'urbanisme pour toute promesse de vente, vente ou location. Le logement ne peut pas être loué en meublé de tourisme, sauf location temporaire de sa résidence principale par l'occupant, et le bailleur peut insérer une clause résolutoire visant le défaut d'occupation à titre principal. Avant de signer, vérifiez donc le règlement du plan local d'urbanisme ou l'acte d'acquisition d'un programme neuf : la servitude y figure.
Les autres changements du modèle, et ce qui ne bouge pas
Le décret ajoute la possibilité d'indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, une mention facultative que le gouvernement présente comme un moyen de joindre plus vite un locataire en difficulté et de prévenir les expulsions. Il remplace aussi le renvoi à l'ancien article L. 351-2 du code de la construction par l'article L. 831-1, qui régit désormais les aides personnelles au logement.
Le reste du modèle meublé reste celui issu des réformes précédentes. Il mentionnait déjà la classe du DPE et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie, et un décret d'août 2023 y a ajouté le rappel des niveaux de performance énergétique exigés en 2025, 2028 et 2034. La durée d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant, le dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges, l'inventaire du mobilier et la notice d'information ne changent pas. Le logement doit toujours contenir les onze équipements obligatoires du meublé, faute de quoi le bail risque d'être requalifié en location nue.
Le calendrier de l'automne 2026 pour un bailleur en meublé
| Date | Ce qui change | Effet pour vous |
|---|---|---|
| 1er août 2026 | Reconduction du décret d'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue jusqu'au 31 juillet 2027 | À la relocation, le loyer reste plafonné à l'ancien loyer révisé |
| 1er octobre 2026 | Nouveau contrat type du décret n° 2026-596 | Modèle à jour pour tout bail conclu ou renouvelé |
| 15 octobre 2026 | Publication de l'IRL du 3e trimestre 2026 : 148,06 (+1,57 % sur un an) | Nouvel indice pour les révisions indexées sur ce trimestre |
| 1er janvier 2027 | Entrée en vigueur de l'article 2 du décret, qui ajuste les règles des aides au logement en cas d'impayé | Aucun changement du modèle de bail, ajustements techniques pour les locataires allocataires |
| 1er janvier 2028 | Les logements classés F deviennent indécents | Un bail meublé ne pourra plus être conclu sur un logement F |
Prenons un dossier type : un T2 meublé à Toulon loué 620 euros hors charges, avec une clause de révision indexée sur le 3e trimestre et un dernier loyer calculé sur l'IRL du 3e trimestre 2025 (145,77). À la date anniversaire de novembre 2026, le loyer révisé peut atteindre 620 × 148,06 / 145,77, soit 629,74 euros, si le logement n'est pas classé F ou G, puisque ces classes interdisent toute hausse. Notre outil de révision IRL fait ce calcul pour vous, et Toulon étant en zone tendue, le même plafond s'applique en cas de relocation dans l'année.
La check-list avant de signer un bail meublé en PACA
- Utilisez un modèle daté du 1er octobre 2026 ou postérieur, et vérifiez qu'il prévoit le délai de six semaines dans la clause résolutoire.
- Contrôlez la classe du DPE : un logement G ne peut plus être loué depuis 2025, et le loyer d'un logement F ou G ne peut plus augmenter.
- Vérifiez si la commune est en zone tendue, car le loyer de relocation y est plafonné, et si le logement est situé dans un périmètre de permis de louer, comme dans certains quartiers de Marseille.
- Recherchez une éventuelle servitude de résidence principale dans le règlement d'urbanisme ou dans votre acte d'acquisition.
- Choisissez la garantie avant la signature : caution personnelle ou garantie Visale, sachant qu'une caution ne peut pas se cumuler avec une assurance loyers impayés, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Chez Comptalocatif, vos baux et vos quittances se retrouvent dans l'espace Comptalocatif, la plateforme de gestion locative incluse dans l'accompagnement à 720 euros par an présenté sur notre page nos offres, et nous suivons depuis La Ciotat des bailleurs de toute la région, de Toulon à Nice.
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Vos questions, nos réponses
Faut-il refaire son bail meublé au 1er octobre 2026 ? +
Un bail en cours n'a pas à être refait. Le décret n° 2026-596 s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, et aucun avenant n'est exigé. La tacite reconduction annuelle n'est pas expressément visée, et proposer le modèle à jour à la date anniversaire reste prudent. Chaque nouveau locataire doit en revanche signer le modèle à jour, y compris lors d'une relocation entre deux étudiants.
Le nouveau modèle de bail s'applique-t-il au bail mobilité ? +
Le bail mobilité reste en dehors du nouveau contrat type, tout comme les locations touristiques, ce que rappelle service-public.gouv.fr. Il conserve ses propres mentions obligatoires, prévues par la loi du 6 juillet 1989. Le bail étudiant de neuf mois et la colocation à bail unique suivent en revanche le nouveau modèle, parce que ce sont des locations de résidence principale.
Quel est le délai de la clause résolutoire dans un bail meublé ? +
La clause joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet, pour un impayé de loyer ou de charges ou un dépôt de garantie non versé. Ce délai vient de la loi du 27 juillet 2023, applicable depuis le 29 juillet 2023, et le décret de 2026 l'intègre au modèle. Pour un bail signé avant cette date, le délai prévu au contrat reste en principe applicable.
Où trouver le nouveau modèle de bail meublé 2026 ? +
Le modèle officiel figure à l'annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, dans sa version consolidée sur Légifrance. L'ANIL et service-public.gouv.fr en présentent les nouveautés. Méfiez-vous des modèles téléchargés sans date : un modèle antérieur au 1er octobre 2026 ignore la servitude de résidence principale et reprend parfois l'ancien délai de deux mois.
Qu'est-ce que la servitude de résidence principale dans un bail ? +
C'est l'obligation, fixée par le plan local d'urbanisme dans certains secteurs, d'occuper le logement à titre de résidence principale. Elle concerne surtout des logements neufs dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires. Le bail doit la mentionner, et le logement ne peut pas devenir un meublé de tourisme.
Quel IRL utiliser pour réviser un loyer meublé en octobre 2026 ? +
Vous devez retenir l'indice du trimestre de référence prévu par votre bail. L'IRL du 3e trimestre 2026, publié par l'Insee le 15 octobre 2026, vaut 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an. Celui du 2e trimestre 2026 vaut 148,37. La révision suppose une clause dans le bail et reste interdite pour un logement classé F ou G.
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location, legifrance.gouv.fr
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, legifrance.gouv.fr
- De nouveaux modèles de bail entrent en vigueur à partir du 1er octobre 2026, service-public.gouv.fr
- Contrats types de location de logement à usage de résidence principale, anil.org
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24, legifrance.gouv.fr
- Au troisième trimestre 2026, l'indice de référence des loyers augmente de 1,57 % sur un an, insee.fr