Ici, votre liasse est signée par un humain qui décroche. Quand vous appelez, vous tombez sur la personne qui suit votre dossier, jamais sur un standard. On a pris les outils d'un cabinet en ligne, et on a gardé l'humain d'un cabinet physique.
Les Alpes-Maritimes comptent 1 128 418 habitants et 803 375 logements, dont 24,6 % de résidences secondaires et 76,2 % d'appartements (INSEE, recensement 2023). Les appartements s'y vendent à un prix médian de 4 565 €/m² selon la base DVF de l'État, le niveau le plus élevé de la région. Le meublé y vit sur deux marchés : la longue durée, portée par 41,2 % de ménages locataires, les étudiants niçois et les actifs de Sophia-Antipolis, et une courte durée que Nice, Cannes, Antibes et Menton soumettent désormais à autorisation.
Prix : médiane des ventes d'appartements de la base DVF (Statistiques DVF, data.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026, dix semestres de ventes), une seule source pour toutes les communes. Loyer : moyenne des indicateurs T1-T2 et T3 et plus de la carte des loyers 2025 (ANIL, ministère du Logement), loyers d'annonce non meublés, charges comprises. Rendement brut estimé = loyer × 12 / prix, avant charges, vacance et fiscalité : un ordre de grandeur, pas une promesse.
La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.
Le décret n° 2013-392 modifié, dans sa version issue du décret du 22 décembre 2025, classe 151 des 163 communes du département. 60 relèvent des agglomérations de Nice et de Menton-Monaco (liste 1°) : le loyer d'un meublé y est plafonné à la relocation au dernier loyer révisé selon l'IRL, sauf exceptions. Les 91 autres, souvent de montagne comme Isola ou Saint-Étienne-de-Tinée, figurent sur la liste 2° : pas d'encadrement à la relocation, mais la commune peut majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires. Aucune n'applique de loyer de référence au m².
À Nice, le règlement métropolitain du 22 juin 2026, applicable depuis le 1er septembre 2026, délivre une autorisation de 5 ans non renouvelable par foyer, avec un quota de 691 autorisations dans quatre secteurs. Cannes exige un changement d'usage avec compensation. Antibes impose la compensation dès le 2e bien et limite la résidence principale à 90 jours depuis le 1er juillet 2025. Menton autorise sans compensation, pour 2 ans renouvelables deux fois et 3 logements par propriétaire. Villefranche-sur-Mer applique son propre règlement.
Le Département des Alpes-Maritimes n'a pas institué la taxe additionnelle de 10 % : seule la taxe additionnelle régionale de 34 %, qui finance la Ligne nouvelle Provence-Côte d'Azur et ne s'applique que dans les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône et le Var, s'ajoute au tarif communal. Un meublé non classé paie ainsi 6,70 % du prix de la nuitée par personne à Nice, Cannes, Antibes ou Menton, dans la limite de 6,16 € à 6,57 € selon la commune. Le classement ramène la taxe à un forfait par catégorie.
Les appartements représentent 76,2 % des logements du département et 41,2 % des ménages sont locataires. Sur les 151 communes qui peuvent majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires, 65 le font en 2026 selon la DGFiP : 60 % à Nice, Menton et Le Cannet, 50 % à Antibes. Cannes ne majore pas. Pour un pied-à-terre loué quelques semaines par an, cette ligne pèse chaque année sur le rendement.
On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.
Chaque commune a son marché, ses règles de meublé de tourisme et sa taxe de séjour. Le détail ville par ville :
Zone tendue, changement d'usage, taxe de séjour, majoration de taxe d'habitation : chaque règle relève d'un échelon différent, l'État, la métropole, la commune ou la région. Voici qui décide quoi, avec les textes.
Le recensement de 2023 compte 1 128 418 habitants dans les Alpes-Maritimes et 803 375 logements : 67,6 % de résidences principales, 24,6 % de résidences secondaires et logements occasionnels, 7,8 % de logements vacants. Les appartements forment 76,2 % du parc, 41,2 % des ménages sont locataires et 9,4 % occupent un logement HLM (dossier complet INSEE du département). Ce poids des résidences secondaires, concentré sur le littoral et dans les stations, explique la politique de régulation conduite par les grandes villes.
La liste des communes en zone tendue est fixée par l'annexe du décret n° 2013-392, élargie en 2023 puis actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Selon le fichier du zonage publié sur data.gouv.fr, 60 communes des Alpes-Maritimes relèvent de la liste 1° (agglomérations de Nice et de Menton-Monaco), 91 de la liste 2° et 12 restent hors liste. Seule la liste 1° encadre l'évolution du loyer à la relocation ; les deux listes ouvrent la taxe sur les logements vacants et la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Au 1er janvier 2027, le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge le décret de 2013 et reprend la liste en annexe pour la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation : à notre décompte, la répartition des communes du département y est inchangée.
Louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas votre résidence principale est un changement d'usage. L'autorisation s'impose de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants, donc à Nice, où le règlement relève de la Métropole Nice Côte d'Azur. Ailleurs, elle résulte d'une délibération locale : Cannes, Antibes (délibération du 23 mai 2025), Menton et Villefranche-sur-Mer en ont adopté une. Dans les autres communes, Cagnes-sur-Mer ou Saint-Laurent-du-Var par exemple, la règle se vérifie en mairie avant l'achat ; la déclaration du meublé reste due partout (service-public.gouv.fr).
La taxe de séjour est collectée pour la commune ou l'intercommunalité, majorée dans le département de la seule taxe additionnelle régionale de 34 % (fiche de la DGCL sur la taxe de séjour). La majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, de 5 à 60 %, se vote commune par commune : 65 communes des Alpes-Maritimes l'appliquent en 2026, selon l'état des délibérations publié par la DGFiP. La première est payée par le voyageur, la seconde par le propriétaire qui garde la disposition du logement au 1er janvier.
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