La réponse courte. La SARL de famille est une SARL classique qui a opté pour l'impôt sur le revenu, option réservée par l'article 239 bis AA du CGI aux sociétés formées entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS. Appliquée à la location meublée, elle permet d'investir à plusieurs tout en conservant les deux atouts du LMNP : l'amortissement au régime réel et le régime des plus-values des particuliers à la revente. L'entrée d'un seul associé hors du cercle familial fait tomber l'option, et la société bascule à l'impôt sur les sociétés.
Quand une famille veut acheter un bien meublé à plusieurs, le réflexe se porte presque toujours sur l'indivision ou sur la SCI à l'IS. Entre les deux existe un véhicule que peu d'investisseurs connaissent, alors qu'il combine le meilleur des deux mondes : la SARL de famille. Voici comment elle fonctionne, ce qu'elle apporte par rapport aux alternatives, et les conditions strictes qui l'encadrent.
Le principe : une SARL qui échappe à l'impôt sur les sociétés
Une SARL est normalement soumise à l'impôt sur les sociétés. L'article 239 bis AA du CGI ouvre une exception : les SARL exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires de PACS, peuvent opter pour le régime des sociétés de personnes de l'article 8 du CGI.
Cette option rend la société fiscalement translucide : elle ne paie pas d'impôt elle-même, et chaque associé est imposé directement sur sa quote-part de résultat, comme s'il exerçait l'activité en son nom. La location meublée étant une activité commerciale au sens fiscal, la doctrine administrative l'admet expressément dans le champ de l'option, contrairement aux activités libérales qui en sont exclues.
Chaque associé se retrouve donc, à hauteur de ses parts, dans la situation d'un loueur en meublé classique : régime des bénéfices industriels et commerciaux, statut LMNP ou LMP selon ses seuils personnels, et surtout accès au régime réel avec amortissement.
Ce que la SARL de famille préserve, et que la SCI à l'IS détruit
La comparaison avec la SCI à l'IS est le vrai sujet, et nous lui avons consacré un article complet sur le choix entre LMNP et SCI à l'IS. Résumons les deux points qui font la différence sur la durée.
Premier point, l'amortissement. Dans les deux structures, le bien s'amortit et vient réduire le résultat imposable. La mécanique est donc comparable pendant la phase de détention, avec une nuance de taux : à l'IS, le bénéfice résiduel supporte 15 % jusqu'à 42 500 euros puis 25 %, tandis qu'en SARL de famille chaque associé est imposé à sa tranche marginale plus 18,6 % de prélèvements sociaux sur sa quote-part, laquelle est souvent proche de zéro grâce à l'amortissement.
Second point, décisif, la revente. La SCI à l'IS relève des plus-values professionnelles : calcul sur la valeur nette comptable, amortissements déduits, sans aucun abattement pour durée de détention. Les associés d'une SARL de famille relevant du LMNP conservent au contraire le régime des plus-values des particuliers, avec exonération d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont certes réintégrés dans la plus-value du loueur en meublé, mais les abattements de durée restent l'apanage du régime des particuliers.
Les conditions strictes à respecter
L'option ne tient que si toutes les conditions sont réunies, en permanence. Voici celles qui ressortent du texte et de la doctrine administrative :
- Le cercle familial est fermé. Sont admis les parents en ligne directe (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants), les frères et sœurs, les conjoints et les partenaires de PACS. La doctrine refuse en revanche l'association entre deux beaux-frères, ou entre des frères et leur neveu : chaque associé doit être lié à chacun des autres par un lien admis.
- L'activité doit rester commerciale. La location meublée est admise, la location nue ne l'est pas. Une SARL de famille qui louerait une partie de ses biens nus mettrait son option en péril.
- L'option suppose l'accord de tous les associés et se notifie au service des impôts avant l'ouverture de l'exercice concerné. Pour une société nouvelle, elle peut figurer directement dans les statuts et prendre effet immédiatement.
- L'entrée d'un tiers fait tout tomber. Si une personne étrangère au cercle familial devient associée, même pour une seule part, la société relève de l'impôt sur les sociétés. Un divorce, une succession ouvrant les parts à des héritiers hors du cercle, ou une cession mal préparée peuvent déclencher cette bascule, avec les conséquences fiscales d'un changement de régime.
