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Le marché LMNP à Antibes

Antibes Juan-les-Pins est un marché patrimonial, pas un marché de rendement : des prix parmi les plus élevés du littoral, un rendement brut de 3,5 à 5 %, mais deux moteurs de demande solides à l'année, les cadres de Sophia-Antipolis et la clientèle balnéaire de Juan-les-Pins. Ici, l'enjeu n'est pas le cash-flow, c'est de neutraliser la fiscalité de loyers élevés sur un actif cher.

Prix au m² à Antibes, évolution 2021-2025+16 % sur 5 ans
4 477
2021
4 810
2022
4 959
2023
5 082
2024
5 199
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements≈ 6 300 €/ m² · de 5 400 à 7 700 € selon quartier
Studios anciens5-6 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé16-25 €/ m² · studios jusqu'à 31 €
Meublé de tourismeCompensationchangement d'usage, dès le 2e bien

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² croisé avec les loyers observés, rendements bruts nus estimés par les bases spécialisées (relevés 2025-2026). Le meublé longue durée ajoute environ 10 à 25 %.

Rendement brut par quartierÉdition 2026
Les Groules, La Constance-Le Puy6 250 à 6 500 €/m² · les secteurs les plus accessibles4,8 %À regarder
Ponteil≈ 6 620 €/m² · résidentiel proche du centre4,7 %À regarder
La Fontonne≈ 6 520 €/m² · populaire, petites surfaces4,4 %Compromis
Vieil Antibes, Vieille Ville≈ 7 010 €/m² · cœur historique, locatif à l'année4,3 %Équilibre
Juan-les-Pins6 000 à 6 600 €/m² · station balnéaire, saisonnier estival4-4,5 %Saisonnier
Cap d'Antibes, Port Vauban7 470 à 7 740 €/m² · le haut de gamme, bord de mer3,7-4,2 %Patrimoine
Écart de prix entre quartiers (La Constance → Cap d'Antibes)1 à 1,24

Ce qui encadre votre meublé à Antibes

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : changement d'usage ET compensation

Contrairement à Toulon, Antibes exige une autorisation de changement d'usage pour louer en meublé de tourisme. La compensation est demandée dès le 2e bien mis en location touristique (le premier en est exempté). Résidence principale limitée à 90 jours par an, numéro d'enregistrement national obligatoire (loi Le Meur). Dans le secteur sauvegardé du vieil Antibes, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis. Amendes jusqu'à 50 000 €.

Zone tendue, mais loyer libre

Antibes est en zone tendue : préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au précédent locataire (sauf travaux). Mais aucun plafonnement du loyer au m² : la ville n'applique pas l'encadrement avec loyers de référence réservé à Paris, Lyon ou Lille.

Taxe de séjour : 5 % pour les non classés

Meublé non classé : 5 % du prix de la nuitée par personne, taxe additionnelle régionale (+34 %) incluse, plafonné à 4,69 € (tarif 5 étoiles). Un classement en étoiles ramène la taxe à un forfait de 1,07 € à 4,69 €. Le calcul penche vite pour le classement dès qu'on loue cher.

DPE : 3 % de passoires seulement

3,0 % de logements F ou G à Antibes (693 sur 23 292 DPE), près de trois fois moins que la moyenne nationale (8,2 %) : le bâti balnéaire est plus récent que l'ancien niçois ou marseillais. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028. Le vrai point de vigilance ici, ce sont les charges de copropriété du bord de mer.

Notre lecture de comptable pour Antibes

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

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BâtiPar composants, sur 25 à 30 ans7 600 € / anDéduit
MobilierSur 7 ans2 100 € / anDéduit
Frais d'acquisitionNotaire, agence800 € / anDéduit
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Veille réglementaireTemps réel
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Loi Le MeurHyères · meublé de tourismeIntégrée
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Transactions locativesSynchronisées à l'instant
Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

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Liasse fiscale 2031Exercice 2026
Comptabilité vérifiéeÉcritures et amortissements contrôlés✓ Fait
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Télétransmise aux impôtsEDI-TDFC · accusé reçuEnvoyée
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Les règles de la côte, on les connaît.

  • ✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
  • ✓Location saisonnière et plateformes type Airbnb
  • ✓Spécificités des communes PACA, ville par ville
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.