La réponse courte. À La Ciotat, tout meublé de tourisme doit être enregistré sur Declaloc depuis la délibération applicable au 15 septembre 2022, la résidence principale est plafonnée à 120 jours par an et les résidences secondaires passent par un changement d'usage. À Cassis, le verrou est plus serré : autorisations limitées dans le temps et compensation exigée pour les nouvelles demandes. Sur ce littoral sous pression, la location meublée longue durée reste le plan solide, portée par le pôle naval ciotaden et les actifs de la zone.
Vingt minutes de route séparent La Ciotat de Cassis, et pourtant les deux communes racontent deux histoires réglementaires différentes. Toutes deux subissent une très forte pression touristique, toutes deux ont encadré la location de courte durée, mais avec des degrés de sévérité distincts. Voici ce qu'un loueur peut encore faire en 2026, ville par ville.
La Ciotat : enregistrement obligatoire depuis septembre 2022
La Ciotat a été l'une des premières villes moyennes de la région à activer le dispositif : sa délibération rend obligatoire, à compter du 15 septembre 2022, la déclaration de toute activité de location saisonnière sur la plateforme declaloc.fr. La démarche délivre un numéro d'enregistrement qui doit obligatoirement figurer sur chaque annonce, qu'elle soit publiée sur Airbnb, Abritel ou sur papier. Les loueurs déjà en activité au moment de l'entrée en vigueur ont disposé de six mois pour se mettre en conformité, et le dispositif est aujourd'hui pleinement installé.
Deux règles complètent le socle ciotaden. La résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an, conformément au plafond national que la commune n'a pas abaissé à notre connaissance à la date de rédaction, un point à revérifier en mairie puisque la loi Le Meur permet désormais de descendre à 90 jours. Les résidences secondaires, elles, doivent obtenir une autorisation de changement d'usage, demandée sur la même plateforme Declaloc.
Cassis : autorisations courtes et compensation exigée
Cassis affiche un cadre nettement plus restrictif, à la mesure d'un village de moins de 8 000 habitants qui absorbe chaque été une fréquentation touristique massive. La location répétée de courte durée à une clientèle de passage y constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable, et le règlement communal encadre étroitement les conditions.
Les autorisations y sont limitées dans le temps : trois ans pour une personne physique, avec une seule autorisation par individu, et trois ans renouvelables deux fois au maximum pour une personne morale, soit neuf ans au total. Surtout, les nouvelles demandes sont soumises à compensation : il faut transformer en habitation des locaux ayant un autre usage sur le territoire de Cassis, une condition presque impossible à remplir pour un particulier. La résidence principale conserve son régime de faveur, louable jusqu'à 120 jours par an après enregistrement, et depuis le 22 janvier 2025 l'ensemble des démarches passe par declaloc.fr. La mairie peut par ailleurs refuser un renouvellement en cas de nuisances documentées et répétées.
Autre point de vigilance avant tout projet dans ces deux communes : la copropriété. Un règlement de copropriété peut restreindre ou interdire la location saisonnière, et la loi Le Meur a facilité ce type de décision, comme nous l'expliquons dans notre article sur la location saisonnière en copropriété.
Taxe de séjour et fiscalité locale : la note complète
Dans les deux communes, la taxe de séjour s'applique sur l'ensemble du territoire et concerne tous les hébergements payants, que le loueur soit professionnel ou occasionnel. À La Ciotat, la déclaration des nuitées et le reversement passent par la plateforme dédiée de la ville (laciotat.taxesejour.fr), les plateformes de réservation collectant la taxe pour les séjours réservés par leur intermédiaire.
S'ajoute un paramètre que beaucoup d'investisseurs découvrent après l'achat : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut voter une majoration de 5 à 60 % de cette taxe. Le littoral des Bouches-du-Rhône est typiquement le genre de territoire où cette majoration existe ou peut être votée d'une année sur l'autre : vérifiez le taux applicable sur votre avis d'imposition ou auprès du service fiscal de la commune avant de bâtir votre plan de trésorerie. Côté impôt sur le revenu, les loyers de courte durée relèvent du régime des meublés, dont notre article sur la fiscalité Airbnb détaille les règles depuis la réforme du micro-BIC.
