Votre LMNP à Gardanne, déclaré et optimisé, sans y passer vos soirées.

Le marché LMNP à Gardanne

Gardanne est un marché de rendement du corridor Aix-Marseille : des prix d'entrée encore contenus (autour de 3 390 €/m² pour les appartements), 44 % de ménages locataires et un moteur de demande que peu de villes de cette taille possèdent, l'École des Mines de Saint-Étienne et son campus Georges Charpak. Ancien bassin houiller en reconversion, la ville tire sa demande locative des étudiants et des actifs, pas du tourisme. Le tri se fait secteur par secteur.

Le rendement réel, secteur par secteur

Prix au m² observés croisés avec les rendements bruts par typologie (studios 5,5-6,5 %, T2-T3 4,5-5,5 %, maisons 3,5-4,5 %). Fourchettes de marché 2026, à valider bien par bien.

Notre lecture de comptable pour Gardanne

On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.

• ✓Les prix d'entrée contenus de Gardanne tirent les rendements vers le haut sur les petites surfaces (5,5-6,5 % brut) : des loyers imposables à neutraliser que le régime réel et l'amortissement par composants ramènent vers le minimum légal, année après année.
• ✓La demande est portée par les étudiants de l'École des Mines (campus Georges Charpak) et par les actifs du corridor Aix-Marseille : rotation soutenue, meublé longue durée roi. On structure les baux (bail meublé, bail étudiant 9 mois, mobilité) et le suivi qui va avec.
• ✓Le saisonnier est libre à Gardanne (pas de changement d'usage ni de compensation), mais la ville reste peu touristique : l'arbitrage courte durée / longue durée, taxe de séjour comprise, se chiffre avant de se lancer plutôt que de se supposer.
• ✓Parc à dominante appartements, 44 % de ménages locataires : la demande est là. La frontière entre travaux déductibles et amortissables, et le DPE futur, se décident avant l'achat. On les intègre à votre arbitrage.

Louer en meublé à Gardanne : permis de louer, campus et règles locales

Deux points propres à Gardanne comptent avant d'acheter un meublé : le permis de louer du centre ancien et la réalité de la demande étudiante autour du campus Georges Charpak.

Depuis novembre 2022, le centre ancien de Gardanne est soumis au permis de louer, une autorisation préalable que la Métropole Aix-Marseille-Provence délivre avant toute mise en location d'un logement vide ou meublé occupé à titre de résidence principale (communiqué de la Métropole du 21 novembre 2024). Pour un investisseur LMNP, chaque nouveau bail meublé signé dans le périmètre doit donc être précédé de cette autorisation. La demande se fait en ligne via le service du permis de louer, et le périmètre exact se vérifie rue par rue avant de faire une offre sur un appartement de l'hypercentre.

Le campus Georges Charpak Provence de l'École des Mines de Saint-Étienne, installé route de Mimet et inauguré en 2008, accueille la formation d'ingénieurs ISMIN et le Centre de microélectronique de Provence, qui réunit 105 personnes, dont 57 doctorants et post-doctorants. Le site dispose de sa propre Maison des élèves, qui loge une partie des étudiants sur place (présentation du campus). La demande étudiante en ville se mesure donc avant d'acheter, en regardant les annonces de studios proches de la route de Mimet.

La taxe de séjour est collectée par la Métropole, sur la plateforme ampmetropole.taxesejour.fr, où Gardanne figure dans la liste des communes. Pour un meublé non classé, le plafond de 4,00 € par personne et par nuit s'entend hors majorations départementale et régionale : il atteint 5,76 € une fois celles-ci ajoutées.

Le dossier INSEE donne la mesure du marché : 21 597 habitants en 2023, 44,4 % de ménages locataires, dont 18,1 % en HLM, et seulement 1,7 % de résidences secondaires. Aucun secteur de Gardanne ne figure dans la géographie prioritaire de la politique de la ville. Le profil est celui d'une ville d'actifs et de familles, où le saisonnier reste marginal.

Nos guides pour investir à Gardanne