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Le marché LMNP à Antibes

Antibes Juan-les-Pins est un marché patrimonial, pas un marché de rendement : des prix parmi les plus élevés du littoral, un rendement brut de 3,5 à 5 %, mais deux moteurs de demande solides à l'année, les cadres de Sophia-Antipolis et la clientèle balnéaire de Juan-les-Pins. Ici, l'enjeu n'est pas le cash-flow, c'est de neutraliser la fiscalité de loyers élevés sur un actif cher.

Prix au m² à Antibes, évolution 2021-2025+16 % sur 5 ans
4 477
2021
4 810
2022
4 959
2023
5 082
2024
5 199
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements≈ 6 300 €/ m² · de 5 400 à 7 700 € selon quartier
Studios anciens5-6 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé16-25 €/ m² · studios jusqu'à 31 €
Meublé de tourisme90 joursrésidence principale, depuis juillet 2025

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² croisé avec les loyers observés, rendements bruts nus estimés par les bases spécialisées (relevés 2025-2026). Le meublé longue durée ajoute environ 10 à 25 %.

Rendement brut par quartierÉdition 2026
Les Groules, La Constance-Le Puy6 250 à 6 500 €/m² · les secteurs les plus accessibles4,8 %À regarder
Ponteil≈ 6 620 €/m² · résidentiel proche du centre4,7 %À regarder
La Fontonne≈ 6 520 €/m² · populaire, petites surfaces4,4 %Compromis
Vieil Antibes, Vieille Ville≈ 7 010 €/m² · cœur historique, locatif à l'année4,3 %Équilibre
Juan-les-Pins6 000 à 6 600 €/m² · station balnéaire, saisonnier estival4-4,5 %Saisonnier
Cap d'Antibes, Port Vauban7 470 à 7 740 €/m² · le haut de gamme, bord de mer3,7-4,2 %Patrimoine
Écart de prix entre quartiers (La Constance → Cap d'Antibes)1 à 1,24

Ce qui encadre votre meublé à Antibes

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : 90 jours et quotas à l'étude

Antibes a abaissé à 90 jours par an la location touristique de la résidence principale (délibération du 23 mai 2025, effet au 1er juillet 2025) et a lancé les études d'un dispositif de changement d'usage et de quotas sur les centres-villes d'Antibes et de Juan-les-Pins : le cadre peut se durcir, à vérifier en mairie avant tout projet. Le numéro d'enregistrement national (loi Le Meur) arrivera avec le téléservice de l'État, annoncé pour le 4e trimestre 2026. Dans le secteur sauvegardé du vieil Antibes, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis. Amende civile jusqu'à 100 000 € par local en cas de changement d'usage sans autorisation.

Zone tendue, mais loyer libre

Antibes est en zone tendue : préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au précédent locataire (sauf travaux). Mais aucun plafonnement du loyer au m² : la ville n'applique pas l'encadrement avec loyers de référence réservé à Paris, Lyon ou Lille.

Taxe de séjour : 5 % pour les non classés

Meublé non classé : 5 % du prix de la nuitée par personne hors taxe additionnelle régionale (+34 %), soit 6,7 % au total, plafonné à 6,43 € taxe incluse (le tarif le plus élevé voté, 4,80 €, majoré de 34 %). Un classement en étoiles ramène la taxe à un forfait de 1,07 € à 4,69 €. Le calcul penche vite pour le classement dès qu'on loue cher.

DPE : 3 % de passoires seulement

3,0 % de logements F ou G à Antibes (693 sur 23 292 DPE), près de trois fois moins que la moyenne nationale (8,2 %) : le bâti balnéaire est plus récent que l'ancien niçois ou marseillais. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028. Le vrai point de vigilance ici, ce sont les charges de copropriété du bord de mer.

Notre lecture de comptable pour Antibes

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

Louer en meublé à Antibes : les règles locales

Antibes Juan-les-Pins a resserré ses règles en 2025 et 2026 : plafond de jours pour la résidence principale, études de quotas, taxe d'habitation majorée. Les décisions de la ville, avec leurs dates.

Un tiers de résidences secondaires

Le recensement de l'INSEE (données 2023) compte 77 637 habitants à Antibes et 65 415 logements, dont 21 945 résidences secondaires et logements occasionnels, soit 33,5 %. Parmi les ménages qui vivent dans la commune, 41,2 % sont locataires (dossier complet INSEE). C'est ce poids des résidences secondaires, surtout à Juan-les-Pins, qui explique la politique de régulation conduite par la ville.

Résidence principale : 90 jours depuis le 1er juillet 2025

Par une délibération du conseil municipal du 23 mai 2025, votée à l'unanimité, Antibes a abaissé à 90 jours par an la durée maximale de location touristique d'une résidence principale, à compter du 1er juillet 2025. Le même texte qualifie la commune de zone tendue et touristique et lance des études en vue de quotas sur les centres-villes d'Antibes et de Juan-les-Pins (délibération publiée par la ville ; registre des délibérations). Un projet de location saisonnière dans ces deux secteurs doit donc être vérifié auprès de la mairie au moment de l'achat, car le cadre peut encore évoluer.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : une majoration de 50 %

Antibes majore de 50 % la cotisation de taxe d'habitation due sur les résidences secondaires depuis 2025, à la suite d'une délibération du 21 mars 2024 recensée par la DGFiP (état DGFiP 2026 ; état DGFiP 2025). Sur un logement gardé pour son propre usage et loué quelques semaines par an, cette majoration s'ajoute chaque année au coût de détention, et son taux peut encore être relevé par le conseil municipal dans la limite légale de 60 %.

Déclaration et taxe de séjour sur une même plateforme

Bien qu'Antibes appartienne à la Communauté d'agglomération Sophia Antipolis, la taxe de séjour y est instituée et perçue par la ville elle-même, comme l'indique la base des délibérations de la DGFiP. La même plateforme municipale sert à déclarer le meublé de tourisme (Cerfa n° 14004) et à reverser la taxe. Le reversement est trimestriel, avant le 15 avril, le 15 juillet, le 15 octobre et le 15 janvier, selon la délibération du 12 juin 2024.

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Expert-comptable LMNP dans les Alpes-MaritimesVoir la page → Investir en LMNP à Cannes et AntibesLire le guide → Airbnb à Cannes et Antibes : les règlesLire le guide →

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
La loi ne l'impose pas. Au régime réel, la déclaration exige pourtant une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier et signe la liasse, et ses honoraires sont déductibles de votre résultat imposable.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme à Antibes ?+
90 jours par an. Par délibération du 23 mai 2025, la ville d'Antibes Juan-les-Pins a abaissé de 120 à 90 jours la durée maximale de location touristique d'une résidence principale, à compter du 1er juillet 2025. La même délibération lance des études en vue de quotas sur les centres-villes d'Antibes et de Juan-les-Pins.
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