La réponse courte. Pendant la location, les deux régimes se ressemblent : le LMNP au réel et la SCI à l'IS amortissent tous les deux le bien et écrasent l'impôt sur les loyers. Tout se joue à la sortie. Le LMNP conserve la plus-value des particuliers, avec exonération progressive dans le temps, malgré la réintégration des amortissements votée en 2025. La SCI à l'IS subit une plus-value calculée sur la valeur nette comptable, puis une seconde taxation pour sortir l'argent. Pour un investisseur qui revendra un jour, le LMNP reste le plus souvent gagnant ; la SCI à l'IS prend l'avantage sur les stratégies de capitalisation longue et de transmission.
La question revient dans presque tous les rendez-vous patrimoniaux, souvent nourrie de vidéos qui présentent la SCI à l'IS comme le montage des investisseurs avertis. La réalité est moins tranchée : les deux outils ne servent pas le même projet, et le choix se paie des années plus tard, à la revente ou à la transmission. Posons les deux logiques, puis les chiffres.
Deux logiques fiscales opposées
Le LMNP est un régime translucide : vous détenez le bien en direct, les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux imposés à votre nom, et le bien reste dans votre patrimoine privé. Au régime réel, vous déduisez vos charges et vous pratiquez l'amortissement du bâti et du mobilier, ce qui ramène très souvent le bénéfice imposable à zéro pendant de longues années. À la revente, vous relevez du régime des plus-values immobilières des particuliers.
La SCI à l'IS est une société opaque : c'est elle qui encaisse les loyers, déduit ses charges, amortit l'immeuble et paie son propre impôt. Vous n'êtes imposé personnellement que si la société vous distribue des dividendes. Le bien appartient à la société, et cette différence de propriété change tout au moment de la sortie : la plus-value devient professionnelle, calculée par rapport à une valeur comptable rabotée par les amortissements.
Même moteur pendant la course, deux lignes d'arrivée très différentes.
Pendant la location : un match plus serré qu'annoncé
Sur la phase locative, les deux régimes neutralisent bien l'impôt, chacun à sa façon.
En LMNP au réel, tant que l'amortissement couvre le bénéfice, vous ne payez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur vos loyers. Lorsque l'activité redevient bénéficiaire, le bénéfice s'ajoute à vos revenus, imposé à votre taux marginal, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % applicable aux bénéfices de location meublée non professionnelle depuis l'imposition des revenus de 2025 (la location nue restant à 17,2 %).
En SCI à l'IS, le bénéfice éventuel est taxé au niveau de la société : 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice, à condition que le chiffre d'affaires n'excède pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, soit détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, puis 25 % au-delà. Tant que l'argent reste dans la société pour se réinvestir, il n'y a rien de plus à payer. Le jour où vous voulez en profiter personnellement, la distribution de dividendes déclenche le prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème avec abattement de 40 %.
Pour un investisseur fortement imposé qui n'a pas besoin des loyers, la mécanique IS séduit. Pour celui qui vit de ses loyers, la double couche IS puis flat tax mange l'avantage.
À la revente : là où l'écart se creuse
C'est le cœur du comparatif, et le point sur lequel les présentations vendeuses de SCI à l'IS restent discrètes.
En LMNP, la vente relève des plus-values des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention qui monte chaque année (6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'impôt, puis 4 % la 22e) jusqu'à l'exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul : ils diminuent le prix d'acquisition retenu et augmentent donc la plus-value imposable, sauf pour certaines résidences services (étudiantes, seniors, personnes handicapées). La réforme pique, mais les abattements continuent de s'appliquer sur cette plus-value majorée, et l'horizon d'exonération demeure.
En SCI à l'IS, aucun abattement pour durée de détention n'existe. La plus-value est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Après quinze ou vingt ans d'amortissement, cette valeur comptable est faible, et la quasi-totalité du prix de vente devient un profit taxable à l'IS, pour l'essentiel à 25 %. Puis, pour récupérer le produit de la vente dans votre poche, il faut distribuer : 30 % de flat tax sur le boni. Le temps, qui travaille pour le particulier, travaille contre la société.
