Cas pratique : l'IFI d'un multipropriétaire en meublé

L'impôt sur la fortune immobilière rattrape les investisseurs en meublé qui ont bien réussi : quelques appartements achetés au fil des années, des prix qui montent, et le patrimoine franchit le seuil sans que personne n'y ait pensé. Déroulons un dossier type, fictif mais construit sur des hypothèses réalistes, pour voir comment l'IFI se calcule et ce qu'il est légalement possible de faire. Le cadre général est posé dans notre article LMNP et IFI.

Le dossier de départ

Un couple marié, deux salaires pour 80 000 euros de revenus annuels, détient au 1er janvier :

Le seuil de déclenchement de l'IFI se situe à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier, comme le rappelle service-public.gouv.fr. Voyons si le couple le franchit.

Le calcul, pas à pas

Premier réflexe, l'abattement sur la résidence principale : elle ne compte que pour 70 % de sa valeur, soit un abattement de 30 %. Deuxième réflexe, les dettes : les emprunts affectés à l'acquisition des biens imposables se déduisent pour leur capital restant dû, à condition d'exister au 1er janvier et d'être justifiés.

Le seuil de 1,3 million est franchi, le couple est redevable. Le barème s'applique alors dès 800 000 euros :

La décote prévue pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million (17 500 euros moins 1,25 % du patrimoine net taxable) ne joue pas ici, le patrimoine dépassant 1,4 million. À noter pour les lecteurs proches du seuil : entre 1,3 et 1,4 million, elle adoucit sensiblement la facture.

Pourquoi l'exonération professionnelle échoue

C'est la question que posent tous les multipropriétaires en meublé : la location meublée est une activité commerciale, ne peut-elle pas être exonérée comme un bien professionnel ? Le texte existe, c'est l'article 975 du CGI, mais ses conditions sont cumulatives et redoutables pour un loueur en meublé :

• l'activité doit être exercée à titre principal ;
• les recettes annuelles doivent dépasser 23 000 euros ;
• le foyer doit retirer de cette activité plus de 50 % de ses revenus professionnels.

Notre couple coche la deuxième case avec 90 000 euros de loyers. Tout se joue sur la troisième, et c'est là que réside le piège : pour cette comparaison, la doctrine administrative retient le bénéfice commercial net de l'activité, déterminé dans les conditions de l'article 38 du CGI, c'est-à-dire après déduction des amortissements. Or toute la stratégie du LMNP au réel consiste précisément à amortir pour ramener ce bénéfice vers zéro. Un bénéfice net quasi nul ne représentera jamais plus de 50 % des revenus d'un foyer qui perçoit 80 000 euros de salaires.

Le paradoxe se résume ainsi : l'optimisation qui efface l'impôt sur le revenu condamne l'exonération d'IFI. Une activité déficitaire ou à bénéfice symbolique ne passe pas le test, et la jurisprudence s'est montrée constante sur cette lecture. Les montages qui prétendent contourner ce verrou par une société interposée se heurtent à d'autres obstacles, les parts de sociétés étant imposables à hauteur de leur fraction immobilière, un terrain que nous balayons dans LMNP ou SCI à l'IS.

Les pistes licites pour alléger la note

Aucune ne relève de la magie, toutes demandent un chiffrage sérieux :

• L'endettement. Les dettes affectées aux biens imposables se déduisent de l'assiette. Acheter le prochain bien à crédit plutôt que comptant, c'est aussi contenir l'IFI. Attention aux prêts in fine, dont la déduction est retraitée comme si le capital s'amortissait chaque année, et aux prêts familiaux, encadrés.
• Le plafonnement. Le total formé par l'IFI et les impôts sur les revenus ne peut dépasser 75 % des revenus de l'année précédente. Ce mécanisme protège surtout les patrimoines importants aux revenus faibles ; sur notre cas type, avec 80 000 euros de salaires, il ne joue pas.
• La transmission. Donner la nue-propriété d'un bien ne suffit généralement pas, l'usufruitier restant en principe imposable sur la valeur en pleine propriété ; une donation en pleine propriété, elle, sort le bien de l'assiette du donateur. L'arbitrage entre IFI, droits de donation et objectifs familiaux se construit globalement, comme nous l'expliquons dans démembrement et LMNP et LMNP, succession et donation.
• La valorisation rigoureuse. L'IFI se déclare sur la valeur vénale réelle des biens au 1er janvier. Une valorisation documentée, tenant compte de l'état locatif et des caractéristiques des biens, est un droit ; une sous-évaluation de complaisance est un risque de redressement. La frontière se trace avec des justificatifs, pas avec de l'optimisme.

Certains points, comme le traitement de configurations mixtes LMP/LMNP au sein d'un même foyer ou la qualification d'activité principale, ne sont pas tranchés de façon uniforme par les textes pour toutes les situations : sur ces sujets, la réponse passe par une analyse individuelle, pas par un article. Le cabinet Comptalocatif, qui accompagne les loueurs en meublé pour 600 euros par an et par dossier comptable, travaille ces questions patrimoniales avec vous et, quand il le faut, avec votre notaire.

L’essentiel en une image

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Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

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