Le marché LMNP à Bouc-Bel-Air
Bouc-Bel-Air est un marché tendu du corridor Aix-Marseille : à 10 km d'Aix-en-Provence par l'A51, un plateau résidentiel aisé, des prix élevés (autour de 4 700 €/m² pour les appartements) et une tension locative maximale. Pas de moteur touristique ni étudiant ici, mais le débordement de la demande aixoise et des actifs cadres pendulaires vers Aix, Marseille et la zone d'emploi de Plan de Campagne. Le rendement se travaille sur les petites surfaces, secteur par secteur.
Prix appartements4 700 €/ m² · de 3 580 à 5 740 €
Studios, petites surfaces5,5-6,5 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé20-23 €/ m² · +10 à 25 % vs nu
Encadrement des loyersNonzone tendue, loyer libre
Le rendement réel, secteur par secteur
Prix au m² observés croisés avec les rendements bruts par typologie (studios 5,5-6,5 %, T2-T3 4-5 %, maisons 3-4 %). Fourchettes de marché 2026, à valider bien par bien.
Rendement brut par secteurÉdition 2026
Studios et T1, centre-villagepetites surfaces · actifs et jeunes cadres, forte liquidité5,5-6,5 %Cash-flow
T2, proximité Aix et Plan de Campagneactifs pendulaires · demande tendue4,5-5 %Compromis
T3, T4 en résidence≈ 4 700 €/m² · familles de cadres3,5-4,5 %Équilibre
Maisons, plateau résidentielpavillonnaire aisé · le patrimoine plutôt que le rendement3-4 %Patrimoine
Biens haut de gamme, collines boiséesjusqu'à 5 740 €/m² · valeur refugen.c.Patrimoine
Tension locative de la commune10/10
