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Guillaume Mailey · Expert-comptable

Suit les dossiers de Marseille, Aix et du Var. Régime réel, amortissements, déclaration 2031 et arbitrage de revente.

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Fabien · Responsable marketing et commercial

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Fabien Peduzzi · Responsable marketing et commercial

Suit Nice, Cannes et les Alpes-Maritimes. Premier contact, mise en place du dossier et suivi au quotidien.

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Le marché LMNP à Grasse

Grasse est le pari rendement de l'arrière-pays azuréen : capitale mondiale du parfum, près de 51 000 habitants, 41 % de locataires et des prix d'entrée bien plus bas que sur le littoral des Alpes-Maritimes. Ici la demande vient des salariés à l'année de la parfumerie et du tertiaire, pas du balnéaire. Le tri se fait secteur par secteur, du centre historique médiéval aux hauteurs résidentielles.

Prix au m² à Grasse, évolution 2021-2025+11 % sur 5 ans

2 769

2021

2 857

2022

2 955

2023

2 931

2024

3 077

2025

Prix médian des ventes d'appartements. Source : base DVF (data.gouv.fr), 2021-2025. Voir le Baromètre PACA complet.

Prix appartements3 090 €/ m² · de 1 910 à 4 220 €

Centre historique6-7 %les meilleurs rendements bruts

Loyer meublé14-19 €/ m² · +10 à 25 % vs nu

Changement d'usageNonmeublé de tourisme libre (déclaration seule)

Le rendement réel, secteur par secteur

Prix au m² observés croisés avec les loyers meublés estimés, rendements bruts calculés à partir de ces deux données (relevés 2026). Ce sont des ordres de grandeur, pas des relevés de rendement dédiés.

Rendement brut par secteurÉdition 2026

Centre historique≈ 2 600 €/m² · cœur ancien médiéval, petits budgets6-7 %Cash-flow

Saint-Jacques, Le Plansecteurs populaires et plaine active · prix d'entrée5-6 %À regarder

Centre-ville, Gare≈ 3 100 €/m² · actifs, bonne desserte5-6 %Compromis

Plascassier≈ 3 434 €/m² · résidentiel, familles4-5 %Équilibre

Saint-Antoine, Les Aspresplus de 4 000 €/m² · secteurs résidentiels prisés3,5-4,5 %Patrimoine

Magagnoscvillage perché de villas · marché de maisons3-4 %Patrimoine

Écart de prix entre secteurs (centre historique → hauteurs résidentielles)1 à 1,8

Ce qui encadre votre meublé à Grasse

La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, ville par ville.

Meublé de tourisme : la liberté de l'arrière-pays

Grasse n'impose ni changement d'usage, ni compensation, ni quotas, contrairement à Cannes voisine : une simple déclaration en mairie via le téléservice municipal (en place depuis 2020) suffit. Le numéro d'enregistrement national à 13 caractères (loi Le Meur) deviendra obligatoire pour tous les meublés de tourisme, résidence principale comprise, à l'ouverture du téléservice de l'État annoncée pour le 4e trimestre 2026 (120 jours par an maximum pour la résidence principale, abaissables à 90). La commune a les outils pour se durcir par délibération : à surveiller.

Zone tendue, mais loyer libre

Grasse est classée en zone tendue (décret n°2025-1267 du 22 décembre 2025) : préavis locataire réduit à 1 mois, loyer de relocation limité à l'IRL par rapport au locataire précédent, taxe sur les logements vacants applicable. Mais aucun plafonnement du loyer au m² n'est appliqué : votre rendement reste entier.

Taxe de séjour : l'addition des non classés

Meublé non classé : 5,00 % du prix HT de la nuitée par personne, plafonné à 4,90 €, auxquels s'ajoute la taxe additionnelle régionale « Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur » (+34 %), soit 6,7 % et 6,57 € au plus. Un classement en étoiles fait basculer sur un tarif forfaitaire fixé par la commune. Sur des nuitées correctes en meublé touristique, l'arbitrage classé / non classé se chiffre avant de se lancer.

