Ici, votre liasse est signée par un humain qui décroche. Quand vous appelez, vous tombez sur la personne qui suit votre dossier, jamais sur un standard. On a pris les outils d'un cabinet en ligne, et on a gardé l'humain d'un cabinet physique.
Les Bouches-du-Rhône comptent 2 087 658 habitants et 1 090 066 logements, dont seulement 4,8 % de résidences secondaires, et 46,7 % des ménages y sont locataires (INSEE, recensement 2023). Les appartements s'y vendent à un prix médian de 3 231 €/m² selon la base DVF, de moins de 1 500 € dans les quartiers nord de Marseille à près de 7 000 € à Cassis. C'est d'abord un marché de longue durée, porté par Aix-Marseille Université, les pôles d'emploi de Marseille, d'Aix et de l'étang de Berre, la courte durée restant très encadrée à Marseille, Aix et Cassis.
Prix : médiane des ventes d'appartements de la base DVF (Statistiques DVF, data.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026, dix semestres de ventes), une seule source pour toutes les communes. Loyer : moyenne des indicateurs T1-T2 et T3 et plus de la carte des loyers 2025 (ANIL, ministère du Logement), loyers d'annonce non meublés, charges comprises. Rendement brut estimé = loyer × 12 / prix, avant charges, vacance et fiscalité : un ordre de grandeur, pas une promesse. Marseille est publiée par arrondissement dans les deux bases : la ligne donne la fourchette des seize arrondissements.
La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.
Depuis le décret du 22 décembre 2025, 85 des 119 communes du département sont en zone tendue. 69 relèvent de la liste 1° : l'agglomération Marseille-Aix, La Ciotat et Ceyreste (agglomération de Toulon), les communes rattachées à l'agglomération d'Avignon, Salon-de-Provence et Arles. Le loyer de relocation y est encadré. Les 16 de la liste 2°, comme Cassis, Saint-Rémy-de-Provence ou Les Saintes-Maries-de-la-Mer, ouvrent seulement la fiscalité de la vacance et des résidences secondaires.
Le règlement de la Métropole Aix-Marseille-Provence du 27 février 2025 impose à Marseille une compensation dès le premier bien depuis le 29 avril 2025, et la résidence principale y est limitée à 90 jours depuis le 1er janvier 2026. Aix-en-Provence relève du même règlement. Cassis exige changement d'usage et compensation, une autorisation par personne physique. La Ciotat autorise sans compensation depuis 2022 et Martigues applique un régime depuis 2017.
Les Bouches-du-Rhône cumulent la taxe additionnelle départementale de 10 % et la taxe régionale de 34 %. Sur la plateforme de la Métropole, qui collecte pour 48 communes, un meublé non classé paie 5 % de la nuitée plafonné à 4 €, soit 7,2 % dans la limite de 5,76 € taxes additionnelles comprises. Marseille applique 4 % en 2026 puis 5 % au 1er janvier 2027, avant taxes additionnelles, dans la limite de 7,06 € taxes comprises. Aix et La Ciotat gèrent leur propre plateforme.
Avec 46,7 % de ménages locataires, dont 15,1 % en HLM, et à peine 4,8 % de résidences secondaires, le département loue d'abord à l'année. Plusieurs communes ont instauré un permis de louer dans leurs centres anciens, dont Marignane, Martigues et La Ciotat dans certains secteurs : la déclaration ou l'autorisation préalable se fait avant chaque nouveau bail dans les secteurs concernés. 40 communes majorent la taxe d'habitation des résidences secondaires, Marseille et Cassis à 60 %.
On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.
Chaque commune a son marché, ses règles de meublé de tourisme et sa taxe de séjour. Le détail ville par ville :
Dans les Bouches-du-Rhône, la plupart des règles du meublé se décident à la Métropole Aix-Marseille-Provence, d'autres à la commune ou à l'État. Voici le cadre, avec les textes.
Le recensement de 2023 compte 2 087 658 habitants et 1 090 066 logements dans les Bouches-du-Rhône : 88,0 % de résidences principales, 4,8 % de résidences secondaires et 7,1 % de logements vacants. Les appartements représentent 62,7 % du parc, 46,7 % des ménages sont locataires et 15,1 % occupent un logement HLM (dossier complet INSEE du département). C'est la part de locataires la plus forte des départements de la région.
D'après le zonage publié sur data.gouv.fr après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, 69 communes du département figurent sur la liste 1°, 16 sur la liste 2° et 34 restent hors liste. Dans la liste 1°, l'encadrement de l'évolution des loyers s'applique à la relocation ; aucune commune n'applique en revanche de loyer de référence au m², la métropole n'étant pas un territoire d'encadrement du niveau des loyers. Au 1er janvier 2027, le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge le décret de 2013 et reprend la liste en annexe pour la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation : à notre décompte, la répartition des communes du département y est inchangée.
Dans une commune membre d'une intercommunalité compétente en matière de plan local d'urbanisme, le règlement de changement d'usage est voté par la Métropole. Celui du 27 février 2025 s'applique à Marseille et à Aix-en-Provence ; Cassis et La Ciotat ont leurs propres règlements, et Martigues un régime adopté dès 2017. Dans les autres communes, la déclaration en mairie reste la règle par défaut (service-public.gouv.fr), sous réserve d'une délibération à vérifier.
La taxe de séjour est collectée par la commune ou par la Métropole, via ampmetropole.taxesejour.fr pour 48 communes, et majorée des taxes additionnelles de 10 % et de 34 % (fiche de la DGCL). La majoration de taxe d'habitation des résidences secondaires concerne 40 communes du département en 2026, selon l'état des délibérations de la DGFiP, dont Marseille, Cassis et Arles à 60 %, La Ciotat à 20 % ; Aix-en-Provence et Aubagne ne majorent pas.
Vos loyers imposés au minimum légal, année après année.
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