Ce dernier point mérite d'être anticipé dès la rédaction des statuts, notamment par des clauses d'agrément. C'est aussi ce qui fait de la SARL de famille un outil de transmission intéressant : les parts se donnent plus facilement qu'un bien en direct, tant que les donataires restent dans le cercle.
Indivision, SARL de famille ou SCI à l'IS : le match
| Critère | Indivision | SARL de famille (option IR) | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Location meublée possible | Oui | Oui | Oui |
| Amortissement au réel | Oui | Oui | Oui |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers (associés LMNP) | Plus-value professionnelle, sans abattement de durée |
| Stabilité de la détention | Fragile (nul n'est tenu de rester en indivision) | Forte (société, statuts, gérance) | Forte |
| Ouverture à des tiers | Libre | Interdite sous peine de perte de l'option | Libre |
| Transmission progressive | Délicate | Par donation de parts | Par donation de parts |
| Formalisme | Faible | Statuts, comptabilité, assemblées | Statuts, comptabilité, assemblées |
L'indivision reste la solution la plus simple pour un couple qui achète un bien unique. La SARL de famille prend l'avantage dès que le projet devient patrimonial : plusieurs biens, plusieurs générations, volonté de transmettre des parts au fil du temps sans casser la fiscalité du meublé.
Formalités et coûts : ce qu'il faut prévoir
Créer une SARL de famille suit le parcours de toute SARL : rédaction des statuts, dépôt du capital, publication d'une annonce légale, immatriculation via le guichet unique. L'option pour l'impôt sur le revenu s'insère dans les statuts dès l'origine, ce qui est la voie la plus sûre, ou se notifie ensuite au service des impôts avec l'accord unanime des associés.
En rythme de croisière, la société tient une comptabilité commerciale complète, dépose sa liasse fiscale, et chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration. Les obligations sont donc celles d'un LMNP au régime réel, portées au niveau d'une société. Chez Comptalocatif, nous tenons la comptabilité des loueurs en meublé pour 600 euros par an et accompagnons également les structures familiales ; le chiffrage exact d'un dossier en société se fait sur devis, car il dépend du nombre de biens et d'associés.
Un mot de prudence pour finir : certaines situations, comme le sort de l'option en cas de démembrement de parts ou des configurations familiales limites, ne sont pas tranchées noir sur blanc par les textes. Sur ces points, la réponse passe par une analyse de votre dossier. Notre simulateur donne l'ordre de grandeur fiscal d'un projet meublé, le cabinet prend le relais pour le montage.
Vos questions, nos réponses
Qui peut être associé d'une SARL de famille ? +
Uniquement des personnes parentes en ligne directe (parents, enfants, grands-parents), des frères et sœurs, leurs conjoints et leurs partenaires de PACS. Chaque associé doit être lié à tous les autres par l'un de ces liens : deux beaux-frères, par exemple, ne peuvent pas former une SARL de famille.
La location meublée est-elle une activité éligible à l'option ? +
Oui. L'option de l'article 239 bis AA du CGI est réservée aux activités industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles, et la doctrine administrative range la location meublée parmi les activités commerciales éligibles. La location nue, elle, n'est pas éligible.
Que se passe-t-il si un tiers entre au capital ? +
L'option cesse et la société devient passible de l'impôt sur les sociétés. Les associés perdent alors le régime LMNP et le régime des plus-values des particuliers pour l'avenir. Des clauses d'agrément dans les statuts permettent de verrouiller ce risque.
Les associés d'une SARL de famille gardent-ils le régime des plus-values des particuliers ? +
Oui, tant qu'ils relèvent de la location meublée non professionnelle : abattements pour durée de détention, exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, avec réintégration des amortissements déduits pour les cessions depuis le 15 février 2025.
Quelle différence avec une SCI qui ferait du meublé ? +
Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés, car l'activité est commerciale. Elle perd alors le régime des plus-values des particuliers. La SARL de famille est précisément le véhicule qui permet le meublé à plusieurs sans ce sacrifice.
Faut-il l'accord de tous les associés pour opter ? +
Oui, l'option pour le régime des sociétés de personnes requiert le consentement unanime des associés. Elle se notifie avant l'ouverture de l'exercice, ou figure dans les statuts pour une société nouvelle.