Le marché LMNP à Les Pennes-Mirabeau
Les Pennes-Mirabeau est une commune de 22 500 habitants posée entre Aix et Marseille, sur un atout que peu de villes de la métropole possèdent : elle accueille avec Cabriès la zone commerciale de Plan-de-Campagne, 250 hectares, plus de 500 commerces et la première fréquentation de France. Le moteur de la demande locative n'est ni le tourisme ni l'université, mais l'emploi de proximité et les actifs qui travaillent sur les deux pôles. Marché tendu, prix d'entrée modérés pour le secteur : le tri se fait secteur par secteur.
Prix appartements2 810 €/ m² · de 2 270 à 4 070 €
Studios et petites surfaces6-7 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé17-19 €/ m² · +10 à 25 % vs nu
Encadrement des loyersNonzone tendue, loyer libre
Le rendement réel, secteur par secteur
Prix au m² observés croisés avec les rendements bruts par typologie. Rendement brut moyen de la commune 4,9 % (Trackstone), petites surfaces nettement au-dessus. Fourchettes de marché 2026, à valider bien par bien.
Rendement brut par secteurÉdition 2026
Plan-de-Campagne, Plan des Pennespetites surfaces · emploi de la zone commerciale à pied6-7 %Cash-flow
La Gavotte, Les Cadeneauxstudios et T2 · secteurs denses, forte demande locative5,5-6,5 %À étudier
Vieux village, La VoilerieT2 et T3 · cœur historique et résidentiel proche5-5,5 %Équilibre
Pallières, Jas de Rhodesgrands appartements et maisons · pavillonnaire familial4-5 %Familles
Secteurs pavillonnaires des collinesmaisons ≈ 3 880 €/m² · vacance faible, revente solide3,5-4,5 %Patrimoine
Écart de prix entre secteurs (appartements les moins chers → maisons haut de fourchette)1 à 2,1
