Ici, votre liasse est signée par un humain qui décroche. Quand vous appelez, vous tombez sur la personne qui suit votre dossier, jamais sur un standard. On a pris les outils d'un cabinet en ligne, et on a gardé l'humain d'un cabinet physique.
Les Alpes-de-Haute-Provence comptent 168 054 habitants et les Hautes-Alpes 143 467 ; les résidences secondaires y représentent 30,4 % et 45,2 % des logements (INSEE, recensement 2023). Les appartements s'y vendent à un prix médian de 2 000 €/m² et 2 625 €/m² selon la base DVF. Deux marchés meublés se côtoient : la longue durée des villes-centres, Gap, Manosque, Digne-les-Bains, avec étudiants, soignants et fonctionnaires, et la location saisonnière des stations, de Serre Chevalier à Pra Loup, où le classement et les charges de copropriété font le résultat.
Prix : médiane des ventes d'appartements de la base DVF (Statistiques DVF, data.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026, dix semestres de ventes), une seule source pour toutes les communes. Loyer : moyenne des indicateurs T1-T2 et T3 et plus de la carte des loyers 2025 (ANIL, ministère du Logement), loyers d'annonce non meublés, charges comprises. Rendement brut estimé = loyer × 12 / prix, avant charges, vacance et fiscalité : un ordre de grandeur, pas une promesse. En station, les loyers d'annonce mesurent la location à l'année, pas la saison : le rendement saisonnier se calcule à part, semaines louées et charges réelles à l'appui.
La réglementation locale décide de votre stratégie. On la suit pour vous, commune par commune.
Aucune commune des deux départements ne figure sur la liste 1° du décret n° 2013-392 : le loyer de relocation s'y fixe librement partout. 164 communes sur 360 relèvent en revanche de la liste 2° des communes touristiques, 81 dans les Alpes-de-Haute-Provence (Barcelonnette, Allos, Gréoux-les-Bains) et 83 dans les Hautes-Alpes (Briançon, Vars, Risoul, Montgenèvre). Gap, Manosque et Digne-les-Bains restent hors liste.
Nous n'avons trouvé, à ce jour, aucune délibération publiée instaurant une autorisation de changement d'usage dans une commune des deux départements. La loi Le Meur impose de déclarer tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, et d'afficher son numéro d'enregistrement : la démarche en vigueur dans la commune se vérifie en mairie. Les communes de la liste 2° peuvent instaurer un régime d'autorisation : dans une station, la délibération se vérifie avant l'achat.
Les deux départements ont institué la taxe additionnelle de 10 % : depuis le 1er janvier 2020 dans les Alpes-de-Haute-Provence, depuis le 1er janvier 2024 dans les Hautes-Alpes. La taxe régionale de 34 % ne s'y applique pas. La collecte est le plus souvent intercommunale (Gap-Tallard-Durance, Serre-Ponçon, Vallée de l'Ubaye, Alpes Provence Verdon), avec un taux proportionnel de 5 % pour les non classés dans les grilles consultées, plafonné à 4,60 € avant taxe départementale à Serre-Ponçon en 2026.
Le studio de station des années 1970 domine l'offre, et une part importante de ce bâti affiche un DPE F ou G : à compter de 2034, un meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur devra être classé entre A et D. Les charges de copropriété pèsent lourd sur de petites recettes. Côté fiscalité locale, 53 communes des Hautes-Alpes et 27 des Alpes-de-Haute-Provence majorent la taxe d'habitation des résidences secondaires, dont Briançon à 60 %.
On traduit ces faits locaux en stratégie fiscale. C'est là qu'on vous fait gagner du temps et de l'impôt.
Chaque commune a son marché, ses règles de meublé de tourisme et sa taxe de séjour. Le détail ville par ville :
Dans les Alpes du Sud, la zone tendue ne touche que les communes touristiques et la taxe de séjour est le plus souvent intercommunale. Voici le cadre et les textes à consulter.
Le recensement de 2023 compte 168 054 habitants et 133 546 logements dans les Alpes-de-Haute-Provence, dont 30,4 % de résidences secondaires et 36,6 % de ménages locataires (dossier complet INSEE des Alpes-de-Haute-Provence). Les Hautes-Alpes comptent 143 467 habitants et 141 875 logements, dont 45,2 % de résidences secondaires, 56,1 % d'appartements et 34,7 % de ménages locataires (dossier complet INSEE des Hautes-Alpes). Près d'un logement haut-alpin sur deux n'est donc pas occupé à l'année.
D'après le zonage publié sur data.gouv.fr après le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, 81 communes des Alpes-de-Haute-Provence sur 198 et 83 des Hautes-Alpes sur 162 sont en zone touristique et tendue (liste 2°), aucune en liste 1°. Ce classement ouvre la taxe sur les logements vacants et la majoration de taxe d'habitation des résidences secondaires, sans encadrement du loyer à la relocation. Au 1er janvier 2027, le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge le décret de 2013 et reprend la liste en annexe pour la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation : à notre décompte, la répartition des communes des deux départements y est inchangée.
Tout meublé de tourisme se déclare en mairie (service-public.gouv.fr). Une commune peut soumettre en outre la location d'une résidence secondaire à autorisation de changement d'usage par délibération ; nous n'en avons pas trouvé de publiée dans les deux départements au 19 octobre 2026, ce qui ne remplace pas une vérification auprès de la mairie de la station visée. Un logement loué meublé à l'année, avec un bail, n'exige aucune de ces formalités.
La taxe de séjour est le plus souvent perçue par l'intercommunalité, comme sur gaptallarddurance.taxesejour.fr ou serreponcon.taxesejour.fr, majorée de la taxe additionnelle départementale de 10 % (fiche de la DGCL). La majoration de taxe d'habitation des résidences secondaires concerne 80 communes des deux départements en 2026 selon l'état des délibérations de la DGFiP, dont Briançon à 60 % depuis une délibération du 13 septembre 2023.
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