Le marché LMNP à Plan-de-Cuques
Plan-de-Cuques est une commune-dortoir résidentielle aisée du nord-est de Marseille : environ 3 810 €/m² pour les appartements, un revenu médian de 35 254 €/an nettement au-dessus de la moyenne, 70 % de propriétaires et une majorité de maisons. Ni université, ni tourisme : la demande locative vient des actifs marseillais et des familles qui cherchent le calme à dix minutes de la ville. L'offre locative y est rare et stable : le tri se fait par typologie.
Prix appartements3 810 €/ m² · de 3 150 à 4 470 €
Petites surfaces, centre4,5-5 %les meilleurs rendements bruts
Loyer meublé18-21 €/ m² · +10 à 25 % vs nu
Encadrement des loyersNonzone tendue, loyer libre
Le rendement réel, par typologie
Plan-de-Cuques (11 600 habitants) est trop petite pour un vrai découpage par quartier. Le tri se fait par typologie : petites surfaces 4,5-5 %, T3 4-4,5 %, grands appartements et maisons 3-4 %. Prix au m² observés (2026), rendements bruts dérivés des loyers observés et de la fourchette citadine, à valider bien par bien.
Rendement brut estiméÉdition 2026
Studio, T2, centre et abords≈ 4 200-4 440 €/m² · actifs marseillais, forte liquidité4,5-5 %Cash-flow
T3 familial≈ 4 010 €/m² · résidentiel, demande stable4-4,5 %Équilibre
T4, grands appartements≈ 3 630 €/m² · familles, longue durée3,5-4 %Familles
Maison résidentielle≈ 4 290 €/m² · pavillonnaire et collines3-3,5 %Patrimoine
Écart de prix entre typologies (studios → maisons)1 à 1,3
