La réponse courte. Louer un bien à l'année et un autre en saisonnier relève du même statut LMNP, mais les recettes se ventilent par nature. Au micro-BIC, chaque catégorie garde son abattement (50 % pour la longue durée et le classé, 30 % pour le tourisme non classé) et le régime ne s'applique que si le total respecte le plafond le plus élevé et si la part non classée reste sous 15 000 euros. La bascule au réel, elle, est globale : elle emporte toute l'activité meublée du foyer.
Un appartement loué à l'année à Marseille, un studio en saisonnier près des plages du Var : cette combinaison est courante en PACA, et elle soulève une question que peu de bailleurs se posent avant leur première déclaration. Comment déclarer des recettes qui relèvent de la même activité, mais pas des mêmes règles ? Voici le mode d'emploi.
Un seul statut, deux natures de recettes
La location meublée, qu'elle soit à l'année ou touristique, constitue une seule et même activité au regard du statut LMNP : les recettes de tous vos biens meublés s'additionnent pour apprécier les seuils du statut, et vous ne remplissez qu'une seule déclaration d'activité.
La nuance arrive au moment de calculer l'impôt. Depuis la loi Le Meur, applicable aux revenus 2025, le micro-BIC distingue trois catégories : la location meublée classique et les meublés de tourisme classés, à 50 % d'abattement sous 77 700 euros de recettes (83 600 euros pour les revenus 2026), et les meublés de tourisme non classés, à 30 % d'abattement sous 15 000 euros. Deux biens, deux natures de recettes, deux traitements : la ventilation devient obligatoire dès la déclaration.
La règle de cumul des plafonds au micro-BIC
C'est le point technique de la fiscalité mixte, et il est directement inscrit à l'article 50-0 du code général des impôts. Lorsqu'une activité se rattache à plusieurs catégories du micro, le régime ne s'applique que si deux conditions sont réunies en même temps : le chiffre d'affaires global de l'activité respecte le plafond le plus élevé, et le chiffre d'affaires de chaque catégorie reste sous son propre seuil.
Traduit pour un bailleur mixte sur les revenus 2026 : vos recettes meublées totales doivent rester sous 83 600 euros, et, à l'intérieur de ce total, les recettes du tourisme non classé ne doivent pas dépasser 15 000 euros.
Deux exemples pédagogiques fixent les idées :
- 40 000 euros de loyers à l'année et 12 000 euros de saisonnier non classé. Le total de 52 000 euros respecte le plafond global, et la part non classée tient sous ses 15 000 euros. Le micro-BIC reste possible : l'abattement de 50 % s'applique sur les 40 000 euros, celui de 30 % sur les 12 000 euros.
- 40 000 euros à l'année et 18 000 euros de non classé. Le total reste sous le plafond global, mais la part non classée dépasse son seuil. Le micro n'est plus applicable : toute l'activité relève du régime réel, longue durée comprise.
Les seuils s'apprécient sur les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année, ce qui offre un an de visibilité en cas de dépassement ponctuel. Le détail des mécanismes est décrit dans notre article sur les plafonds du micro-BIC.
La bascule au réel est globale
Le régime d'imposition s'apprécie pour l'ensemble de l'activité de location meublée du foyer fiscal. Vous ne pouvez pas conserver le micro-BIC sur l'appartement loué à l'année et passer le studio saisonnier au réel : le choix emporte tout.
Cette règle, qui ressemble à une contrainte, joue souvent en votre faveur. Le second exemple ci-dessus le montre : un saisonnier non classé qui dépasse 15 000 euros entraîne toute l'activité au réel, donc aussi le bien loué à l'année, qui se met à déduire ses charges réelles et son amortissement. Et même sans dépassement, opter volontairement pour le réel sur l'ensemble est fréquemment le bon calcul dès qu'un des biens est financé à crédit : l'option se lève avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, pour l'activité entière.
Au réel, la distinction entre longue durée et saisonnier ne disparaît pas pour autant : une seule comptabilité et une seule liasse, mais un suivi par bien reste indispensable pour ventiler charges et amortissements, et pour documenter les recettes de chaque nature.