DPE : un bâti ancien à trier

25 % de logements F ou G à Grasse sur les 20 404 diagnostiqués, deux fois plus que la moyenne nationale (12,7 %) : le centre historique médiéval pèse lourd dans ce chiffre. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028. La classe énergétique et le coût de mise à niveau se vérifient avant l'offre, pas après.

Notre lecture de comptable pour Grasse

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

✓Des prix d'entrée bas font des rendements plus élevés que sur le littoral, mais aussi une base amortissable plus modeste : au régime réel, l'amortissement par composants et le mobilier neutralisent malgré tout durablement les loyers meublés. On chiffre l'écart micro-BIC / réel avant de choisir.
✓La demande locative est portée par les salariés à l'année de la parfumerie (Fragonard, Galimard, Molinard) et du tertiaire, pas par le tourisme balnéaire : meublé longue durée solide, faible saisonnalité. On structure les baux et le suivi qui vont avec.
✓Le saisonnier est bien plus libre ici qu'à Cannes : pas de changement d'usage ni de compensation. L'arbitrage entre LMNP longue durée, meublé de tourisme classé et non classé, taxe de séjour comprise, se calcule avant de se lancer.
✓Bâti ancien du centre historique (25 % de passoires F-G) : la frontière entre travaux déductibles et amortissables, et la louabilité DPE future, se décident avant l'achat. On les intègre à votre arbitrage.

Louer en meublé à Grasse : les règles locales

À Grasse, les règles qui comptent pour un loueur tiennent au patrimoine du centre ancien, à un campus d'enseignement supérieur en développement et à une taxe de séjour gérée par la ville.

Le centre historique, un site patrimonial remarquable

Le centre ancien de Grasse est protégé depuis la création de son secteur sauvegardé le 26 novembre 1974, aujourd'hui site patrimonial remarquable doté d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (notice du ministère de la Culture). Avec 11 hectares, c'est le plus petit périmètre de ce type en France, selon l'état des lieux national des sites patrimoniaux remarquables. Pour un bailleur, cela signifie que les travaux de rénovation, y compris ceux qui visent à sortir un logement du statut de passoire énergétique, sont soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France, avec des délais et des contraintes de matériaux à anticiper dans le budget. Grasse est par ailleurs labellisée Ville d'art et d'histoire (DRAC Provence-Alpes-Côte d'Azur).

Grasse Campus, une demande étudiante en construction

La Communauté d'agglomération du Pays de Grasse a créé Grasse Campus, un campus territorial d'enseignement supérieur réparti sur plusieurs sites et tourné vers le parfum, les arômes, le management et l'ingénierie. Il occupe depuis 2020 l'ancien palais de justice du centre historique (Pays de Grasse ; ville de Grasse). Le nombre d'étudiants n'est pas publié à ce jour : cette demande reste un complément, à côté des salariés à l'année qui forment l'essentiel des locataires.

Taxe de séjour : une délibération municipale pour 2026

La taxe de séjour est instituée par la ville, qui l'a actualisée par la délibération n° 2025-93 du 24 juin 2025, applicable au 1er janvier 2026. Les nuitées se déclarent chaque mois sur la plateforme de la ville, avant le 15 en ligne, et la taxe est reversée chaque trimestre, avant le 30 avril, le 31 juillet, le 31 octobre et le 31 janvier. Dans les Alpes-Maritimes, aucune taxe additionnelle départementale ne s'applique : seule la taxe régionale de 34 % s'ajoute au tarif communal, comme le confirme la base des délibérations de la DGFiP.

Résidences secondaires : une majoration modérée

Depuis une délibération du 22 septembre 2015, la commune majore de 20 % la taxe d'habitation de ces logements, taux confirmé par les états 2025 et 2026 de la DGFiP (délibérations 2026 ; délibérations 2025). C'est trois fois moins que la majoration de 60 % votée à Nice.