Un littoral sous pression réglementaire croissante
Le mouvement de fond ne fait guère de doute. Marseille, à quelques kilomètres, applique depuis 2025 l'un des règlements les plus stricts de France, avec compensation dès le premier mètre carré et plafond abaissé à 90 jours pour la résidence principale, comme le détaille notre article sur la location Airbnb à Marseille. Cassis a verrouillé. La Ciotat encadre. Et la loi Le Meur a distribué aux communes de nouveaux outils : abaissement du plafond de jours, quotas de meublés de tourisme, exigences de performance énergétique pour les nouvelles autorisations.
Pour un investisseur, la conclusion pratique est simple : un business plan fondé uniquement sur la courte durée dans ces communes repose sur des règles qui peuvent se durcir à chaque conseil municipal. La courte durée peut rester un complément opportuniste, en particulier depuis une résidence principale. En faire l'unique moteur d'un financement sur vingt ans est devenu un pari.
La longue durée, plan B devenu plan A à La Ciotat
La bonne nouvelle, c'est que le marché ciotaden n'a pas besoin des touristes pour loger des locataires. Les chantiers navals de La Ciotat, reconvertis dans la réparation et le refit de grands yachts, forment l'un des premiers pôles européens du secteur et irriguent tout un écosystème de sous-traitants, de techniciens et d'ingénieurs. Ces actifs, souvent en mission ou en mobilité, recherchent précisément des meublés bien placés à l'année. S'y ajoutent les salariés d'Athelia, les navetteurs vers Marseille et Aubagne et une population de jeunes actifs qui peine à se loger face aux résidences secondaires.
Un T2 meublé loué à l'année à La Ciotat combine ainsi une vacance très faible, des loyers soutenus par la rareté et une gestion sans rotation hebdomadaire. Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier neutralise l'essentiel de l'impôt sur ces loyers pendant des années. C'est le type de dossier que nous suivons au quotidien chez Comptalocatif, le cabinet étant lui-même installé à La Ciotat : l'accompagnement complet, plateforme de gestion locative comprise, coûte 600 euros par an.
Vos questions, nos réponses
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer en saisonnier à La Ciotat ? +
Oui, depuis la délibération applicable au 15 septembre 2022. La déclaration se fait sur declaloc.fr et le numéro délivré doit figurer sur toutes vos annonces, plateformes et supports papier compris.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à La Ciotat ? +
Le plafond est de 120 jours par an. La loi Le Meur permettant désormais aux communes de l'abaisser à 90 jours, vérifiez auprès de la mairie qu'aucune délibération récente n'a réduit ce plafond avant de planifier votre saison.
Peut-on encore ouvrir un meublé de tourisme à Cassis ? +
Difficilement pour une résidence secondaire : les nouvelles autorisations de changement d'usage exigent une compensation sur le territoire communal, quasi inaccessible à un particulier, et les autorisations sont limitées à trois ans. La résidence principale reste louable 120 jours par an après enregistrement.
Qui collecte la taxe de séjour à La Ciotat et Cassis ? +
Les plateformes comme Airbnb la collectent pour les réservations passées par elles. Pour les locations en direct, le loueur collecte la taxe auprès des voyageurs et la reverse via la plateforme de télédéclaration de la commune.
La taxe d'habitation est-elle majorée pour une résidence secondaire sur ce littoral ? +
Les communes en zone tendue peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Le taux exact dépend des délibérations de chaque commune : vérifiez-le sur votre avis d'imposition ou auprès de la mairie concernée.
Quelle alternative si la courte durée est bloquée ? +
La location meublée longue durée, très demandée à La Ciotat grâce au pôle de réparation navale et aux actifs de la zone. La fiscalité LMNP au régime réel s'y applique pleinement, avec des revenus lissés et une gestion allégée.
- Mise en location saisonnière, Office de tourisme de La Ciotat
- Meublés de tourisme, cassis.fr
- Plateforme taxe de séjour de La Ciotat, laciotat.taxesejour.fr
- Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, banquedesterritoires.fr