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Le marché LMNP à Martigues

Martigues, la « Venise provençale » entre la Méditerranée et l'étang de Berre, est un marché de rendement porté par l'industrie plus que par le tourisme : 48 568 habitants, près de 52 % de locataires et un bassin d'emploi pétrochimique (Lavéra, étang de Berre) qui alimente une demande locative de salariés à l'année. Des prix d'entrée parmi les plus bas du littoral des Bouches-du-Rhône, des rendements bruts appartements autour de 6,8 %, et un tri qui se fait quartier par quartier.

Prix au m² à Martigues, évolution 2021-2025+14 % sur 5 ans
2 511
2021
2 712
2022
2 796
2023
2 578
2024
2 865
2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements3 056 €/ m² · de 1 861 à 4 728 €
L'Île, quartiers populaires6,8-7,5 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé17-20 €/ m² · +10 à 20 % vs nu
Meublé de tourismeChangement d'usageautorisation exigée hors résidence principale

Le rendement réel, quartier par quartier

Prix au m² croisé avec les loyers observés et les rendements bruts estimés par les bases spécialisées (relevés 2026).

Rendement brut par quartierÉdition 2026
La Colline, Canto-Perdrix1 980 à 2 170 €/m² · quartiers populaires, prix d'entrée7-8 %Cash-flow
L'Île, Ferrières3 200 à 3 300 €/m² · centre historique, ambiance portuaire6-7,5 %À regarder
Jonquières≈ 3 470 €/m² · centre commerçant, marché provençal6-6,8 %Compromis
Croix-Sainte, Mas de Pouane≈ 3 290 €/m² · résidentiel familial5,5-6,5 %Équilibre
Les Capucins, Rayettes≈ 3 800 €/m² · résidentiel recherché5-6 %Équilibre
Côte Bleue (La Couronne, Carro)≈ 4 690 €/m² · littoral, résidences secondaires4-5 %Patrimoine
Écart de prix entre quartiers (La Colline → Côte Bleue)1 à 2,4

Ce qui encadre votre meublé à Martigues

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : changement d'usage exigé

Contrairement à Toulon, Martigues impose le changement d'usage hors résidence principale : la délibération n°17-383 du 15 décembre 2017 instaure l'autorisation préalable pour louer de façon répétée en courte durée à une clientèle de passage. La délibération n°17-384 institue un numéro d'enregistrement local (déclaration via Declaloc). Le numéro d'enregistrement national (loi Le Meur) ne s'applique à Martigues qu'à compter du 4e trimestre 2026. La résidence principale reste limitée à 120 jours par an. La délibération ne prévoit pas de règle de compensation type Marseille : à confirmer auprès du service urbanisme avant l'achat.

Zone tendue et permis de louer, mais loyer libre

Martigues est en zone tendue au sein de la Métropole Aix-Marseille-Provence : préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au locataire précédent. Un permis de louer (autorisation préalable de mise en location) s'applique dans certains secteurs depuis le 15 novembre 2021. Mais aucun plafonnement du loyer au m² n'est appliqué : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : l'addition des non classés

Meublé non classé : 5,00 % du prix HT de la nuitée par personne, plafonné à 4,90 €, majorations départementale (+10 %) et régionale « Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur » (+34 %) incluses. Un classement en étoiles ramène la taxe à un forfait fixe par nuitée, souvent plus avantageux. Les tarifs par étoile sont fixés par délibération municipale.

DPE : un point de vigilance à trier bien par bien

La part de passoires F-G propre à Martigues n'est pas publiée, mais les Bouches-du-Rhône affichent 7,6 % de logements F ou G (1,2 % en G, 6,4 % en F), sous la moyenne nationale de 12,7 %. Le tri à l'achat reste décisif : G interdit à la location depuis 2025, F en 2028. La classe énergétique et le coût de mise à niveau se vérifient avant l'offre.

Notre lecture de comptable pour Martigues

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MobilierSur 7 ans2 100 € / anDéduit
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Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé
Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé
Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier
Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour
Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme
Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais au régime réel la déclaration exige une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier, signe la liasse et ses honoraires sont en partie compensés par leur déductibilité et la réduction d'impôt liée à l'adhésion à un organisme agréé.
LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.
Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+
Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.
Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+
Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.
Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+
Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.