Le marché LMNP à Gardanne
Gardanne est un marché de rendement du corridor Aix-Marseille : des prix d'entrée encore contenus (autour de 3 390 €/m² pour les appartements), près de 40 % de locataires et un moteur de demande que peu de villes de cette taille possèdent, l'École des Mines de Saint-Étienne et son campus Georges Charpak. Ancien bassin houiller en reconversion, la ville tire sa demande locative des étudiants et des actifs, pas du tourisme. Le tri se fait secteur par secteur.
Prix appartements3 390 €/ m² · de 2 530 à 4 540 €
Studios, centre et campus5,5-6,5 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé16-20 €/ m² · +10 à 25 % vs nu
Encadrement des loyersNonzone tendue, loyer libre
Le rendement réel, secteur par secteur
Prix au m² observés croisés avec les rendements bruts par typologie (studios 5,5-6,5 %, T2-T3 4,5-5,5 %, maisons 3,5-4,5 %). Fourchettes de marché 2026, à valider bien par bien.
Rendement brut par secteurÉdition 2026
Centre-ville, Garepetites surfaces · étudiants des Mines et actifs, forte liquidité5,5-6,5 %Cash-flow
Studios et T1 (proximité campus Charpak)le produit étudiant roi5,5-6,5 %Compromis
Biver, quartiers de l'ancien bassin minierprix d'entrée les plus bas · secteurs populaires, à étudier5-6 %À étudier
T2, T3 en résidence≈ 3 390 €/m² · actifs et familles4,5-5,5 %Équilibre
Maisons et secteurs résidentielscollines, pavillonnaire · la famille plutôt que le rendement3,5-4,5 %Patrimoine
Écart de prix entre secteurs (populaires → résidentiel)1 à 1,8
