PLF 2027 et amortissement LMNP : ce que prévoit le texte

Depuis le dépôt du budget, la question revient dans presque chaque rendez-vous du cabinet, de La Ciotat à Nice : faut-il revoir sa stratégie de loueur en meublé avant la fin de l'année ? Voici le texte déposé et les amendements votés en commission, chiffrés sur deux dossiers types de la région ; cette page suivra chaque étape du vote.

Ce que prévoit l'article 7 du projet de loi de finances

Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) prévoit, à son article 7, de modifier l'article 39 C du code général des impôts, qui limite aujourd'hui l'amortissement déductible d'un bien loué au montant des loyers diminué des autres charges. Le Gouvernement présente la mesure comme la suite du rapprochement entre location nue et meublée, après la création en 2026 d'un amortissement en location nue, le dispositif dit Jeanbrun, que nous comparons au meublé dans notre article Jeanbrun ou LMNP.

Seuls les loueurs non professionnels au régime réel sont visés : le micro-BIC ne déduit aucun amortissement et le loueur professionnel reste hors champ. Le texte fixe un taux sans préciser l'assiette : il faut s'attendre à ce qu'il porte sur la valeur amortissable des locaux, terrain exclu, ce qui fait mordre le plafond de 7 000 euros à partir de 280 000 euros de base pour l'ensemble des biens du foyer. Pour un meublé de tourisme, les 5 000 euros correspondent à environ 333 000 euros de base.

Les résidences exclues dès le texte initial (résidences pour étudiants ou seniors, établissements pour personnes âgées ou handicapées, soins de longue durée) sont les mêmes que celles qui échappent déjà à la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente.

Ce que la commission des finances a voté le 8 octobre 2026

Deux amendements adoptés en commission le jeudi 8 octobre changent profondément la portée de l'article 7.

• L'amendement I-CF1588, porté par Guillaume Kasbarian (Ensemble pour la République), sort du plafond et de la limitation du report les locaux meublés loués sous un bail d'habitation meublé (résidence principale du locataire, bail étudiant compris) ou sous un bail mobilité, ainsi que les logements loués à des étudiants, à des jeunes de moins de trente ans en formation ou à des alternants.
• L'amendement I-CF776, porté par Iñaki Echaniz (Socialistes et apparentés), supprime toute déduction de l'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027.

Combinés, ces deux votes concentreraient le durcissement sur la location touristique. Le meublé loué à l'année retrouverait les règles actuelles ; pour le meublé de tourisme, tout dépendrait de la date d'achat, avec le plafond de 1,5 % et 5 000 euros pour un bien détenu avant 2027 et plus aucune déduction des murs pour un bien acheté ensuite.

Leur portée juridique reste limitée à ce stade. Le 9 octobre au soir, la commission a rejeté l'ensemble de la première partie par 31 voix contre 3 et 2 abstentions, et l'article 42 de la Constitution prévoit que la discussion en séance d'un projet de loi de finances porte sur le texte présenté par le Gouvernement. Pour survivre, les deux amendements doivent donc être redéposés et adoptés dans l'hémicycle, puis résister au Sénat et à la commission mixte paritaire.

Le stock d'amortissements non déduits : dix ans, et à moitié

Aujourd'hui, l'amortissement que vos loyers ne permettent pas d'absorber se met en réserve et se reporte sans limite de durée, comme l'explique notre guide de l'amortissement LMNP. Le texte du Gouvernement organise une sortie en deux temps, qui pèse surtout sur les dossiers anciens.

D'abord, le stock comptabilisé au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resterait déductible des résultats de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après les amortissements de l'année. Ensuite, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement non déduit serait définitivement perdu, qu'il bute sur le nouveau plafond ou sur la limite des loyers.

Prenons un loueur qui affiche 24 000 euros d'amortissements en réserve au 31 décembre 2026, montant suivi d'année en année avec sa liasse. Si son résultat après amortissements plafonnés tourne autour de 3 000 euros par an, il pourra imputer 1 500 euros par an, soit 15 000 euros en dix ans. Les 9 000 euros restants disparaîtraient au 31 décembre 2036.

À partir de quand, et le calendrier jusqu'au vote final

Le calendrier découle de l'article 47 de la Constitution, qui laisse soixante-dix jours au Parlement, et du programme arrêté par l'Assemblée.

