Votre LMNP à Arles, déclaré et optimisé, sans y passer vos soirées.

Le marché LMNP à Arles

Arles vend ses appartements autour de 2 600 €/m² (médiane DVF 2025), pour des loyers d'annonce de 15,2 €/m² charges comprises sur les petites surfaces : le rendement brut y tourne autour de 5,5 à 6 %. Deux clientèles portent le meublé, les quelque 1 700 étudiants d'écoles rares comme l'École nationale supérieure de la photographie ou MoPA, et une saison culturelle longue, des Rencontres de la photographie (163 000 visiteurs en 2026) aux deux Ferias. Le saisonnier y est encadré : numéro d'enregistrement depuis 2019 et autorisation de changement d'usage hors résidence principale.

Le rendement réel, par typologie

Aucune base publique ne découpe les rendements arlésiens par quartier : le tri se fait par typologie. Prix médians au m² calculés par nos soins sur les ventes DVF 2025, rapportés aux loyers d'annonce de la carte des loyers 2025 (non meublés, charges comprises). Ce sont des estimations brutes, avant vacance et charges.

Notre lecture de comptable pour Arles

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

• ✓Un studio étudiant loué en bail de 9 mois perd trois mois de loyer s'il reste vide l'été. Le combiner avec quelques semaines de location touristique pendant les Rencontres fait entrer le bien dans le champ du changement d'usage et mêle deux régimes de recettes : on chiffre l'arbitrage avant de signer le premier bail.
• ✓En saisonnier non classé, le micro-BIC ne laisse qu'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Le classement en étoiles fait remonter l'abattement à 50 % et abaisse la taxe de séjour payée par vos voyageurs ; le régime réel, lui, déduit les charges et amortit le bien et le mobilier.
• ✓Les grands logements à moins de 1 900 €/m² affichent les rendements faciaux les plus hauts, mais l'écart de prix signale souvent des travaux. Un logement F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter à la relocation, en zone tendue comme ailleurs : le DPE et la frontière entre travaux déductibles et amortissables se regardent avant l'offre.
• ✓Un meublé gardé pour votre usage personnel une partie de l'année supporte la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, majorée de 60 % à Arles. Loué à l'année, il relève de la CFE, sauf si vos recettes ne dépassent pas 5 000 € par an. Ce choix d'occupation pèse sur le coût de détention autant que le régime fiscal, et on l'intègre dès l'achat.

Louer en meublé à Arles : les règles locales

Arles encadre la location touristique depuis 2019 et a renouvelé son règlement en 2024. Les décisions de la ville et de l'État, avec leurs dates et leurs sources.

Nos guides pour investir à Arles