Prélèvements sociaux et cotisations : le seuil des 23 000 euros
Côté prélèvements, la règle générale du LMNP s'applique aux deux natures de recettes : les bénéfices supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025, le taux de 17,2 % ne subsistant que pour la location nue et les plus-values. Les détails figurent dans notre article sur les prélèvements sociaux en LMNP.
La courte durée ajoute toutefois un étage social spécifique. Lorsque les recettes de vos locations meublées de courte durée dépassent 23 000 euros par an, vous devez vous affilier à la sécurité sociale et payer des cotisations sociales sur cette activité, à la place des prélèvements sociaux. Ce seuil de 23 000 euros s'apprécie sur les recettes de courte durée, pas sur le total de votre activité meublée : un bailleur mixte avec 40 000 euros de loyers à l'année et 12 000 euros de saisonnier n'est pas concerné. Celui qui encaisse 25 000 euros de saisonnier l'est, quel que soit le reste. Le choix du régime d'affiliation (travailleur indépendant, ou régime général sous conditions de recettes) mérite alors un vrai conseil, car les taux et les droits ouverts diffèrent.
En pratique : tenir deux compteurs de recettes
La gestion quotidienne d'une activité mixte tient en une discipline simple : suivre les recettes par nature, dès le premier euro. Un tableau ou un compte bancaire dédié avec une répartition claire suffit, à condition de s'y tenir : loyers et charges refacturées de la longue durée d'un côté, nuitées, ménage facturé et frais de plateforme du saisonnier de l'autre.
Ce double compteur sert partout : à remplir la 2042 C PRO qui distingue les catégories, à surveiller le plafond de 15 000 euros du non classé, à vérifier le seuil social de 23 000 euros de la courte durée, et à documenter l'ensemble en cas de contrôle. Chez Comptalocatif, ce suivi fait partie de l'accompagnement à 600 euros par an : la ventilation est tenue au fil de l'eau et les seuils sont surveillés pour vous, ce qui évite de découvrir une bascule obligatoire deux ans trop tard.
Vos questions, nos réponses
Peut-on cumuler location à l'année et location saisonnière en LMNP ? +
Oui, les deux relèvent du même statut de loueur en meublé non professionnel et d'une seule activité. Les recettes s'additionnent pour les seuils du statut, mais elles se ventilent par nature pour le calcul de l'impôt au micro-BIC.
Quels plafonds micro-BIC en cas d'activité mixte ? +
Le total des recettes meublées doit respecter le plafond le plus élevé (77 700 euros pour les revenus 2025, 83 600 euros pour les revenus 2026) et la part des meublés de tourisme non classés doit rester sous 15 000 euros. Si l'une des deux conditions manque, toute l'activité passe au réel.
Chaque bien garde-t-il son abattement au micro-BIC ? +
Oui. L'abattement de 50 % s'applique aux recettes de longue durée et des meublés classés, celui de 30 % aux recettes des meublés de tourisme non classés. La ventilation se fait sur la déclaration 2042 C PRO.
Peut-on être au micro pour un bien et au réel pour l'autre ? +
Non. Le régime d'imposition s'apprécie pour l'ensemble de l'activité de location meublée du foyer. L'option pour le réel, comme la bascule obligatoire, emporte tous les biens meublés.
Quand faut-il payer des cotisations sociales sur le saisonnier ? +
Lorsque les recettes de courte durée dépassent 23 000 euros par an, l'affiliation à la sécurité sociale devient obligatoire et des cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux sur cette activité. Sous ce seuil, les bénéfices restent soumis aux prélèvements sociaux, à 18,6 % depuis les revenus 2025.
Comment suivre ses recettes quand on mixe les deux ? +
En tenant deux compteurs distincts dès le début de l'année : recettes de longue durée d'un côté, recettes touristiques de l'autre, chacune avec ses charges. Ce suivi conditionne la déclaration, la surveillance des plafonds et la preuve en cas de contrôle.
- Article 50-0 du Code général des impôts, Légifrance
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr
- Hébergement touristique et micro-entreprise, entreprendre.service-public.gouv.fr
- Les locations meublées, impots.gouv.fr