Au dernier compte rendu publié, celui de la troisième séance du vendredi 16 octobre, levée à minuit, les députés venaient d'adopter l'article 5 et d'examiner les amendements portant article additionnel après lui. La discussion reprend le lundi 19 octobre à 15 heures : l'article 7 n'avait donc pas encore été examiné en séance.

La date de première application mérite une attention particulière. L'article 7 ne fixe pas de date propre pour le plafond, alors que les règles sur le stock visent expressément les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Or l'article 33 du même projet prévoit que les mesures relatives à l'impôt sur le revenu entrent en vigueur le 31 décembre 2026, et l'évaluation préalable du Gouvernement, qui se borne à indiquer une entrée en vigueur dès celle de la loi de finances pour 2027, chiffre un gain de 260 millions d'euros d'impôt sur le revenu dès 2027. Au cabinet, nous en déduisons qu'une application aux résultats de l'exercice 2026 ne peut pas être exclue si le texte reste en l'état, même si plusieurs commentaires publiés retiennent l'exercice 2027. Ce point se tranchera dans le texte définitif.

Deux dossiers types en PACA : un T2 à Marseille, un meublé de tourisme à Nice

Les chiffres ci-dessous sont des hypothèses de travail, calculées pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, soit 48,6 % avec les prélèvements sociaux, hors effet de la CSG déductible.

Le T2 loué à l'année à Marseille. Acheté 200 000 euros frais compris, avec 20 % de terrain, il offre 160 000 euros de base amortissable et 8 000 euros de mobilier, et se loue 850 euros par mois sous bail meublé. Une fois le crédit bien avancé, le résultat avant amortissements atteint 6 150 euros, pour 6 263 euros d'amortissements au plan, dont 1 143 euros de mobilier.

Le meublé de tourisme classé à Nice. Acheté 300 000 euros frais compris, avec 25 % de terrain, il offre 225 000 euros de base et 10 000 euros de mobilier. Il encaisse 21 000 euros de recettes, sous le seuil de 23 000 euros des cotisations sociales, pour 14 555 euros de charges, commission de plateforme de 15,5 % comprise : le résultat avant amortissements s'établit à 6 445 euros, règles locales de location Airbnb à Nice supposées respectées.

Le meublé loué à l'année perdrait quelques centaines d'euros par an dans la version du Gouvernement, et rien dans celle de la commission. Le meublé de tourisme deviendrait imposable dans tous les cas, mais le régime réel resterait très loin devant le micro-BIC : la méthode de comparaison est détaillée dans notre article micro-BIC ou réel.

Le LMNP est-il supprimé en 2027 ?

Non. Le projet conserve le statut de loueur en meublé non professionnel, le régime réel et le micro-BIC avec ses plafonds ; il plafonne la déduction de l'amortissement et met fin à son report illimité. Les charges réelles restent déductibles sans changement, qu'il s'agisse des intérêts d'emprunt ou de la taxe foncière. La réintégration des amortissements dans la plus-value, en vigueur depuis le 15 février 2025, n'est pas modifiée par le texte.

Un effet mécanique joue d'ailleurs à la revente : seuls les amortissements admis en déduction se réintègrent dans la plus-value, si bien qu'un amortissement plafonné alourdirait moins la note de sortie, dont notre cas pratique vendre ou garder donne l'ordre de grandeur.

Ce qu'il est utile de faire avant le 31 décembre 2026

Aucune décision patrimoniale ne doit se prendre sur la base d'un projet, et vendre dans la précipitation un bien rentable serait la pire réponse. Quelques vérifications coûtent peu et éclairent la suite :

• relevez dans votre dernière liasse vos amortissements en réserve et la valeur amortissable de vos locaux, puis appliquez 2,5 % (ou 1,5 % en meublé de tourisme) pour mesurer l'écart avec votre plan ;
• vérifiez le type de bail de chaque bien, car la version de la commission distingue le bail meublé de résidence principale, le bail mobilité et la location touristique ;
• si vous projetez d'acheter un meublé de tourisme début 2027, intégrez dans le plan de financement le scénario sans amortissement des murs ;
• testez notre simulateur d'amortissement avec un taux plafonné, pour voir quand votre résultat redeviendrait imposable.

Chez Comptalocatif, nous suivons le vote, et l'amortissement par composants compris dans l'offre Sérénité, à 720 euros par an, appliquera la loi finalement adoptée ; pour un chiffrage de votre situation avant la fin de l'année, vous pouvez prendre rendez-vous avec le cabinet.

L’essentiel en une image

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Guillaume Mailey

Expert-comptable inscrit à l'Ordre

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