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Amortissements · T2 MarseilleExercice 2026

BâtiPar composants, sur 25 à 30 ans7 600 € / anDéduit

MobilierSur 7 ans2 100 € / anDéduit

Frais d'acquisitionNotaire, agence800 € / anDéduit

Loyers imposables après amortissements0 €

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Veille réglementaireTemps réel

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Loi Le MeurHyères · meublé de tourismeIntégrée

Plafonds micro-BICSeuil surveillé pour votre dossierSuivi

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Transactions locativesSynchronisées à l'instant

Loyer juilletT2 Marseille 8e+ 750 €Catégorisé

Assurance PNOPrélèvement mensuel− 18,90 €Catégorisé

Charges de copropriétéAppel du 3e trimestre− 79,45 €En cours

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Liasse fiscale 2031Exercice 2026

Comptabilité vérifiéeÉcritures et amortissements contrôlés✓ Fait

Signée par Guillaume MaileyExpert-comptable inscrit à l'Ordre✓ Fait

Télétransmise aux impôtsEDI-TDFC · accusé reçuEnvoyée

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Les règles de la côte, on les connaît.

✓Meublé de tourisme, classé ou non classé
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Villa HyèresMeublé de tourisme · saisonnier

Classement 3 étoilesAbattement majoré conservéÀ jour

Règles de la communeLoi Le Meur · autorisation de louerConforme

Taxe de séjourReversée via la plateformeAutomatisée

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Vue d'ensemble

Votre comptable :Guillaume Mailey

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Revenus totaux13 045 €↑ 12% vs 2025 à date

Dépenses totales9 761,95 €↑ 4% vs 2025 à date

Solde3 153,80 €↑ 12% vs 2025 à date

Locataires actifs12↑ +2 vs 2025 à date

Revenus et dépenses

Structure juridique ▾Propriété ▾2026 ▾

Jan

Fév

Mar

Avr

Mai

Juin

Juil

Aoû

Sep

Oct

Nov

Déc

RevenusDépenses

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Les questions qu'on nous pose chaque semaine

Faut-il un expert-comptable pour déclarer un LMNP ?+

La loi ne l'impose pas. Au régime réel, la déclaration exige pourtant une comptabilité complète : liasse 2031, bilan, amortissements par composants. Un expert-comptable sécurise le dossier et signe la liasse, et ses honoraires sont déductibles de votre résultat imposable.

LMNP : régime réel ou micro-BIC, comment choisir ?+

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Dès que les loyers dépassent quelques milliers d'euros par an, le réel est souvent plus avantageux. L'arbitrage dépend de votre bien, de vos charges et de votre horizon de revente.

Que change la réforme 2025 pour la revente d'un bien LMNP ?+

Depuis la réforme, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. La stratégie d'amortissement doit donc être pensée avec votre horizon de détention, plusieurs années avant la vente.

Le meublé de tourisme sur la côte est-il concerné ?+

Oui. La loi Le Meur a durci la fiscalité du meublé de tourisme : abattements réduits, enjeux de classement et autorisations locales. Les communes du littoral PACA sont en première ligne, et les règles varient ville par ville.

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?+

Oui, sur option, en respectant les délais de l'administration. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien et déposer l'option à temps pour qu'elle s'applique à la bonne année.

Les travaux dans un logement du centre historique de Grasse sont-ils encadrés ?+

Oui. Le centre ancien de Grasse est un site patrimonial remarquable, issu d'un secteur sauvegardé créé le 26 novembre 1974 et doté d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Les travaux, y compris la rénovation énergétique d'un logement destiné à la location, sont soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France : délais et contraintes de matériaux sont à intégrer avant l'achat.

Vous n'avez pas de location meublée ?Comptalocatif est dédié au LMNP. Pour votre entreprise, votre société ou votre activité libérale, consultez le service gratuit Trouver expert-comptable PACA : un expert-comptable généraliste à Grasse.

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Guillaume Mailey · Expert-comptable

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