Sur un bien détenu vingt ans et largement amorti, le vendeur LMNP profite ainsi d'un abattement d'impôt presque complet, quand la SCI à l'IS dégage une plus-value comptable massive, taxée deux fois avant d'arriver sur votre compte. Notre calculateur (/outils/plus-value-lmnp/) chiffre le scénario LMNP sur votre propre bien.
La transmission : le vrai point fort de la SCI
La société reprend l'avantage dès que le projet est patrimonial. Des parts sociales se transmettent plus facilement qu'un immeuble : donations échelonnées pour utiliser l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, démembrement des parts, clauses statutaires pour garder la main sur la gestion. Un immeuble détenu en direct se donne plus difficilement par fractions, et la transmission d'un LMNP soulève ses propres questions comptables.
Soyez toutefois lucide sur un point : ces atouts civils appartiennent à la SCI en général, pas au choix de l'IS. Une SCI à l'IR offre les mêmes souplesses de transmission, sans la plus-value professionnelle à la sortie.
Quand chaque option gagne
La SCI à l'IS prend l'avantage quand la détention est très longue, idéalement sans revente prévue : patrimoine familial destiné à être transmis, loyers réinvestis dans la société pour acheter d'autres biens, associés fortement imposés sans besoin de revenus immédiats. Dans ce schéma, la plus-value de sortie reste théorique puisqu'on ne vend pas.
Le LMNP gagne dans la plupart des autres cas : un ou quelques biens, un horizon de revente possible même lointain, des loyers qui complètent vos revenus. Vous cumulez l'amortissement pendant la détention et le régime des particuliers à la sortie, sans comptabilité de société, sans assemblées ni frais de constitution. Chez Comptalocatif, nous tenons ce type de dossier de bout en bout pour 600 euros par an, honoraires déductibles, et le comparatif chiffré entre les deux montages se traite idéalement avant l'achat, au moment où le choix est encore libre.
Le verdict, sans posture : la réforme de 2025 a réduit l'écart, elle ne l'a pas inversé. Pour l'investisseur qui envisage de revendre un jour, le LMNP reste le régime le plus simple et le plus doux à la sortie. La SCI à l'IS est un excellent outil, à condition de l'utiliser pour ce qu'elle est, une machine à capitaliser et à transmettre.
Vos questions, nos réponses
La SCI à l'IS permet-elle d'amortir comme le LMNP ? +
Oui, les deux régimes amortissent le bâti et le mobilier et réduisent ainsi l'impôt sur les loyers. La différence majeure apparaît à la revente : les amortissements diminuent la valeur comptable en SCI à l'IS et gonflent la plus-value taxable, sans aucun abattement pour durée de détention.
Quels sont les taux d'imposition d'une SCI à l'IS ? +
15 % sur le bénéfice jusqu'à 42 500 euros, sous conditions (chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), puis 25 % au-delà. La distribution de dividendes ajoute ensuite la flat tax de 30 %.
La réforme de 2025 a-t-elle tué l'avantage du LMNP à la revente ? +
Non. Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, ce qui augmente la base imposable. Les abattements pour durée de détention continuent toutefois de s'appliquer, avec exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, ce que la SCI à l'IS n'offre jamais.
Peut-on passer un bien de LMNP en SCI à l'IS ? +
Techniquement oui, en vendant ou apportant le bien à la société, mais l'opération vaut cession : droits de mutation, éventuelle plus-value, frais. Le choix du montage se fait idéalement avant l'achat, le changement en cours de route coûte cher.
Quel régime choisir pour transmettre à mes enfants ? +
La SCI facilite les donations progressives de parts avec l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, et permet de garder la gestion via les statuts. Cet avantage tient à la forme sociale, pas à l'option IS : une SCI à l'IR transmet aussi bien.
Les loyers meublés en LMNP supportent-ils 17,2 % ou 18,6 % de prélèvements sociaux ? +
Depuis l'imposition des revenus de 2025, les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux. Le taux de 17,2 % continue de s'appliquer aux revenus fonciers de la location nue et aux plus-values immobilières des particuliers.
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- Impôt sur la plus-value immobilière, service-public.gouv.fr
- Revenus de capitaux mobiliers : dividendes, service-public.gouv.fr
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